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10 Parteienhaus planen und bauen

Ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten erfordert eine deutlich komplexere Planung als ein Einfamilienhaus. Nur in den seltensten Fällen wagen einzelne Bauherren sich an ein solches umfassendes Projekt. Es kommt zu einem Zusammenschluss von mehreren Bauinteressenten, welcher auch Baugemeinschaft genannt wird, um das Mehrfamilienhaus zu planen und zu bauen. Dies hat für alle Beteiligten den Vorteil, dass sowohl die Kosten als auch die Risiken aufgeteilt werden.  Ein solch großes Bauvorhaben ist für alle Beteiligten eine Investition in die Zukunft, die umfassend geplant werden muss. Der folgende Artikel soll Tipps und Informationen liefern.

Inhaltsverzeichnis

Einführung in das 10-Parteienhaus

Im Folgenden möchten wir die Merkmale eines Mehrfamilienhauses sowie dessen Vor- und Nachteile näher betrachten.

Definition und Merkmale eines 10-Parteienhauses

Im Gegensatz zum Einfamilienhaus kann mit einem 10 Parteienhaus der aktuellen Wohnungsknappheit entgegengewirkt werden. Auf einer begrenzten Grundfläche bietet das Mehrfamilienhaus Wohnraum für bis zu 10 Familien. Investoren, die eine Wohnung in dem neuen Mehrfamilienhaus beziehen, profitieren von einer Reihe von Vorteilen, die wir uns im Folgenden näher anschauen werden. Das 10 Parteienhaus verfügt über 10 abgeschlossene Wohneinheiten, die in den meisten Fällen übereinander sowie nebeneinander liegen. Je nach den Grundrissen können die einzelnen Wohnungen unterschiedlich groß sein, sodass sowohl Singles als auch Paare und Familien sich wohlfühlen.

Vorteile und Nachteile eines 10-Parteienhauses

Den Bauherren bzw. Investoren bietet der Bau eines Mehrfamilienhauses nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile. Wir haben uns dies näher angeschaut.

Zu den Vorteilen zählen:

  • Es entsteht viel Wohnraum auf einer begrenzten Grundfläche bzw. einem kleineren Grundstück. Der vorhandene Platz kann effizient genutzt werden.

  • Mit einer Baugemeinschaft lassen sich die Kosten und Risiken rund um den Bau des Traumhauses aufteilen.

  • Jede Wohneinheit kann einen eigenen Grundriss haben und dabei individuell gestaltet werden.

  • Durch Vermietung und Mieteinnahmen haben Bauherren nicht nur eine Kapitalanlage, sondern auch eine sichere Altersvorsorge.

  • Durch die Mieteinnahmen wird die Finanzierung auf sichere Beine gestellt.

  • Mehrfamilienhäuser bedeuten bei den sozialen Aspekten Nachbarschaftshilfe und Arbeitsteilung.

  • Im Laufe der Jahre hat das Mehrfamilienhaus eine sehr gute Wertentwicklung.

  • Mehrfamilienhaus dient als Anlageobjekt.

  • Mehrfamilienhaus lässt sich auch gewerblich nutzen.

  • Familien können das Mehrfamilienhaus auch als Mehrgenerationenhaus nutzen.

  • Im Vergleich mit Einfamilienhäusern sind die Lebenshaltungskosten deutlich geringer.

Ein Überblick über die Nachteile:

  • Deutlich höhere Kosten.

  • Deutlich größerer Planungs- und Organisationsaufwand.

  • Wohnflächen oft kleiner als in Einfamilienhäusern.

  • Höhere Anforderungen an den Schallschutz.

  • Deutlich weniger Privatsphäre.

  • Erhöhtes Konfliktpotenzial zwischen den Generationen.

  • Bei Baugemeinschaften müssen viele Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.

Standortwahl und Grundstücksanalyse

Kriterien für die Auswahl eines geeigneten Standorts

Bauherren, die beim Bau eines Mehrfamilienhauses das Ziel haben, gute Mieten zu erzielen, müssen nach einem geeigneten Standort suchen. Sie haben die Wahl zwischen den sogenannten Toplagen, die oft beim Kauf von Eigentumswohnungen zum Tragen kommen und den ländlichen Lagen. Des Weiteren gibt es noch sogenannte grundsolide Lagen, die von potenziellen Mietern beachtet werden. Eine solche Lage bietet sich für den Bau eines Mehrfamilienhauses an, denn es wird kaum zu einem Leerstand kommen. Die Eigentümer müssen nur mit einer kurzen Vermarktungsdauer rechnen, bevor die ersten Mieteinnahmen fließen. Für den Bau eines Mehrfamilienhauses sind auch bestimmte Stadtviertel gut geeignet, denn diese bieten eine entsprechende Infrastruktur.

