Baukosten

Aus welchen Positionen setzen sich Baukosten zusammen?

Zum Hausbau gehören nicht nur die Baukosten, sondern auch die Baunebenkosten wie Steuern, Honorare für den Architekten und vieles mehr. Die Baukosten oder auch Bauwerkskosten werden nach DIN 276 geregelt und teilen sich in sieben unterschiedliche Kategorien auf. Wir haben uns gemäß der DIN 276 der Kategorien näher angeschaut.

Grundstückskosten

Damit der Traum vom Eigenheim Realität wird, muss zuerst ein passendes Grundstück gefunden werden. Die Kosten für ein baureifes Grundstück unterscheiden sich stark von Region und Bundesland. Aktuell müssen Baufamilien mit Grundstückskosten von 50 bis 1.300 Euro pro qm rechnen. Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Kosten pro Quadratmeter bei 200 Euro. Somit machen die Kosten für das Grundstück den größten Teil der Baukosten aus.

Bei den Kosten für das Grundstück dürfen die Erwerbsnebenkosten mit rund 15 % nicht in Vergessenheit geraten. Zu diesen Erwerbsnebenkosten zählen Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer und eine eventuell anfallende Maklerprovision. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % des Grundstücks-Kaufpreises. Für den Notar muss mit 0,5 bis 1,5 % des Kaufpreises an Kosten gerechnet werden. Die Kosten für den Makler bewegen sich zwischen 0 und 7,14 % des Kaufpreises. Des Weiteren fallen Kosten für die Erschließung für das Grundstück an. Dazu zählen neben den Straßenbaukosten auch die Kosten für die Herstellung von Entwässerung sowie Beleuchtung, Kanalisation und der Anschluss an die zentrale Versorgung mit Strom, Gas, Wärme und Wasser. In der Regel handelt es sich hier um 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Muss das Grundstück im Rahmen einer Herrichtung vor dem Hausbau noch vorbereitet werden, da Bäume gefällt und alte Gebäude entfernt werden müssen, fallen hier zusätzlich Kosten an.

Die kompletten Kaufnebenkosten müssen zum Kaufpreis des Grundstücks addiert werden, um so die exakten Kosten für das Grundstück zu ermitteln.

Planungskosten

Der größte Teil der Planungskosten muss für den Architekten eingeplant werden. Das Honorar des Architekten ist frei verhandelbar, orientiert sich in der Regel an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Wird der Architekt für den vollen Leistungsumfang und für einen Entwurf mit mittlerer Komplexität engagiert, müssen Bauherren mit rund 15 % der reinen Baukosten rechnen.

Ist dagegen ein Generalunternehmen für den Hausbau verantwortlich und errichtet das Eigenheim schlüsselfertig, sind die Planungskosten im Baupreis enthalten, sofern eigene Architekten zum Einsatz kommen.

Im Rahmen der Planungsphase muss das Grundstück meistens ausgemessen werden. Zusätzlich wird sehr oft ein Bodengutachten erstellt. Hierfür muss im Schnitt mit 0,5 % der Baukosten gerechnet werden. Möchte der Bauherr zur Finanzierung einen Kredit bei der KfW-Bank beantragen, muss er zusätzlich einen Energieberater engagieren. Je nach Aufwand und Umfang der einzelnen Leistungen fallen für die zusätzlichen Experten Summen im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich an, welche ebenfalls Teil der Baukosten sind.

Versicherungen

Jeder Hausbau ist mit Risiken verbunden, weshalb Bauherren zwingend diverse Versicherungen abschließen müssen, welche oftmals auch Bedingung für die Finanzierung sind.  Dazu zählen Versicherungen gegen Unfälle, Naturkatastrophen und/oder Feuer während der Bauphasen des Hausbaus.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung tritt ein, wenn es zu Personen-, Sach- und Vermögensschäden kommt, welche im Zusammenhang mit der Baustelle stehen. Für Schäden am Gebäude selbst ist die Bauleistungsversicherung zuständig. Letztendlich tritt die Feuerrohbauversicherung für alle finanziellen Folgen ein, die durch Feuer, Explosion und Blitzeinschlägen entstehen. Je nach Baustellenrisiko und Bauumfang liegen diese Kosten im niedrigen dreistelligen Bereich. Ist viel Eigenleistung geplant, dann sind die Prämien für die Versicherungen in der Regel deutlich höher.

