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12 Parteienhaus planen und bauen

Für das Planen und Bauen eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen gestaltet sich der Aufwand deutlich komplexer als bei einem Einfamilienhaus oder einem Zweifamilienhaus. Nur wenige Bauherren wagen sich allein an ein solch umfassendes Bauvorhaben und schließen sich mit anderen zu einer Baugemeinschaft zusammen. Dies hat für alle den Vorteil, dass sie sich nicht nur die Kosten, sondern auch die Risiken rund um den Hausbau teilen. Da ein solches Bauprojekt generell eine Investition in die Zukunft bedeutet, muss von der Planung über die Ausführung alles stimmen und es darf nicht zu vermeidbaren Fehlern kommen. Der folgende Artikel möchte mit Tipps und einer Vielzahl von Informationen Baufamilien zur Seite stehen.

Inhaltsverzeichnis

Für das Planen und Bauen eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen gestaltet sich der Aufwand deutlich komplexer als bei einem Einfamilienhaus oder einem Zweifamilienhaus. Nur wenige Bauherren wagen sich allein an ein solch umfassendes Bauvorhaben und schließen sich mit anderen zu einer Baugemeinschaft zusammen. Dies hat für alle den Vorteil, dass sie sich nicht nur die Kosten, sondern auch die Risiken rund um den Hausbau teilen. Da ein solches Bauprojekt generell eine Investition in die Zukunft bedeutet, muss von der Planung über die Ausführung alles stimmen und es darf nicht zu vermeidbaren Fehlern kommen. Der folgende Artikel möchte mit Tipps und einer Vielzahl von Informationen Baufamilien zur Seite stehen.

Grundlagen des 12 Parteienhauses

Definition und Merkmale eines 12 Parteienhauses

Grundsätzlich gleicht ein solches Haus einem Reihenhaus, welches 12 Wohneinheiten bietet. So kann der aktuellen Wohnungsknappheit entgegengewirkt werden, denn auf einem relativ kleinen Grundstück entsteht viel Wohnraum. In einem Mehrfamilienhaus kann jede Wohnung fremd vermietet werden oder die Investoren beziehen diese als Eigentumswohnung selbst. Grundsätzlich verfügt dieses Mehrfamilienhaus über 12 abgeschlossene Wohnungen, die in der Regel übereinander liegen, wobei nebeneinander auch eine Option darstellt. Die Wohnflächen können entsprechend den Grundrissen unterschiedlich groß ausfallen, sodass nicht nur Singles, sondern auch Paare und Familien mit Kindern sich wohlfühlen.

Vor- und Nachteile eines Mehrfamilienhauses

Mehrfamilienhäuser bieten den Investoren nicht nur Vorteile. Vor einer endgültigen Entscheidung zum Bau sollten sie auch die Nachteile kennen und abwägen.

Zu den Vorteilen zählen:

  • Auf einer begrenzten Grundfläche bzw. auf einem kleinen Grundstück entsteht viel Wohnraum, sodass der vorhandene Platz effizient genutzt werden kann.

  • Im Rahmen einer Baugemeinschaft lassen sich sowohl Kosten als auch Risiken rund um das Traumhaus aufteilen.

  • Für jede Wohneinheit können eigene Grundrisse erstellt werden, sodass die Gestaltung individuell erfolgt.

  • Vermietung und daraus resultierende Einnahmen durch die Miete sorgen bei den Anlegern für eine sichere Rendite bzw. Altersvorsorge.

  • Die Mieteinnahmen sorgen für eine Sicherstellung der Finanzierung.

  • Mehrfamilienhäuser stehen für die sozialen Aspekte wie Nachbarschaftshilfe und Arbeitsteilung.

  • Das Mehrfamilienhaus bietet im Laufe der Jahre eine gute Wertentwicklung.

  • Mehrfamilienhaus wird oft als Anlageobjekt genutzt.

  • Haus kann auch gewerblich genutzt werden.

  • Im Vergleich mit einem Reihenmittelhaus gestalten sich für jeden Einzelnen die Lebenshaltungskosten niedriger.

Zu den Nachteilen zählen:

  • Höhere Kosten sowie mehr Planungs- und Organisationsaufwand.

  • Wohnflächen oftmals kleiner als in einer Doppelhaushälfte.

  • Deutlich höhere Anforderungen an den Schallschutz.

  • Weniger Privatsphäre.

  • Erhöhtes Konfliktpotenzial zwischen den Parteien.