Analyse der Infrastruktur und Lagefaktoren

In Bezug auf die Vermietbarkeit spielt die Infrastruktur eine wichtige Rolle. Potenzielle Mieter legen Wert auf eine gute Verkehrsanbindung sowie auf ausreichend Schulen, Kitas, medizinische Versorgung und Geschäfte für den täglichen Bedarf. Zu den wesentlichen Faktoren einer guten Lage für Mehrfamilienhäuser gehören neben den infrastrukturellen Rahmenbedingungen auch die wirtschaftlichen und die demografischen. In nicht allen Regionen in Deutschland ist die Vermietbarkeit gleich gut. Grund hierfür ist eine hohe Arbeitslosenquote, Überalterung der Bevölkerung oder gar Wegzug von jüngeren Menschen. Dagegen gibt es Lagen, die wie gemacht sind für Start-ups, welche wiederum solvente Mieter anziehen.  

Prüfung auf örtliche Bauvorschriften und Bebauungspläne

Beim Mehrfamilienhaus bauen sind die behördlichen Auflagen und die dazugehörigen Genehmigungen sehr wichtig. Der Bebauungsplan steckt beim Bauen eines Mehrfamilienhauses oftmals sehr enge Grenzen. Dies gilt sowohl für die Höhe der Immobilie als auch für die Anzahl der Vollgeschosse und die Bauweise. Der Bebauungsplan gibt auch vor, wie viel Fläche vom Grundstück bebaut werden darf und welche Form und Neigung für das Dach des Hauses erlaubt sind. Grundsätzlich gelten für alle genehmigungspflichtigen Gebäude die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes sowie die lokalen Vorgaben aus dem Bebauungsplan. Des Weiteren geben die Baurechtsvorschriften vor, wie die Außenanlagen zu gestalten sind und wie viele Stellplätze vorhanden sein müssen. Üblicherweise gelten pro Wohnung 1,5 Stellplätze, aber auch Platzmangel in vielen Regionen lässt sich das nicht umsetzen. Im Weiteren müssen Bauherren für das Mehrfamilienhaus entsprechende Nachweise zum Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz vorlegen. Diese fallen im Vergleich zu anderen Immobilien aufgrund der Größe des Gebäudes und der Anzahl der Wohneinheiten deutlich komplexer aus.

Planung und Architektur

Gestaltungsmöglichkeiten und Grundrissplanung für ein 10-Parteienhaus

Bei der Grundrissplanung für ein Mehrfamilienhaus können Bauherren durchaus kreativ sein. Die Grundrisse der einzelnen Wohnungen können unterschiedlich ausfallen und individuell gestaltet werden. Wird das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus genutzt, sind die Bewohner in der Regel bereits bekannt. Es kann also bei der Gestaltung der Wohneinheiten auf individuelle Wünsche Rücksicht genommen werden.

Berücksichtigung von Wohnungsgrößen, Gemeinschaftsflächen und Parkmöglichkeiten

Wie bereits erwähnt, ist es möglich, das Mehrfamilienhaus auch als Mehrgenerationenhaus zu nutzen. Wichtig hierbei ist es, dass das Augenmerk nicht nur auf die Gesamtwohnfläche des Mehrfamilienhauses gelegt wird, sondern vielmehr auf die einzelnen Wohneinheiten. Die Wohnungen sollten unterschiedliche Größen haben, sodass sich darin Singles, aber auch Paare und Familien wohlfühlen. Dies garantiert eine gute Mischung an unterschiedlichen Mietern. Sehr beliebt sind Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 70 bis 100 qm.

In Mehrfamilienhäusern werden auch die Gemeinschaftsflächen geschätzt. Dabei geht es nicht nur um den Garten, sondern auch Keller, Waschküche und eventuell ein Sportraum ist für potenzielle Mieter von großem Interesse.

Selbstverständlich dürfen die Parkmöglichkeiten beim Mehrfamilienhaus nicht zu kurz kommen, da in der Regel jeder Mieter mindestens über ein Auto verfügt. Denkbar sind Stellplätze im Außenbereich oder eine Tiefgarage unter dem Mehrfamilienhaus.

