Das Neunfamilienhaus: Eine Investition in die Zukunft

Definition und Charakteristika

Eine solche Immobilie bietet neun Familien bezahlbaren Wohnraum, was in der aktuellen Zeit immer wichtiger wird. Solch große Immobilien sind für Investoren eine gute Kapitalanlage, da die regelmäßigen Mieteinnahmen für eine gute Rendite sorgen oder als Altersvorsorge genutzt werden können. Die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt verdeutlicht, dass Häuser mit mehreren Wohneinheiten nicht lange leer stehen, wenn ein paar wesentliche Punkte beim Hausbau beachtet werden.

Vorteile eines Neunfamilienhauses

Ein Haus mit neun Wohneinheiten bietet der Baufamilie eine Reihe von Vorteilen, die wir uns näher angeschaut haben. Im Einzelnen sind das:

• Auf einem kleinen Grundstück bzw. auf einer begrenzten Grundfläche entsteht im Vergleich zum Einfamilienhaus viel bezahlbarer Wohnraum.

• Im Rahmen einer Baugemeinschaft lassen sich sowohl die Kosten als auch die Risiken für solch große Immobilien teilen.

• Die einzelnen Wohnungen können individuell gestaltet werden, da für jede Wohneinheit ein eigener Grundriss möglich ist.

• Vermietung sorgt für eine gute Rendite bzw. für die Altersvorsorge.

• Mieteinnahmen stellen die Finanzierung auf sichere Beine.

• Haus mit mehreren Wohneinheiten dient als Anlageobjekt.

• Das Haus kann kombiniert zum Wohnen und für Gewerbe genutzt werden.

• Für die Bewohner sind die Lebenshaltungskosten deutlich geringer als bei einem Einfamilienhaus.

Neunfamilienhaus planen: Überblick

• Grundstückssuche und -bewertung: Eine solche Immobilie bietet auf einer relativ kleinen Grundfläche viel Wohnfläche. Bauherren können bei der Grundstückssuche zwischen verschiedenen Lagen wählen, da der Standort später über die Klientel der Mieter entscheidet. Zur Wahl stehen die Stadtlage sowie eine Lage in ländlichen Regionen. Beliebt als Standort für das Haus sind Grundstücke in der Peripherie von Städten, denn hier wird eine gute Infrastruktur geboten, was für viele Mieter sehr wichtig ist. Wichtig bei der Grundstückssuche ist die Frage nach der Bebauung. In Deutschland gibt es zahlreiche Baugebiete, in denen nur der Bau vom Einfamilienhaus oder Doppelhaus erlaubt wird. Das Haus mit mehreren Wohneinheiten stört das Gesamtbild und passt auch nicht in ein Neubaugebiet. Informationen zur Bebauung bekommen Interessenten aus dem Bebauungsplan oder direkt bei der zuständigen Baubehörde.

• Erste Schritte der Hausplanung: Die Zusammenarbeit mit einem Architekten ist bei solch großen Immobilien sehr wichtig, denn die Fachplaner kennen sich mit den verschiedenen Besonderheiten rund um die Planung und Ausführung aus. So wird zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus laut Musterbauordnung (MBO) in unterschiedliche Gebäudeklassen unterteilt. Für ein Haus mit neun Wohneinheiten gilt in der Regel die Gebäudeklasse 4 bzw. 5 (Gebäude mit einer Höhe zwischen 13 und mehr als 22 m). Je nach Gebäudeklasse unterscheiden sich die Anforderungen an das Haus. Dies gilt im Besonderen für die Wärmeschutznachweise sowie die Nachweise zum Brand- und Schallschutz.