  • Baugemeinschaften müssen alle Entscheidungen gemeinsam treffen.

Standortwahl und Baugrundstück

Einfluss des Standorts auf die Kosten und Preise eines 12 Parteienhauses

Sollen im Rahmen der Vermietung ansprechende Mieten erzielt werden, spielt der Standort für das Mehrfamilienhaus eine wichtige Rolle. Investoren können zwischen den Toplagen für den Kauf von Eigentumswohnungen und den ländlichen Lagen wählen. Grundsolide Lagen sind in der Regel für die potenziellen Mieter von Interesse. Es wird kaum zu Leerständen im Mehrfamilienhaus kommen und die Eigentümer müssen nur mit einer kurzen Vermarktungsdauer kalkulieren, bevor sie erste Mieteinnahmen erzielen. Im Zuge der Grundstückskosten ist die Lage ein wichtiger Faktor, denn eine entsprechende Infrastruktur sollte vorhanden sein.

Auswahlkriterien für das Baugrundstück

Gerade bei der Infrastruktur legen die potenziellen Mieter Wert auf eine gute Verkehrsanbindung. Ebenfalls vorhanden sein sollten Schulen, Kita, Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie eine ansprechende medizinische Versorgung. Neben den infrastrukturellen Rahmenbedingungen sollten zukünftige Besitzer auch Wert auf die wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen legen. Die Vermietbarkeit unterscheidet sich in Deutschland von Region zu Region, was sowohl an einer hohen Arbeitslosenquote als auch an der Überalterung der Bevölkerung liegt. Im Gegenzug dazu gibt es Lagen, die sich für Start-ups besonders gut eignen und somit solvente Mieter anziehen.

Budgetierung und Finanzierung

Zum Punkt 12 Parteienhaus-Preise bzw. Finanzierung kann pauschal keine Antwort gegeben werden, denn die Baukosten und sonstige Nebenkosten sind von einer Vielzahl von Faktoren abhängig.

Kostenfaktoren beim Bau eines 12 Parteienhauses

Beim Mehrfamilienhaus müssen Bauherren mit Kosten von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Dabei können die Kosten bei den Immobilien stark schwanken, was wiederum mit der Ausstattung sowie den Grundstückspreisen zu tun hat. Nicht zu vergessen sind auch die Nebenkosten rund um den Hausbau. Dazu zählen beim Grundstückskauf die Erschließungskosten sowie die Gebühren für Notar und Grundbuch. Ebenfalls zu den Nebenkosten zählen die Vorbereitung des Baulands inklusive Erdaushub sowie diverse Versicherungen.

Finanzierungsmöglichkeiten und Förderprogramme

Ein solch umfassendes Projekt wie das Mehrfamilienhaus kann nur selten komplett mit Eigenkapital realisiert werden. Bauherren sind auf staatliche Fördermittel sowie auf das Darlehen einer Bank angewiesen. Zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten zählen:

  • Annuitäten-Darlehen, die klassische und beliebteste Finanzierung

  • Flex-Darlehen für mehr Flexibilität bei der Finanzierung

  • Kombi-Darlehen

  • Konstant-Darlehen

  • Volltilger-Darlehen

  • Fest-Darlehen

  • Rentenhypothek

Wichtige Fördermöglichkeiten beim Mehrfamilienhaus sind:

  • KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Ist das Haus besonders klimafreundlich, kann der zinsgünstige Förderkredit beantragt werden. Die Klimafreundlichkeit muss anhand der CO₂-Emissionen, dem erreichten Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.

  • KfW-Erneuerbare Energien Standard 270: Ergänzend kann dieser Förderkredit genutzt werden, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Architektonisches Design und Grundrissplanung

Anforderungen an das architektonische Design eines 12 Parteienhauses

Die Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus sollten über einen ansprechenden Grundriss verfügen, der dabei funktional ist. Immer mehr Mieter schätzen den offenen Grundriss, der für lichtdurchflutete Räume sorgt und somit ein Gefühl von Großzügigkeit vermittelt. Die einzelnen Zimmer lassen sich so individuell nutzen.

Sehr wichtig beim Mehrfamilienhaus ist neben dem Brand- und Wärmeschutz auch der Schallschutz. Die entsprechenden Nachweise dazu sind komplex und deutlich teurer als bei jedem anderen Haus.