Einbindung von ästhetischen und funktionalen Aspekten

Die Wohnungen im Mehrfamilienhaus müssen einen ansprechenden Schnitt aufweisen und dabei funktional sein. Beliebt bei Mietern ist aus diesem Grund der offene Grundriss, der für Großzügigkeit und lichtdurchflutete Räume sorgt. So lassen sich die einzelnen Zimmer optimal nutzen.

Kostenkalkulation und Finanzierung

Analyse der Baukosten inklusive Material- und Arbeitskosten

Die 10 Parteienhaus Preise können nicht pauschal beziffert werden, da die Baukosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses ist mit durchschnittlichen Kosten von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Allerdings können die Kosten solcher Immobilien stark variieren. Dies liegt zum einen an der Ausstattung des Mehrfamilienhauses und zum anderen an den schwankenden Preisen für Material- und Arbeitskosten rund um das Mehrfamilienhaus.

Ebenso wichtig für die Kosten beim Mehrfamilienhaus sind die anfallenden Kosten für das Grundstück inklusive der dazugehörigen Nebenkosten wie Erschließungskosten und dergleichen.

Berücksichtigung von Nebenkosten wie Genehmigungsgebühren und Planungskosten

Zu den typischen Nebenkosten von Mehrfamilienhäusern zählen die deutlich höheren Kosten aufgrund der komplexen Wärmeschutznachweisen und den Nachweisen für den Brandschutz und den Schallschutz. Soll das Mehrfamilienhaus unterkellert werden oder eine Tiefgarage haben, erhöht dies die Baukosten im Schnitt um 15 bis 20 %.

Finanzierungsmöglichkeiten und Förderprogramme für 10-Parteienhäuser

In den seltensten Fällen kann der Bau eines Mehrfamilienhauses allein mit Eigenkapital finanziert werden. Dies bedeutet, dass Bauherren neben den staatlichen Fördergeldern auch auf eine Finanzierung durch eine Bank angewiesen sind. Bei den Finanzierungsmöglichkeiten rund um den Hausbau haben Investoren die Wahl zwischen

  • Annuitäten-Darlehen, die klassische und beliebteste Finanzierung

  • Flex-Darlehen für mehr Flexibilität bei der Finanzierung

  • Kombi-Darlehen

  • Konstant-Darlehen

  • Volltilger-Darlehen

  • Fest-Darlehen

  • Rentenhypothek

Zu den wesentlichen Fördermöglichkeiten für den Bau eines Mehrfamilienhauses zählen:

  • KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Ist das Haus besonders klimafreundlich, kann der zinsgünstige Förderkredit beantragt werden. Die Klimafreundlichkeit muss anhand der CO2-Emissionen, dem erreichten Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.

  • KfW-Erneuerbare Energien Standard 270: Ergänzend kann dieser Förderkredit genutzt werden, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Bauablauf und Bauprozess

Zeitplanung und Bauzeitrahmen für ein 10-Parteienhaus

Selbstverständlich sollte beim Bau eines solchen Hauses der Zeitplan immer im Vordergrund stehen, denn jeder Tag ohne Mieteinnahmen belastet die Finanzierung zusätzlich. Da Bauherren dies in der Regel nicht allein bewerkstelligen können ist es wichtig, dass sie mit einem Profi zusammenarbeiten, der alle Arbeiten koordiniert und somit den Bauzeitraumen besser einhalten kann.  

Auswahl eines geeigneten Bauunternehmens oder Architekten

Das Bauen eines Mehrfamilienhauses sollte nicht nur von einem erfahrenen Architekten begleitet werden. Ebenso wichtig ist die Wahl eines passenden Bauunternehmens. Sowohl der Architekt als auch das Bauunternehmen sollten Erfahrung mit dem Bau solcher Immobilien haben. Dies erklärt auch, warum es zwingend nötig ist, nach einem entsprechenden Unternehmen als Partner rund um den Bau zu suchen. In jedem Fall kann so das Risiko beim Bau minimiert werden und die Kapitalanlage Mehrfamilienhaus droht nicht in Gefahr zu geraten.  

Baubegleitung und Bauüberwachung während des Bauprozesses       

Architekten übernehmen beim Mehrfamilienhaus in der Regel nicht nur die Baubegleitung, sondern auch die Bauüberwachung. Letzteres ist wichtig, da permanent überprüft werden muss, ob die beauftragten Unternehmen im Sinne des Bauherren arbeiten und die Bauphasen im Zeitplan bleiben.