• Grundrissplanung und Raumkonzepte: Die verschiedenen Raumkonzepte bzw. die Grundrissplanung gestaltet sich deutlich komplexer als bei einem Einfamilienhaus. Grundsätzlich ist es möglich, für jede Wohnung einen eigenen Grundriss zu erstellen. Dies treibt jedoch die Baukosten in die Höhe. Sehr oft entscheiden sich Baufamilien bei ihrem Traumhaus für Grundrisse mit hohen Wiederholungsgraden. Beliebt bei der Grundrissplanung ist der offene Grundriss mit großen Fensterflächen. Es gibt auch Mieter, in erster Linie die ältere Generation, die den geschlossenen Grundriss bevorzugt, da er mehr Privatsphäre bietet. Die einzelnen Wohnungen im Haus können unterschiedlich groß sein. Beliebt sind 4- oder 5-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 100 Quadratmeter Wohnfläche. Hierin fühlen sich Familien mit Kindern ebenso wohl wie Paare. Singles und ältere Menschen dagegen bevorzugen Wohnungen mit einer kleineren Wohnfläche. Unabhängig von der Klientel an Mietern sollte bereits bei der Hausplanung an die Barrierefreiheit gedacht werden.

Neunfamilienhaus bauen: Vorgehensweise

• Wahl der Bauweise: Beim Hausbau haben Baufamilien genau wie beim Einfamilienhaus die Wahl zwischen der Massivbauweise und dem Fertighaus. Das Fertighaus wird zum größten Teil im Werk des Anbieters vorgefertigt, sodass sich die Bauzeit deutlich verkürzt. Dies bedeutet, dass die Wohneinheiten schneller vermietet werden können, was wiederum zu früheren Mieteinnahmen führt. Grundsätzlich kann nicht pauschal gesagt werden, welche Bauweise die bessere ist, da jeder Investor seine Vorlieben hat und individuell über die Bauweise entscheiden wird.

• Kernphasen des Bauprozesses: Genau wie beim Bau eines Einfamilienhauses gibt es auch bei einer solchen Immobilie verschiedene Bauphasen. Es beginnt alles mit der Entwurfsplanung, bei der die Rahmenbedingungen rund um den Hausbau festgelegt werden. Im Anschluss daran folgt die Baugenehmigung mit der Ausführungsplanung. Nach Abschluss der verschiedenen Planungsphasen steht dem Rohbau sowie dem Innenausbau nichts mehr im Wege, bevor endlich die Bauabnahme für das Traumhaus erfolgen kann.

• Baunebenkosten und Finanzierung: Die Kosten für ein Haus dieser Größe können nicht pauschal beziffert werden. Genau wie beim Bau eines Einfamilienhauses sind diese von verschiedenen Faktoren abhängig. Durchschnittlich muss mit Baukosten von 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden. Aufgrund der schwankenden Preise für Grundstücke und nach Ausstattung der Wohnungen können die Kosten deutlich variieren. Neben den reinen Baukosten dürfen auch die Baunebenkosten im Rahmen der Finanzierung nicht vernachlässigt werden. So fallen zum Beispiel die Genehmigungsgebühren beim Bau großer Immobilien deutlich höher aus als beim Einfamilienhaus. Des Weiteren muss mit höheren Planungskosten gerechnet werden, insbesondere wenn eine Unterkellerung oder eine Tiefgarage für das Eigenheim geplant ist. Da der Hausbau in der Regel nicht allein durch Eigenkapital finanziert werden kann, sind Baufamilien von den verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung durch die Banken und den staatlichen Fördermitteln abhängig. Zu den wesentlichen Förderprogrammen zählen KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298 und KfW Erneuerbare Energien Standard 270. Bei den Finanzierungsmöglichkeiten haben Investoren die Wahl zwischen verschiedenen Darlehensformen. Das Annuitäten-Darlehen ist die beliebteste Finanzierungsoption, während das Flex-Darlehen für mehr Flexibilität sorgt.

Innenausbau und Ausstattung der Immobilien

• Materialien und Design: Sowohl das Design als auch die verwendeten Materialien bei der Innenausstattung spielen bei der späteren Vermietung eine wichtige Rolle. Die zukünftigen Mieter achten nicht nur auf eine ansprechende Farbgestaltung, sondern legen großen Wert auf nachhaltige, aber dennoch hochwertige Materialien für Böden und Wände.

• Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Sollen rund um den Hausbau die verschiedenen Fördermittel zum Tragen kommen, ist es wichtig, dass bei der Hausplanung bereits auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit geachtet wird. Nur so ist es möglich, von zinsgünstigen Krediten zu profitieren. Es bringt der Baufamilie nichts, wenn sie an der falschen Stelle spart, denn dann verteuert sich der Hausbau oftmals deutlich und bringt die Förderung in Gefahr.

Kauf und Vermarktung eines Neunfamilienhauses

• Rechtliche Aspekte und Eigentumsübertragung: Beim Kauf eines solchen Hauses ist es wichtig, dass der zukünftige Eigentümer sich mit Angebot und Nachfrage einer solchen Immobilie auskennt. Dies hat den Vorteil, dass er den für sich besten Kaufpreis aushandeln kann. Sobald sich Käufer und Verkäufer über alle Formalitäten wie zum Beispiel den Kaufpreis einig sind, steht dem Kaufvertrag nichts mehr im Wege. Allerdings müssen im Vorfeld alle rechtlichen Punkte gemäß einer Checkliste beachtet und entsprechend geklärt werden.

• Vermarktungsstrategien: Soll das Traumhaus nach dem Hausbau zum Verkauf angeboten werden, können Eigentümer davon ausgehen, dass sie aufgrund der aktuellen Lage am Wohnungsmarkt gute Chancen haben. Wurde bereits während des Hausbaus auf eine ansprechende Ausstattung geachtet und bietet das Grundstück noch Potenzial, um eigene Ideen zu verwirklichen, lässt sich das Haus innerhalb kürzester Zeit zu einem guten Preis verkaufen.

Preis-Leistungs-Verhältnis und Markttrends des Neunfamilienhauses

• Preisentwicklung: Zu den wesentlichen Faktoren, die den Preis eines Hauses beeinflussen, zählen neben dem Zustand, der Lage sowie dem Angebot und der Nachfrage rund um das Haus auch die politische und wirtschaftliche Entwicklung einer Region. Ebenso wichtig für die Preisentwicklung des Hauses sind die Ausstattung, die Art der Außenanlagen (Garten, Parkplatz, Spielplatz für Kinder) und die Energieeffizienz des Gebäudes. Deutlich wertmindernd wirkt sich eine Lage an einer Hauptverkehrsstraße aus, da der permanente Autolärm so störend ist, dass man die Fenster nicht öffnen möchte. Dazu kommt noch die Umweltbelastung durch die Autoabgase.

• Vergleich mit anderen Haustypen und Regionen: Schaut man sich die Preisentwicklung am Immobilienmarkt an, lässt sich erkennen, dass für 2024 die Preise um rund 1,7 % zurückgingen. Ende letzten Jahres betrug der Rückgang laut Vorhersage noch ein Minus von 2,8 %. Dies zeigt, dass der Preisrückgang deutlich schwächer ausfällt als gedacht. Dagegen lag der Preisrückgang im letzten Jahr bei knapp 9 %. Ganz ähnlich sieht es auch bei anderen Haustypen wie zum Beispiel dem Familienhaus oder dem Einfamilienhaus aus. Die Kosten für Neubauten steigen permanent an, was sich wiederum auf die Nachfrage auswirkt. Aktuell können sich deutlich weniger Menschen ein Einfamilienhaus leisten. Dieser Trend zieht sich im Grunde genommen durch alle Regionen Deutschlands und wird vermutlich auch nicht so schnell enden.

Vergleich zwischen Neunfamilienhaus und Einfamilienhaus

Um Bauherren die Entscheidung zwischen Einfamilienhaus und einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten zu vereinfachen, haben wir uns die Unterschiede näher angeschaut. Im Folgenden unsere Checkliste.