Baustellenkosten

Das Grundstück muss für den Hausbau noch eingerichtet werden. Dies bedeutet, dass der Bauherr überprüfen muss, ob alles vorhanden ist, damit der Bau dann zügig vonstattengehen kann.

Die Baustelleneinrichtung wird vom Gesetzgeber vorgeschrieben und beinhaltet die Verkehrssicherungspflicht, das Arbeitsschutzgesetz sowie die Arbeitsstättenverordnung. Letztendlich bedeutet dies nichts anderes, dass alles organisiert werden muss, damit es auf der Baustelle zum Einsatz kommen kann. Nach Bauende muss alles wieder abgebaut und zurückgebracht werden. Der Bauherr, sein Vertreter oder ein Koordinator sollten immer ein Auge darauf haben und entsprechend kontrollieren.

Auch wenn die Verkehrssicherungspflicht oft an die Baufirma abgegeben wird, hat der Bauherr die Aufsichtspflicht. Er haftet also für alle Schäden, die durch den Hausbau entstehen. Aus diesem Grund muss die Baustelle auch nach außen abgesichert sein, sodass Unbefugte sie nicht betreten können.

Im Einzelnen gehören zur Baustelleneinrichtung:

• Veränderungen des Geländes, welche für den Bau nötig sind

• Entfernung von Altlasten auf dem Gelände

• Transportwege

• Bestellung und Anlieferung von Geräten und Baumaterialien

• Planung, und Beschaffung von Lagerräumen für Geräte und Materialien

• Eventuell ein Büro für den Bauleiter

• Pausenraum mit Erste-Hilfe-Set

• WC für die Bauarbeiter

• Baustrom und Bauwasser

• Sicherheitsvorkehrungen für alle Beteiligten am Bau

All dies gehört zu den Baustellenkosten, die letztendlich zu den Baukosten addiert werden müssen. Im Schnitt betragen die Baustellenkosten 5 bis 10 % der Baukosten.

Baukosten

Im Schnitt muss beim Hausbau mit 2.000 Euro pro Quadratmeter an Baukosten gerechnet werden. Günstiger wird es nur bei entsprechender Eigenleistung. Bei besonderen Wünschen an Hausausstattung und Energieeffizienz können die Baukosten auch deutlich höher liegen. Vielfach wird das Haus vom Bauträger oder vom Fertighausanbieter zu einem Festpreis angeboten. Bauherren müssen hier genau überprüfen, welche Kosten zum Festpreis gehören und was noch hinzukommt. Beim Bau mit einem Fertighausanbieter kommen meistens noch die Erdarbeiten hinzu, die nicht selten bei rund 30.000 Euro liegen.

Je nach Baufortschritt sollten gemäß einem Zahlungsplan die Baukosten gezahlt werden. Zu empfehlen ist hier ein Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Wird das Haus mit einem Architekten gebaut, müssen mit den einzelnen Baufirmen eigene Verträge geschlossen werden. Dazu gehören das Ausheben der Baugrube, das Erstellen der Bodenplatte und das Hochziehen der Mauern. Wie die Kostenanteile für die einzelnen Gewerke aussehen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Für ein Durchschnittshaus ist mit folgenden Kostenanteilen zu kalkulieren:

• Rohbau inklusive Keller – etwa 40 bis 50 Prozent der reinen Baukosten

• Installation von technischen Anlagen wie Heizung, Elektro und Sanitär – etwa 15 bis 20 % der reinen Baukosten

• Innenausbau – etwa 40 % der reinen Baukosten

Kosten für Außenanlagen

Die Kosten für die Außenanlagen dürfen auf keinen Fall unterschätzt werden, auch wenn diese stark variieren. Im Einzelnen fallen folgende Kosten an:

• Carport – Gilt als die günstigere Alternative zur Garage, bietet dem Fahrzeug jedoch auch weniger Schutz.