Bauweise und Baustoffe

Auswahl von Baustoffen für die Tragstruktur und die Fassade

Ein Mehrfamilienhaus kann durchaus auch in der Holzbauweise als Fertighaus erbaut werden. Das Haus ist dann nicht nur klimafreundlich und nachhaltig, sondern dabei auch noch energiesparend. Durch den nachwachsenden Baustoff Holz ist das nachhaltige und energiesparende Bauen garantiert, was wiederum dafür sorgt, dass die laufenden Kosten beim Mehrfamilienhaus langfristig auf einem stabilen Niveau bleiben.

Berücksichtigung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Möchten Bauherren beim Hausbau von den verschiedenen Fördermitteln profitieren, dann ist es wichtig, dass sie bereits bei der Planung des Mehrfamilienhauses ihren Fokus auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz der Immobilie legen. Wird zum Beispiel an der falschen Stellen aufgrund hoher Kosten gespart, ist es sehr wahrscheinlich, dass zinsgünstige Förderkredite nicht gewährt werden.

Vor- und Nachteile verschiedener Bauweisen wie Massivbau oder Fertigbau

Viele Baufamilien möchten sich den Traum von einem Mehrgenerationenhaus erfüllen, damit die komplette Familie in einem Haus leben kann. Das neue Zuhause soll als Zufluchtsort gelten. Allerdings werden Baufamilien bereits zu Anfang des Bauprozesses vor eine wichtige Entscheidung gestellt. Sollen sie das Mehrfamilienhaus als Massivhaus oder als Fertighaus bauen? Eine klare Antwort kann hier nicht gegeben werden, denn jede Bauweise hat ihre Besonderheiten und es kommt auf die Vorlieben der Baufamilie an.

Zu den Besonderheiten beim Fertighaus zählen, dass dies zum größten Teil im Werk des Anbieters vorgefertigt wird. Die einzelnen Elemente werden auf dem Grundstück nur noch miteinander verbunden. Dies spart deutlich an Bauzeit und das Haus kann schneller bezogen werden.

Grundsätzlich kann nicht von Vor- und Nachteilen bei den verschiedenen Bauweisen gesprochen werden, denn wie bereits erwähnt, kommt es immer auf die Wünsche und Vorstellungen der Baufamilie an. Das Fertighaus ist dabei genauso stabil und wertbeständig wie ein Massivhaus.

Inneneinrichtung und Ausstattung

Planung von Gemeinschaftsbereichen und Wohnungsausstattung

Die Gemeinschaftsbereiche der Mehrfamilienhäuser sind bei den einzelnen Parteien sehr beliebt. Zum einen sorgen sie für ein Zusammengehörigkeitsgefühl und zum anderen bieten sie den Parteien auch Abwechslung. So können gemeinsam Grillabende im Garten gestaltet werden oder in einem Gemeinschaftsraum finden Spiele- oder Fernsehabende statt. Gerade ältere Mitbewohner werden so weniger ausgegrenzt.

Auswahl von Materialien und Ausstattungsmerkmalen für die Wohnungen

Neben hochwertigen Materialien in den einzelnen Wohneinheiten spielen auch die Ausstattungsmerkmale der Mehrfamilienhäuser eine große Rolle. Die Wohneinheiten sollten nach Möglichkeit klare Linien und eine minimalistische Gestaltung aufweisen. Große Fensterflächen sorgen für eine gute Lichtdurchflutung der Räume, wobei der offene Grundriss für ein angenehmes Wohngefühl sorgt. Mehr Harmonie in den Räumen wird durch eine durchdachte Farbgestaltung erreicht.

Integration moderner Technologien wie Smart-Home-Systeme

Damit Mehrfamilienhäuser zukunftsfähig bleiben, ist es wichtig, dass technische Innovationen wie zum Beispiel ein Smart-Home-System in die Planung integriert werden. Kameras im Mehrfamilienhaus und auf dem Grundstück garantieren so mehr Sicherheit für die Mieter. Ebenso wichtig wie Smart-Home-Lösungen sind W-LAN und Bluetooth-Systeme. Entsprechende Informationen dazu erhalten Baufamilien beim Architekten oder beim Baupartner.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen

Einholen von Baugenehmigungen und behördlichen Genehmigungen

Mehrfamilienhäuser erfordern zusätzliche Genehmigungen vonseiten der Behörden. Somit sieht das Baurecht bei Immobilien einer solchen Größe vollkommen anders aus als bei Einfamilien- oder Doppelhäusern. In vielen Neubaugebieten dürfen keine Mehrfamilienhäuser gebaut werden, weil dies die Einheitlichkeit stören würde.