Bau- und Unterhaltskosten:

• Neunfamilienhaus: Die Baukosten für ein Fertighaus liegen zwischen 840.000 und 1.140.000 Euro. Dies bedeutet je nach Ausstattung zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch die späteren Unterhaltskosten summieren sich, können aber anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

• Einfamilienhaus: In den vergangenen Jahren mussten Baufamilien für ihr Eigenheim als Einfamilienhaus im Schnitt mit 320.000 Euro kalkulieren. Auch wenn die Anfangsinvestition beim Einfamilienhaus deutlich geringer ist, muss klar sein, dass die Verantwortung rund um das Haus sowie für das Budget von einer Familie getragen wird.

Privatsphäre und Gemeinschaft:

• Neunfamilienhaus: Ein großes Haus mit mehreren Mietern bietet deutlich weniger Privatsphäre, da es grundsätzlich Nachbarn gibt. Im Gegenzug dazu muss gesagt werden, dass ein Haus mit mehreren Wohneinheiten die sozialen Kontakte fördert und dafür sorgt, dass einzelne Personen nicht ausgegrenzt werden. Dies ist gerade für ältere Menschen oder Menschen mit Migrationshintergrund von Vorteil.

• Einfamilienhaus: Je nach Größe des Grundstücks bietet das Eigenheim viel Privatsphäre sowohl innerhalb des Hauses als auch im Garten. Auf Wunsch können sich die Bewohner des Einfamilienhauses zurückziehen und Kinder haben ausreichend Platz zum Spielen.

Investitions- und Vermietungspotenzial:

• Neunfamilienhaus: Investoren schätzen den Bau eines solchen Hauses, denn es bietet ihnen aufgrund von Vermietung regelmäßige Einnahmen, die für eine gute Rendite sorgen und als Kapitalanlage dienen.

• Einfamilienhaus: Üblicherweise dient das Traumhaus zur Eigennutzung. In seltenen Fällen kann ein Wohnkeller im Einfamilienhaus als Einliegerwohnung vermietet werden. In sehr beliebten Regionen werden Einfamilienhäuser auch als Ferienhäuser gebaut, die rund um das Jahr an Feriengäste vermietet werden können.

Flexibilität und Anpassungsfähigkeit:

• Neunfamilienhaus: Aufgrund der hohen Kosten wird ein Haus mit mehreren Wohnungen in der Regel standardisiert gebaut. Dies bedeutet, die Wohneinheiten haben annähernd den gleichen Grundriss und verfügen über eine Standard-Ausstattung. Nur in seltenen Fällen haben Baufamilien die Möglichkeit individuelle Anpassungen vorzunehmen, da diese die Baukosten sofort in die Höhe treiben würde.

• Einfamilienhaus: Das Einfamilienhaus ist der Traum von vielen Baufamilien. Aus diesem Grund erfüllen sie sich beim Hausbau ihre individuellen Wünsche und Vorstellungen rund um das Haus, auch wenn dies deutliche Auswirkungen auf das Budget hat. Beim Einfamilienhaus können die späteren Hausbesitzer zwischen den verschiedenen Haustypen, Bauweisen und Designs wählen, sofern der Bebauungsplan ihnen keine Grenzen setzt.

Fazit und Ausblick

• Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse: Das Bauen eines solchen Hauses bedeutet, dass Investoren schon vor der Planung eine Vielzahl von Entscheidungen treffen müssen. Dies zieht sich bis zur Bauabnahme wie ein roter Faden durch das komplette Bauvorhaben. Grundsätzlich erfordert sowohl die Planung als auch der Hausbau ein großes Fachwissen, weshalb Investoren auf einen starken Partner an ihrer Seite nicht verzichten sollten. Dieser gibt ihnen nicht nur Tipps, sondern kann auch bei der Kostenkalkulation rund um die Baukosten und Nebenkosten behilflich sein. Je nach Haustyp und Bauweise müssen spezielle Anforderungen beachtet werden. Auch hier ist ein erfahrener Architekt der richtige Ansprechpartner.

• Zukünftige Entwicklungen im Mehrfamilienhausbau: Der Trend geht eindeutig zum Mehrfamilienhaus und weg vom Einfamilienhaus. Aktuell dominieren im Bestand noch die Einfamilienhäuser, doch dies wird sich in absehbarer Zeit ändern.