Optimierung des Grundrisses für Wohnkomfort und Effizienz

Optimierte Grundrisse im Mehrfamilienhaus sorgen zum einen für mehr Effizienz und zum anderen für mehr Wohnkomfort. Die Grundrisse sollten möglichst unterschiedlich sein, sodass sich nicht nur Singles, sondern auch Paare und Familien im Haus wohlfühlen. Beliebt bei Mietern sind daher Grundrisse mit einer Wohnfläche von 70 bis 100 qm. Ebenfalls beliebt sind ein Gäste-WC, ein eigener Balkon sowie ein Keller. Werden diese Punkte bedacht, dann ist eine gute Mischung an verschiedenen Mietparteien garantiert.

Für mehr Komfort im Mehrfamilienhaus sorgen auch ausreichend Parkmöglichkeiten in der Nähe, was in Städten oder einer größeren Gemeinde sehr begrüßt wird, da freie Parkflächen rar sind. Hausbesitzer können hier mit einer Tiefgarage oder ausreichend Stellplätzen im Außenbereich gegenwirken.

Genehmigungsverfahren und Baurecht

Erforderliche Genehmigungen für den Bau eines 12 Parteienhauses

Mehrfamilienhäuser erfordern von der zuständigen Gemeinde oftmals mehrere Genehmigungen und sind mit mehr Bauvorschriften bedacht. Für alle genehmigungspflichtigen Immobilien sind die Landesbauverordnung des jeweiligen Bundesland sowie die lokalen Vorgaben der Gemeinde aus dem Bebauungsplan zu beachten. Dies gilt im Besonderen für die Nachweise zu Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz sowie zu den Vorschriften rund um die Barrierefreiheit.

Bauvorschriften und rechtliche Aspekte zu beachten

Rund um das Mehrfamilienhaus werden im Bebauungsplan enge Grenzen gesteckt. Dies bezieht sich sowohl auf die Höhe als auch auf die Anzahl der Vollgeschosse. Des Weiteren bestimmt der Bebauungsplan die Form und die Neigung vom Dach sowie die Gestaltung der Fassade und der Außenanlagen. Im Besonderen geht es da um die Stellplätze pro Wohnung. Gefordert werden in der Regel 1,5 Stellplätze, was sich je nach Gemeinde aus Platzmangel nicht immer realisieren lässt.

Auswahl der Baufirma und Bauprojektmanagement

Auswahl einer qualifizierten Baufirma für den Bau eines 12 Parteienhauses

Ein Mehrfamilienhaus sollte in Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten sowie einem Bauunternehmen, welches Erfahrung mit dem Bau solcher Immobilien hat, gebaut werden. Mit dem richtigen Anbieter kann das Risiko bei einem solch komplexen Projekt minimiert werden und die Kapitalanlage Mehrfamilienhaus gerät nicht in Schieflage.

Effektives Bauprojektmanagement und Zeitplanung

Der Zeitplan sollte für ein Haus dieser Größe immer im Vordergrund stehen, denn fehlende Mieteinnahmen gefährden die Finanzierung. Private Bauherren sind in der Regel bei einem solch großen Projekt überfordert, weshalb sie einen Architekten mit dem Bauprojekt-Management und der Zeitplanung beauftragen sollten.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Integration energieeffizienter Technologien und nachhaltiger Baumaterialien

Das Mehrfamilienhaus kann auch in der Bauweise Fertighaus errichtet werden, da sich bei einem solchen Projekt energieeffiziente Technologien gut mit den verschiedenen nachhaltigen Baumaterialien kombinieren lassen. Das Haus ist nach Abschluss der Bauarbeiten klimafreundlich, nachhaltig und energiesparend. Wesentlicher Grund dafür ist der Einsatz des nachwachsenden Baustoffs Holz, der sowohl nachhaltig ist  als auch das Energiesparen garantiert.

Zertifizierungen und Standards für nachhaltiges Bauen

Rund um den Bau nachhaltiger Häuser sollte bei der Wahl des Bauunternehmens das Augenmerk auf Zertifizierung sowie auf die Standards rund um das nachhaltige Bauen gelegt werden. Sowohl Architekten als auch Bauunternehmen bewerben dies entsprechend.