Beachtung von Bauvorschriften und Bauordnungen

Aufgrund der hohen Investition, die der Bau von einem Mehrfamilienhaus mit sich bringt, ist es wichtig, dass sich Baufamilien umfassend mit den Bauvorschriften beschäftigen. Die Bauordnungen innerhalb einer Kommune regeln, wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf und wie die Außenanlagen gestaltet werden müssen. Wird nur ein Teil der Vorgaben nicht eingehalten, kann mit Recht die Baugenehmigung verweigert werden.

Abschluss von Versicherungen für den Bau und die Bewohner

Gemäß dem Baurecht müssen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern nicht nur rund um den Bau, sondern auch später für die Bewohner verschiedene Versicherungen abschließen. Bei den Versicherungen, die nach dem Bau für ein Mehrfamilienhaus abgeschlossen werden müssen, können die Kosten zu gleichen Teilen auf die Mieter bzw. auf die Eigentümer  des Mehrfamilienhauses umgelegt werden.

Vermarktung und Verkauf von 10-Parteienhäusern

Entwicklung einer Marketingstrategie für den Verkauf

Soll das Mehrfamilienhaus nach dem Bau verkauft werden, bieten sich aktuell aufgrund der Lage am Wohnungsmarkt dem Eigentümer sehr gute Chancen. Die Immobilie sollte über eine ansprechende Ausstattung sowie über eine entsprechende Größe des Grundstücks verfügen. Potenzielle Käufer haben so die Möglichkeit nach dem Kauf aufgrund einer Wertsteigerung noch einiges am Wohnquartier zu ändern, um die Wohnungen eventuell als Eigentumswohnungen zu vermarkten.

Preisgestaltung und Verhandlungsführung mit potenziellen Käufern

Sowohl bei der Preisgestaltung als auch bei der Verhandlungsführung sollten Unternehmer immer das Angebot und die Nachfrage im Blick haben, um so den besten Kaufpreis zu erzielen.

Abschluss des Verkaufsvertrags und rechtliche Aspekte beim Immobilienverkauf

Sind Unternehmer und Käufer sich einig, steht dem Abschluss des Kaufvertrags nichts mehr im Wege. Hierbei müssen jedoch einige rechtliche Aspekte beachtet werden, weshalb es wichtig ist, sich mit einem Experten zu beraten.

Tipps für potenzielle Käufer oder Investoren

Beratung zur Auswahl des richtigen 10-Parteienhauses

Potenzielle Käufer eines Mehrfamilienhauses sollten sich mit dem Marktwert der angebotenen Immobilien auskennen, denn nur dann können sie sicher sein, dass der Kaufpreis und die anfallenden Nebenkosten angemessen sind. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es, dass Laien sich mit einem Experten austauschen, der sich mit dem Thema Mehrfamilienhaus und dessen Vermarktung auskennt.

Finanzielle Aspekte und Rentabilitätsberechnungen für Investitionen

Das Mehrfamilienhaus sollte in einem guten Zustand sein, wenn es gekauft wird, denn nur dann ist sichergestellt, dass die Wohnungen sich gut vermieten lassen und es nicht zu einem Leerstand kommt. Nur regelmäßige Mieteinnahmen garantieren eine gute Rendite für das Mehrfamilienhaus.

Langfristige Planung und Management von Mehrfamilienhäusern

Damit es zwischen den Mietparteien bzw. den Eigentümern der Wohneinheiten nicht zu Unstimmigkeiten kommt, ist es wichtig, dass alle Rechte und Pflichten bereits im Vorfeld geregelt werden. Entsprechende Verträge helfen bei der Einhaltung. Für Wartungsarbeiten und sonstige Tätigkeiten rund um das Mehrfamilienhaus kann ein Dienstleister oder ein Hausmeister engagiert werden. Die Kosten werden gleichmäßig verteilt.

Fazit zum 10 Parteienhaus

Das Bauen und Planen solch großer Häuser erfordert jede Menge an Fachwissen. In der Regel verfügen Baufamilien nicht darüber, weshalb sie sich vor einer endgültigen Entscheidung zum Mehrfamilienhaus umfassend beraten lassen sollten. Eigentümer können in das Mehrfamilienhaus mit einziehen, was eine Reihe von Vorteilen, aber auch Nachteile mit sich bringt. Auf der einen Seite sind die Eigentümer näher an Mietparteien dran und auf der anderen haben sie deutlich weniger Privatleben. Hier muss das Für und Wider sorgfältig abgewogen werden.

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Matthias Büdenbender
Matthias Büdenbender Unterschrift

Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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