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9 Parteienhaus planen und bauen

Das Planen eines Mehrfamilienhauses mit Wohnungen für neun Parteien ist grundsätzlich komplexer als die Planung von einem Haus mit nur einer Wohneinheit. Ein solch großes Bauprojekt wird in den seltensten Fällen von nur einem Bauherren realisiert. Es kommt zum Zusammenschluss von mehreren Bauinteressenten, die als Baugemeinschaft agieren. Dies hat für alle Beteiligten den Vorteil, dass sie sich sowohl die Kosten als auch die Risiken teilen. Der folgende Artikel durchleuchtet nicht nur die Planung, sondern auch die Kostenkalkulation und den Bauablauf eines solchen Bauvorhabens.

Inhaltsverzeichnis

Einführung in das 9-Parteienhaus

Mehrfamilienhäuser werden als Bauvorhaben immer beliebter, da sie eine Reihe von Vorteilen bringen. Grundstücke werden immer knapper und mit einem Mehrfamilienhaus kann auf einem begrenzten Baugrundstück für Wohnraum für mehrere Parteien geschaffen werden.

Merkmale eines 9-Parteienhauses

Bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper, weshalb das Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten zu den Favoriten beim Bau gehört. Mehrfamilienhäuser sind nicht nur eine gute Kapitalanlage, denn sie sorgen bei den Investoren durch die regelmäßigen Mieteinnahmen für eine gute Rendite bzw. sichern die Altersvorsorge. Aufgrund der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt kann mit Sicherheit gesagt werden, dass ein solches Haus nicht lange Leerstehen wird.

Vorteile und Nachteile eines 9-Parteienhauses

Das Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten bietet neben den zahlreichen Vorteilen auch einige Nachteile, die Investoren vor einer endgültigen Entscheidung kennen sollten.

Vorteile sind:

  • Auf einer begrenzten Grundfläche bzw. auf einem kleinen Grundstück entsteht viel bezahlbarer Wohnraum.

  • Kosten und Risiken rund um den Bau des Hauses können im Rahmen einer Baugemeinschaft geteilt werden.

  • Jede Wohnung kann einen eigenen Grundriss haben und sie kann individuell gestaltet werden.

  • Vermietung sorgt für sichere Altersvorsorge bzw. Rendite.

  • Finanzierung wird durch Mieteinnahmen auf sichere Beine gestellt.

  • Haus kann auch als Mehrgenerationenhaus genutzt werden.

  • Mehrfamilienhaus dient als Anlageobjekt.

  • Haus kann sowohl zum Wohnen als auch für ein Gewerbe genutzt werden.

  • Lebenshaltungskosten für Familien sind deutlich niedriger als im Einfamilienhaus.

Nachteile sind:

  • Höhere Kosten

  • Mehr Planungs- und Organisationsaufwand

  • Wohnflächen begrenzt und oft kleiner als in anderen Häusern.

  • Hohe Anforderungen an Schallschutz und dergleichen.

  • Weniger Privatsphäre als im Einfamilienhaus oder im Zweifamilienhaus

  • Konfliktpotenzial zwischen den verschiedenen Generationen.

  • Baugemeinschaften müssen Entscheidungen gemeinsam treffen.

Planung eines 9-Parteienhauses

Standortwahl und Grundstücksgröße

Grundstücke werden immer teurer. Ein Mehrfamilienhaus kann auf einer relativ kleinen Grundfläche errichtet werden und bietet dennoch viel Wohnfläche. Bei der Wahl des Standorts haben Bauherren die Wahl zwischen verschiedenen Lagen. Die gewählte Lage entscheidet später über die Klientel an Mieter. Des Weiteren können Bauinteressenten wählen zwischen der Stadtlage und der Lage in einer ländlichen Region. Die Peripherie einer Stadt bietet sich zum Bau an, denn dort wird eine gute Infrastruktur geboten, was wiederum Mieter anzieht.