• Garage – Bauherren müssen hier mit höheren Kosten rechnen. Jedoch gibt es auch hier preiswerte Fertiggaragen aus Blech für weniger als 1.000 Euro. Ansprechendere Varianten müssen mit rund 2.000 bis 4.000 Euro kalkuliert werden. Am teuersten ist die individuell geplante und gemauerte Garage. Hierbei müssen nicht selten fünfstellige Beträge kalkuliert werden.

• Gartengestaltung – Je nach Aufwand und Größe variieren auch hier die Kosten sehr stark. Für ein Einfamilienhaus werden schnell Beträge im mittleren fünfstelligen Bereich erzielt. Je nach Material und Aufwand muss mit 50 bis 250 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Für eine Rasenfläche müssen Bauherren mit 10 bis 25 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Ein weiterer Kostenfaktor, der die Baukosten in die Höhe treibt, sind Zäune oder Hecken bzw. ein entsprechender Sichtschutz, der durchschnittlich mit 30 € pro Quadratmeter veranschlagt werden kann. Viele der Arbeiten kann der Hausbesitzer in Eigenleistung übernehmen, sodass hier Geld gespart werden kann.

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten gehören nicht direkt zum Errichten des Rohbaus oder zum Einrichten der Immobilie. Vielmehr geht es um Dinge, die rundherum anfallen. Mit Schnitt muss hier zu den Baukosten mit zusätzlichen 15 bis 25 Prozent kalkuliert werden. Dies alles zählt zu den Baunebenkosten:

• Baugenehmigung

• Bauplanung

• Bauingenieursleistungen

• Statik

• Architekt

• Bauvertrag

• Baustelleneinrichtung

• Erdarbeiten

• Außenanlagen

Ebenfalls zu den Baunebenkosten sind die Kaufnebenkosten zu rechnen. Diese fallen rund um den Kauf eines Grundstückes an. Dazu gehören:

• Kosten für den Eintrag ins Grundbuch

• Notarkosten

• Grunderwerbssteuer

• Eventuell eine Maklerprovision

Welche Faktoren beeinflussen die Baukosten?

Wie viel das Haus am Ende wirklich kostet, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. In erster Linie werden die Baukosten vom Grundstückspreis, der Größe sowie der Bauart des Hauses und den individuellen Wünschen beeinflusst. Auf die einzelnen Punkte möchten wir etwas genauer eingehen.  

Bauweise

Die Baukosten eines Hauses sind stark vom Haustyp abhängig. Daher müssen Bauherren sich schon früh fragen, ob sie ein Massivhaus, ein Fertighaus oder ein Bausatzhaus möchten. Sicherlich sind die Unterschiede nicht mehr so groß wie noch vor 10 oder 20 Jahren, aber es gibt sie eben. Im Schnitt liegen die Baukosten pro Quadratmeter für ein Einfamilienhaus zwischen 1.300 und 2.800 Euro, unabhängig von der Bauweise. Für ein Massivhaus mit einer Wohnfläche von 150 qm muss mit Baukosten von rund 200.000 Euro gerechnet werden. Beim Fertighaus hingegen reduzieren sich die Baukosten auf rund 150.000 Euro. Somit ist das Massivhaus in jedem Fall teurer als ein Fertighaus. Generell lässt sich an dieser Stelle unabhängig von der Bauweise sagen, dass das teurer wird, je individueller die Wünsche der Baufamilie sind.  Bei einem Haus aus der Reihe der Musterhaustypen ohne besondere Extras sind die Baukosten am niedrigsten. Durch jegliche Abweichung vom Standard-Haustyp steigen die Baukosten an.