Innenausstattung und Ausstattungsdetails

Auswahl hochwertiger Materialien und Ausstattungsdetails für ein 12 Parteienhaus

Für jedes Zimmer in den Wohneinheiten sollten nur hochwertige Materialien zum Einsatz kommen. Jede Wohneinheit sollte im Grundriss klare Linien und eine minimalistische Gestaltung aufweisen. Durch große Fensterflächen wird für lichtdurchflutete Räume gesorgt. Dies garantiert ein angenehmes Wohngefühl. Mit einer durchdachten Farbgestaltung bereits bei der Planung des Hauses sorgen Besitzer von Anfang an für Harmonie bei den Bewohnern.

Berücksichtigung von Individualität und Komfort für die zukünftigen Bewohner

Die Grundrisse sollten genügend Spielraum für die Individualität der späteren Mieter bieten, da diese sich die Räume gerne nach eigenen Vorstellungen einrichten. Für mehr Komfort sorgen W-LAN und Bluetooth-Systeme und für mehr Sicherheit im Keller oder in den Außenanlagen der Häuser Smart-Home-Systeme.

Gemeinschaftsräume und Außenanlagen

Planung und Gestaltung von Gemeinschaftsräumen und Außenanlagen

Im Mehrfamilienhaus sind Gemeinschaftsbereiche sehr beliebt. Solche Gemeinschaftsbereiche sorgen für ein Zusammengehörigkeitsgefühl der Mietparteien und wirken einer Ausgrenzung einzelner Personen frühzeitig entgegen.

Sicherheit und Komfort für alle Bewohner durch gut gestaltete Gemeinschaftsbereiche

Zu den Gemeinschaftsbereichen zählen neben dem Keller auch ein Garten für gemeinsame Grillabende und sonstige Feierlichkeiten. Beliebt ist Keller auch ein Raum für sportliche Aktivitäten. Bei der Planung denken oftmals die Hausbesitzer auch an eine Einliegerwohnung, die von den Mietern zeitweise für Besuch angemietet werden kann.

Verwaltung und Wartung des 12 Parteienhauses

Einrichtung einer effizienten Verwaltungsstruktur für das Mehrfamilienhaus

Die Gemeinschaftsräume in einem Mehrfamilienhaus werden von allen Parteien genutzt. Dies bedeutet, dass die Nutzung im Rahmen eines Vertrags geregelt sein sollte. Aus der Hausordnung geht hervor, welche Aufgaben und Pflichten die Mieter beim Nutzen eines bestimmten Raumes haben. Um die Einhaltung sicherzustellen, bietet es sich an einen Dienstleister zu engagieren, der auch als Ansprechpartner fungiert, wenn es um Fragen und Probleme geht.

Planung von Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen für langfristige Werterhaltung

Damit das Mehrfamilienhaus im Laufe der Jahre an Wert gewinnt, ist es nötig, dass anfallende Reparatur- und Wartungsarbeiten zeitnah durchgeführt werden. Eventuell anfallende Kosten können zu gleichen Teilen auf die Mietparteien umgelegt werden.

Kauf eines 12 Parteienhauses

Bewertungskriterien und Prüfung des Kaufobjekts

Soll das Mehrfamilienhaus gekauft werden, ist es wichtig, vor Abschluss des Kaufvertrags den Zustand der Immobilie umfassend zu überprüfen. Des Weiteren sollte der Käufer sich auch mit dem Marktwert der Immobilie auskennen, um beurteilen zu können, ob der Preis sowie die Nebenkosten gerechtfertigt sind.

Vertragsabschluss und rechtliche Aspekte beim Kauf eines Mehrfamilienhauses

Wenn sich sowohl Käufer als auch Verkäufer über den Kaufpreis für das Mehrfamilienhaus einig sind, steht dem Abschluss des Kaufvertrags nichts mehr im Wege. Dabei müssen jedoch ein paar rechtliche Aspekte beachtet werden, weshalb es ratsam ist, sich von einem Experten beraten zu lassen.

Fazit zum 12 Parteienhaus

Sowohl die Planung als auch der Bau beim Mehrfamilienhaus gestalten sich komplex und erfordern viel Fachwissen. Da private Bauherren nur selten darüber verfügen, sollten sie sich vor einer endgültigen Entscheidung umfassend beraten lassen.

Als Eigentümer ist es möglich, in das Mehrfamilienhaus mit einzuziehen. Die hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Zum einen besteht eine gewisse Nähe zu den Mietern und zum anderen hat man auch weniger Privatsphäre. Das Für und Wider muss jeder für sich abwägen, und dann eine Entscheidung treffen.  

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Matthias Büdenbender
Matthias Büdenbender Unterschrift

Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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