Architektonische Gestaltung und Grundrissplanung

Sowohl bei der Grundrissplanung als auch bei der architektonischen Gestaltung haben Bauherren freie Hand. Dies bedeutet, dass die Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten unterschiedlich groß ausfallen und individuell gestaltet werden können. Für Mehrfamilienhäuser, die als Mehrgenerationenhaus genutzt werden, ist dies ein großer Vorteil in Bezug auf die Grundrisse, denn es kann bereits im Vorfeld Rücksicht in Bezug auf die Aufteilung der einzelnen Einheiten bestimmter Personen genommen werden.

Einbeziehung von örtlichen Baubestimmungen und Vorschriften

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses spielen die örtlichen Baubestimmungen und Vorschriften eine wichtige Rolle. Im Bebauungsplan werden rund um das Bauen enge Grenzen gesetzt, was sowohl für die Höhe und die Bauweise der Immobilie gilt. Grundsätzlich müssen Bauherren sich beim Haus an die Landesbauordnung sowie an die lokalen Vorgaben aus dem Bebauungsplan halten. Dies bedeutet, dass es auch Vorschriften zur Gestaltung der Außenanlagen sowie zur Anzahl der verfügbaren Stellplätze gibt.

Kostenkalkulation für ein 9-Parteienhaus

Analyse der Baukosten inklusive Material- und Arbeitskosten

Pauschal kann keine Aussage zum Punkt 9 Parteienhaus Preise getroffen werden, da die Baukosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Im Schnitt muss mit Baukosten von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Die Kosten für solche Immobilien können stark variieren, was nicht zuletzt an den schwankenden Preise für Grundstücke sowie an den Kosten für die Ausstattung der Wohnungen liegt.

Berücksichtigung von Nebenkosten wie Genehmigungsgebühren und Planungskosten

Die Genehmigungsgebühren für Mehrfamilienhäuser fallen deutlich höher aus, da die Kosten für die    Nachweise zum Schallschutz, Brandschutz und Wärmeschutz komplexer sind. Die Planungskosten für ein Mehrfamilienhaus können in der Höhe ebenfalls variieren. Ein wesentlicher Grund dafür ist die Unterkellerung oder der Bau einer Tiefgarage.

Finanzierungsmöglichkeiten und Förderprogramme für 9-Parteienhäuser

Der Bau eines Mehrfamilienhauses kann nur selten komplett mit dem Einsatz von Eigenkapital finanziert werden. Investoren sind beim Bauen sowohl von den verschiedenen Förderprogrammen als auch von den Finanzierungsoptionen der Bank abhängig. Fördermöglichkeiten für den Bau einer solchen Immobilie sind:

  • KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Ist das Haus besonders klimafreundlich, kann der zinsgünstige Förderkredit beantragt werden. Die Klimafreundlichkeit muss anhand der CO2-Emissionen, dem erreichten Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.

  • KfW-Erneuerbare Energien Standard 270: Ergänzend kann dieser Förderkredit genutzt werden, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten rund um das Mehrparteienhaus zählen:

  • Annuitäten-Darlehen, die klassische und beliebteste Finanzierung

  • Flex-Darlehen für mehr Flexibilität bei der Finanzierung

  • Kombi-Darlehen

  • Konstant-Darlehen

  • Volltilger-Darlehen

  • Fest-Darlehen

  • Rentenhypothek

Bauablauf und Bauprozess

Zeitplanung und Bauzeitrahmen

Die Zeitplanung steht beim Bau des Mehrfamilienhauses immer im Vordergrund, denn die Wohnungen im Haus sollen schnellstmöglich vermietet werden. Für Laien ist es schwierig sich um Zeitplanung sowie Bauzeitrahmen zu kümmern. Aus diesem Grund sollten sie mit einem erfahrenen Architekten zusammenarbeiten, der mit der Bau solcher Immobilien vertraut ist.

Auswahl eines geeigneten Bauunternehmens oder Architekten

Allerdings sollte nicht nur ein erfahrener Architekt den Bau begleiten. Ihm sollten auch Bauunternehmen mit Erfahrung zur Seite stehen. Mit einem Architekten und einem Unternehmen, welches sich mit dem Mehrparteienhaus auskennt, lassen sich für den Investor die Risiken deutlich minimieren und das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage ist weniger gefährdet.

Baubegleitung und Bauüberwachung während des Bauprozesses

Die Baubegleitung sowie die Bauüberwachung werden beim Mehrparteienhaus sehr oft von einem Architekten übernommen. Dies ist wichtig, da während des gesamten Bauprozesses permanent überprüft werden muss, ob die engagierten Unternehmen ordnungsgemäß arbeiten und so der Bauzeitenplan eingehalten werden kann.

Baustoffe und Bauweise für ein 9-Parteienhaus

Auswahl von Baustoffen für die Tragstruktur und die Fassade

Das Mehrparteienhaus kann sowohl in Massivbauweise als auch als Fertighaus errichtet werden. Bei den Baustoffen sollte nach Möglichkeit auf nachhaltiges Baumaterial geachtet werden. Entgegen der weitläufigen Meinung steht das Fertighaus aus dem Rohstoff Holz in Bezug auf die Tragstruktur in nichts dem Haus in Massivbauweise nach.

Berücksichtigung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Sollen beim Mehrfamilienhaus die verschiedenen Fördermittel in voller Höhe ausgeschöpft werden, dann ist es wichtig, dass bereits bei der Planung auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz geachtet wird. Wer nicht auf zinsgünstige Kredite rund um das Mehrfamilienhaus verzichten möchte, der sollte bei dem neuen Haus nicht an der falschen Stelle sparen.

Vor- und Nachteile verschiedener Bauweisen wie Massivbau, Holzbau oder Fertigbau

Bereits im Vorfeld müssen Baufamilien entscheiden, ob das Mehrfamilienhaus als Fertighaus oder als Haus in Massivbauweise errichtet werden soll. Das Fertighaus bietet eine Reihe von Vorteilen. Da es zum größten Teil im Werk des Anbieters vorgefertigt wird, verkürzt sich die Bauzeit und die Vermietung der Wohneinheiten kann schneller erfolgen, was gerade für die Finanzierung von Interesse ist. Ansonsten gibt es keine klare Entscheidung für das Fertighaus oder das Massivhaus, denn jede Baufamilie hat ihre Vorlieben, die immer im Vordergrund stehen sollten.

Ausstattung und Inneneinrichtung

Planung von Gemeinschaftsbereichen wie Fluren, Treppenhäusern und Parkplätzen

In einem Mehrfamilienhaus sind die Gemeinschaftsbereiche wie Garten, Keller oder Sportraum sehr beliebt. Solche Gemeinschaftsbereiche sorgen für ein Zusammengehörigkeitsgefühl  und bieten zudem den Parteien Abwechslung vom Alltag. Gleichzeitig sorgen solche Bereiche für das soziale Miteinander, indem gerade ältere Personen nicht ausgegrenzt werden.

Auswahl von Materialien und Ausstattungsmerkmalen für die Wohnungen

Die Ausstattung in Mehrfamilienhäusern spielt in Bezug auf die Vermietung eine wichtige Rolle. Innerhalb der Wohneinheiten sind offene Grundrisse ebenso beliebt wie klare Linien. Mit großen Fenstern wird für eine Lichtdurchflutung gesorgt, welche das angenehme Wohngefühl ergänzt. Gerade Familien legen bei der Farbgestaltung in der Wohnung Wert auf Harmonie, denn der Alltag ist schon grau genug.

Einbindung von modernen Technologien wie Smart-Home-Systemen

Die Zukunftsfähigkeit von Mehrfamilienhäusern ist stark abhängig von modernen Technologien. Neben den verschiedenen Smart-Home-Lösungen sind der Familie in den Wohneinheiten W-LAN und Bluetooth sehr wichtig. Einige Bereiche wie Keller, Eingang und Treppenhaus werden durch Smart-Home-Systeme wie Kameras und ähnliches deutlich sicherer.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen

Einholen von Baugenehmigungen und behördlichen Genehmigungen

Das Mehrfamilienhaus erfordert eine Reihe von zusätzlichen Genehmigungen durch die Baubehörde. Investoren sollten sich daher bereits im Vorfeld umfassende Informationen besorgen.

Beachtung von Bauvorschriften und Bauordnungen

Das Mehrfamilienhaus birgt eine hohe Investition. Damit es nicht zu unnötigen Risiken rund um das Bauvorhaben kommt, sollten Baufamilien sich umfassend mit dem Thema Bauvorschriften beschäftigen. Neben den Bauordnungen regeln viele Kommunen das Aussehen der Außenanlagen sowie die Gestaltung von Fassade und Dach beim Mehrfamilienhaus.

Abschluss von Versicherungen für den Bau und die Bewohner

Laut Baurecht müssen beim Mehrfamilienhaus sowohl für die Bauphase als auch später bei der Vermietung einige wichtige Versicherungen abgeschlossen werden.

Vermarktung und Verkauf von 9-Parteienhäusern

Entwicklung einer Marketingstrategie für den Verkauf

Soll das Haus nach dem Bau zum Kauf angeboten werden, stehen die Chancen auf dem Markt sehr gut. Verfügt das Mehrfamilienhaus über eine ansprechende Ausstattung und ist die Grundstücksgröße ausreichend groß, sodass der Käufer auch noch eigene Ideen umsetzen kann, lässt sich das Haus schnell und zu einem guten Preis verkaufen.

Preisgestaltung und Verhandlungsführung mit potenziellen Käufern

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sollte der Käufer sich mit Angebot und Nachfrage auskennen, denn nur so kann er den für sich besten Kaufpreis für das Bestandsgebäude erzielen.

Abschluss des Verkaufsvertrags und rechtliche Aspekte beim Immobilienverkauf

Dem Kaufvertrag für das Gebäude steht nichts mehr im Wege, wenn Käufer und Verkäufer sich in allen Punkten einig sind. Allerdings müssen auf beiden Seiten einige wichtige rechtliche Aspekte beachtet werden.

Tipps für potenzielle Käufer oder Investoren

Beratung zur Auswahl des richtigen 9-Parteienhauses

Kaufinteressenten sollten sich beim Kauf eines solchen Hauses mit dem jeweiligen Marktwert auskennen. Nur so kann sichergestellt werden, dass sowohl der Kaufpreis als auch die anfallenden Nebenkosten dem Objekt angemessen sind.

Finanzielle Aspekte und Rentabilitätsberechnungen für Investitionen

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Interessenten einen Blick auf den Zustand des Hauses werfen, denn dieser ist maßgeblich für die spätere Vermietung der Wohneinheiten. Mieter haben sehr oft genaue Vorstellungen, wie die Wohneinheit aussehen soll und verzichten lieber darauf, als Kompromisse einzugehen.

Langfristige Planung und Management von Mehrfamilienhäusern

Zwischen den einzelnen Mietparteien und dem Besitzer sollte es harmonisch ablaufen und nicht zu Problemen kommen. Mietverträge sind in diesem Fall sehr hilfreich. Darin werden in der Regel auch die anfallenden Kosten für Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten geregelt.

Fazit zum 9 Parteienhaus

Der Bau Mehrfamilienhaus erfordert eine Menge an Fachwissen, das Baufamilien in der Regel nicht haben. Aus diesem Grund sollte sich die Familie unbedingt fachlich beraten lassen, denn schließlich handelt es sich einem solchen Gebäude um eine Investition in die Zukunft.

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Matthias Büdenbender
Matthias Büdenbender Unterschrift

Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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