Lage

Die Lage des Baugrundstücks ist maßgeblich für den Kaufpreis. Dabei geht es nicht nur um das Bundesland, sondern auch um die Region, in der das Traumhaus errichtet werden soll. In Süddeutschland sind die Kosten für Baugrundstücke generell höher als in anderen Bundesländern. Ebenfalls ein Kriterium für den Kaufpreis ist die Nähe zu einer Stadt oder gar innerhalb einer Stadt.  In ländlichen Regionen dagegen gibt es ähnliche Grundstücke um ein Vielfaches günstiger.

Größe des Hauses

Eine ebenso wichtige Rolle für die Baukosten spielt die Größe des Hauses. Es ist entscheidend, ob Bauherren sich für ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus oder gar ein Mehrfamilienhaus entscheiden. Im Vergleich mit Reihenhäusern sind Einfamilienhäuser deutlich teurer, da bei einer geringeren Quadratmeterzahl mehr an Außenwänden nötig sind.

Im Schnitt betragen die Baukosten für Ein- und Zweifamilienhäuser je nach Ausstattung 1.100 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Reihenhaus ist mit 1.000 bis 1.700 Euro zu kalkulieren. Am günstigsten sind Mehrfamilienhäuser, welche je nach Ausstattung für 950 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter zu realisieren sind.

Materialien

Sobald die Gebäudehülle steht, geht es an den Innenausbau. Je nach Ausstattung müssen Bauherren hier mit 400 bis 800 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Zu den wesentlichen Kostenträgern zählen hier die Installation der Haustechnik (Heizung, Elektro und Sanitär), der Einbau von Fenstern und Türen sowie die Bearbeitung von Wänden und Böden. Zu großen Preisunterschieden kommt es hier durch die Wahl der Materialien. So ist ein preiswertes Laminat schon für rund 10 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. Bei Echtholzparkett dagegen muss ein Vielfaches mehr kalkuliert werden. Ganz ähnlich sieht es bei den Armaturen für das Badezimmer sowie der Art der Wandgestaltung aus. Auch bei den Treppen hat der Bauherr die Wahl zwischen der gemauerten Treppe, der Holztreppe oder der Bolzentreppe. Die Preise variieren hierbei deutlich.

Ausstattung

Welche Baukosten für die Ausstattung anfallen, hängt ganz von den individuellen Wünschen der Baufamilie ab. Ein Standardhaus ohne Erker, Giebel, Balkone und dergleichen ist im Endeffekt deutlich günstiger, als wenn diese Extras zusätzlich realisiert werden müssen. Ganz ähnlich sieht es auch mit der Ausstattung im Haus aus. Hochwertige Materialien erhöhen die Baukosten deutlich.

Wie hoch sind die Baukosten momentan?

Als Beispiel schauen wir uns ein Haus auf einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von rund 470 Quadratmetern mit einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern an.

Während Bauherren Anfang 2005 dafür noch etwa 206.000 Euro investieren mussten, liegen die Kosten im Herbst 2022 bei rund 531.000 Euro. Zurzeit flacht die Kurve etwas ab, denn es scheint, dass die Spitzenwerte beim Neubau erreicht sind.

Zu den Hauptgründen für die Preissteigerungen beim Hausbau zählen die Pandemie sowie der Krieg in der Ukraine. Durch die immer stärker werdende Inflation musste die Europäische Zentralbank den Leitzins mehrfach anheben, was endlich Wirkung zeigt, denn seit Oktober 2022 nimmt die Teuerung wieder ab. Aufgrund des hohen Leitzinses bleiben Finanzierungen nach wie vor kostspielig, sodass mit Stand Januar 2023 die Baukosten weiterhin hoch sind.

Sowohl für den Werkstoff Holz als auch für Glas und Dämmmaterialien stiegen die Kosten deutlich an. Zudem wird Energie immer teurer und es mangelt auf den Baustellen an Fachkräften. Des Weiteren sind immer noch viele Baumaterialien knapp, was sich auf die Baukosten auswirkt.

Laut dem Statischen Bundesamt sind folgende Preissteigerungen der Preise zu verzeichnen: