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Das Siebenfamilienhaus

Definition und Charakteristika eines Siebenfamilienhauses

Im Vergleich zum Einfamilienhaus finden im Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten mehrere Familien bezahlbaren Wohnraum. Die sieben abgeschlossenen Wohneinheiten können sowohl neben- als auch übereinander angeordnet sein. Die Grundrisse für die einzelnen Wohnungen können unterschiedlich gestaltet werden, sodass unterschiedliche Mieter sich im Haus wohlfühlen. Das Mehrfamilienhaus unterstützt dabei gleichzeitig die sozialen Aspekte, denn die einzelnen Mietparteien haben die Möglichkeit, sich gegenseitig im Alltag zu unterstützen, was gerade für ältere Menschen von Vorteil ist.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtige im Überblick

  • Planung und Genehmigung: Umfassende Vorarbeit und Beachtung von Bauvorschriften sind entscheidend. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus ist die Hausplanung deutlich komplexer, da eine Reihe von Bauvorschriften zusätzlich beachtet werden müssen. Der Artikel soll hierzu Tipps geben.

  • Kosten- und Finanzierungsstrategie: Detaillierte Budgetierung und Kenntnis über Finanzierungsmöglichkeiten sind notwendig. Die Baukosten müssen viel exakter geplant bzw. auch eingehalten werden. Des Weiteren ist eine umfassende Beratung zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten nötig.

  • Effizienz und Nachhaltigkeit: Modernes Bauen mit Fokus auf Energieeffizienz und langfristiger Wertsteigerung. Schon bei der Hausplanung kann der Fokus eindeutig auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gelegt werden.

Unterschiede zu anderen Mehrfamilienhäusern

In Zeiten von Wohnungsknappheit kann der Eigentümer neben den vermieteten Wohnungen eine Wohneinheit selbst mit seiner Familie bewohnen. Auf Wunsch kann er im 7-Familienhaus auch ein zusätzliches Gewerbe eröffnen, wie etwa ein Büro oder eine Praxis.

Vorteile eines Siebenfamilienhauses für Bauherren und Bewohner

Wird das 7-Familienhaus mit einer Baugemeinschaft errichtet, dann können die teilhabenden Bauherren nicht nur die Risiken, sondern auch die Kosten rund um den Bau des Hauses teilen. Durch Vermietung der sieben Wohnungen und den daraus resultierenden regelmäßigen Mieteinnahmen profitieren Investoren nicht nur von der guten Geldanlage Mehrfamilienhaus, sondern können damit auch ihre Altersvorsorge absichern. Das 7-Familienhaus garantiert im Laufe der Jahre eine gute Wertentwicklung.

Auch für die Bewohner hat das Mehrfamilienhaus eine Reihe von Vorteilen. Zum einen können sie sich gegenseitig bei anfallenden Arbeiten unterstützen und zum anderen können Feste gemeinsam gefeiert werden. Dies hilft, dass einzelne Personen nicht ausgegrenzt werden, was in der heutigen Zeit leider keine Seltenheit ist.

Siebenfamilienhaus planen

Wichtige erste Schritte in der Planung

Schon bei der Vorplanung des Mehrfamilienhauses müssen sich die Baufamilien nicht nur ein paar wichtige Fragen stellen, sondern auch eine Reihe von Entscheidungen treffen. Um zu wissen, in welche Gebäudeklasse das 7-Familienhaus laut Musterbauordnung fällt, muss von Anfang an die Höhe des Gebäudes klar sein. Häuser mit einer Höhe von bis zu 7 m zählen zur Gebäudeklasse 3, während Immobilien mit einer Höhe von bis zu 22 m bereits in die Gebäudeklasse 5 fallen. Nicht unwichtig bei Hausplanung ist auch die Gestaltung der Außenanlagen. Dabei geht es um einen möglichen Spielplatz sowie die Anzahl der Stellplätze für PKW und Fahrräder.

Die Planungskosten für ein Mehrfamilienhaus sind deutlich höher als bei einem Einfamilienhaus, da gezielt auf Barrierefreiheit und vieles mehr geachtet werden muss. So müssen beispielsweise im Rahmen der Planungsmaßnahmen für einen Aufzug im Treppenhaus rund 5 % mehr an Kosten kalkuliert werden. So verursachen zum Beispiel Einfamilienhäuser deutlich weniger Kosten, wenn es um die Wärmeschutznachweise sowie die Nachweise für den Brand- und Schallschutz geht.

Auswahl des Grundstücks und dessen spezifische Anforderungen

Die Suche nach einem passenden Grundstück für ein 7-Familienhaus gestaltet sich ebenfalls schwieriger, denn zum einen muss das Baugrundstück für ein Familienhaus mit 7 Wohnungen eine Größe von 1.000 bis 2.000 Quadratmeter haben. Des Weiteren muss mit einem Bodengutachten geprüft werden, ob der Baugrund sich für ein Familienhaus eignet oder ob im Vorfeld Bodenverbesserungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Damit Risiken im Vorfeld bereits minimiert oder ausgeschaltet werden können, verlangen viele Kommunen bei. Einem Familienhaus grundsätzlich ein Bodengutachten. Gleichzeitig muss anhand des Bebauungsplans überprüft werden, welche Höhe das Familienhaus maximal haben darf und wie viel Geschosse erlaubt sind. Ebenso wichtig ist die erlaubte überbaute Fläche des Grundstücks sowie die Dachform des Hauses. Erst wenn diese Fragen alle geklärt sind, können Baufamilien sich zum Kauf des Grundstücks entscheiden und mit der Planung für das Familienhaus beginnen.

Entwurf und Grundrisse

Entwicklung effizienter Grundrisse für maximale Wohnfläche

Bei der Grundrissplanung für ein Familienhaus müssen nicht nur die Wünsche und Bedürfnisse der eigenen Familie bedacht werden. Vielmehr geht es um die Ansprüche der späteren Mieter, damit die Wohnungen sich auch zügig vermieten lassen. Grundsätzlich ist es ratsam, verschiedene Wohnungsgrößen zu planen. Kleinere Wohneinheiten sind bei Studenten oder älteren Menschen beliebt, während die 4- oder 5-Zimmer-Wohnung für viele Familien ein neues Zuhause bietet. Sollen die Wohnungen auch an körperlich beeinträchtigte Personen vermietet werden, dann ist die Barrierefreiheit ein wichtiges Thema bei der Grundrissplanung. Dies beginnt beim Zugang zum Haus und reicht über den Aufzug im Treppenhaus bis zur Ausstattung in den Wohnungen.

Berücksichtigung von Licht, Luft und privaten Rückzugsmöglichkeiten

Der offene Grundriss ist bei Mietern sehr beliebt, denn er sorgt für viel natürliches Licht und Luft innerhalb des Wohnraums. Dabei vermittelt er gleichzeitig eine gewisse Großzügigkeit. Dennoch darf die Privatsphäre innerhalb der Wohnungen nicht zu kurz kommen, denn die Erfahrung zeigt, dass private Rückzugsmöglichkeiten wichtig sind und sowohl innerhalb der Familie als auch unter den Mietern gegeben sein müssen.

Wohnfläche des Siebenfamilienhauses

Innovative Ausstattungsmerkmale für Mehrfamilienhäuser

Die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sollten nicht nur über einen guten Schnitt verfügen, sondern auch innovativ gestaltet sein. Dies bedeutet, dass zum Beispiel der Flur als Raum vielseitig genutzt werden kann bzw. dass Bad und Küche mit modernen Sanitäreinrichtungen ausgestattet sind. Auch bei Wohnungsknappheit schauen zukünftige Mieter auf solche Details und würden lieber auf die Wohnung verzichten. Hauseigentümer sollten sich bei den verschiedenen Ausstattungsdetails immer die Frage stellen, ob sie sich hier wohlfühlen würden und unterm Strich gerne in einem Haus mit dieser Art von Ausstattung leben möchten.

Barrierefreiheit und altersgerechte Gestaltung

In Häusern, die auch Wohnraum für ältere und körperlich beeinträchtigte Personen bieten sollen, muss sehr genau über Barrierefreiheit nachgedacht werden. Dazu zählen der Aufzug im Treppenhaus ebenso wie der Verzicht auf Schwellen und Ähnliches in den Zimmern und den Sanitärräumen. Dies bedeutet auch, dass der Aufzug im Treppenhaus sowohl in den Keller als auch auf mögliche vorhandene Dachterrassen führt.

Bautechniken und Materialien für das Siebenfamilienhaus

Übersicht über Massivbauweise und alternative Bauweisen

Mehrfamilienhäuser lassen sich nicht nur in Massivbauweise errichten. Eine sehr beliebte Bauweise beim Familienhaus ist die Fertigbauweise. Grund hierfür ist nicht nur die kurze Bauzeit, sondern die Festpreisgarantie, die die Unternehmen ihren Kunden geben können.

Nachhaltige Baustoffe und Energieeffizienz

Die Architektur des Hauses sollte von Anfang an auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz ausgerichtet sein. Daher sollten in erster Linie nachhaltige Baustoffe wie zum Beispiel Holz und Holzwerkstoffe zum Einsatz kommen. Weitere nachhaltige Baustoffe sind Lehm, Recycling-Baustoffe sowie verschiedene nachhaltige Dämmstoffe. Im Zuge der Energieeffizienz ist der Energieausweis ein wichtiges Kriterium. Entsprechende Informationen rund um den Energieausweis bekommen Baufamilien von ihrem Architekten.

Spezielle Anforderungen für Mehrfamilienhäuser in Bezug auf Schallschutz und Brandschutz

Gerade in einem Mehrfamilienhaus sind die Anforderungen an den Schall- und Brandschutz sehr hoch. Der Schallschutz wird nach DIN 4109 geregelt und sorgt unter anderem dafür, dass nicht jedes kleine Geräusch der Nachbarn das Wohnen negativ beeinflusst. Dies gilt insbesondere dann, wenn Kinder zu den Familien zählen.

Kostenplanung und Finanzierung eines Siebenfamilienhauses

Detaillierte Aufstellung der Baukosten und Budgetplanung

Je nach Bauweise variieren die Baukosten und somit auch die Budgetaufstellung für das Mehrfamilienhaus. Baufamilien können durchschnittlich von Baukosten zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Die deutlich höheren Baukosten resultieren hierbei durch die komplexeren Planungskosten sowie die höheren Kosten für die verschiedenen Nachweise zu Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz. Im Schnitt können Baufamilien hier mit Zusatzkosten von rund 20.000 Euro rechnen. Ebenso entscheidend für die Baukosten ist neben der Ausbaustufe auch die Region bzw. der exakte Ort (PLZ), an dem das Haus erbaut werden soll. Für die Baukosten macht es einen deutlichen Unterschied, ob das Haus an einem Hang oder auf einem ebenen Grundstück errichtet wird.

Finanzierungsoptionen und staatliche Förderungen

Neben den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten durch die Bank sowie eventuell zur Verfügung stehendem Eigenkapital ist es sinnvoll, dass Baufamilien auch die verschiedenen Fördermittel der KfW-Bank für die Finanzierung nutzen. Allerdings ist es dazu wichtig, dass das Haus sowohl klimafreundlich als auch energieeffizient gebaut wird. Zu den verschiedenen Fördermöglichkeiten zählen:

  • KfW Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297/298: Ist das Haus besonders klimafreundlich, kann der zinsgünstige Förderkredit beantragt werden. Die Klimafreundlichkeit muss anhand der CO2-Emissionen, dem erreichten Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.

  • KfW Erneuerbare Energien Standard 270: Ergänzend kann dieser Förderkredit genutzt werden, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom- und Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzt.

Kosteneinsparpotenziale ohne Qualitätseinbußen

Baufamilien können bei den Kosten sparen, indem das Grundstück optimal genutzt wird. Dies bedeutet, dass auf gleicher Grundfläche, wenn der Bebauungsplan es zulässt, mehr Vollgeschosse errichtet werden.

Nach Möglichkeit müssen nicht vermietbare Flächen wie zum Beispiel Treppenhäuser deutlich minimiert werden. Die Zusammenarbeit mit einem Architekt ist in diesem Fall sinnvoll, denn er ist in der Lage, den Kubatur für ein Haus so zu ändern, dass mehr Wohnfläche auf der gleichen Grundfläche geschaffen werden kann.

Siebenfamilienhaus: Der Bauvorgang

Ablauf eines Bauvorhabens von der Planung bis zur Fertigstellung

Im Großen und Ganzen lassen sich die Bauphasen beim Hausbau in vier Schritte unterteilen. Es beginnt mit der Hausplanung, welche in die Genehmigungsphase übergeht. Danach erfolgt der Rohbau sowie der Innenausbau bis am Ende die Bauabnahme steht.

Zusammenarbeit mit Architekten, Bauunternehmen und anderen Fachkräften

Gerade bei einem Mehrfamilienhaus ist die Zusammenarbeit mit einem Architekten, einem Bauunternehmen mit Erfahrung sowie Fachkräften aus den verschiedenen Bereichen essentiell wichtig. Unterm Strich sind die Unternehmen und deren Experten  in der Lage, die Hausideen ihrer Kunden optimal umzusetzen, sodass beim Hausbau Stück für Stück das Traumhaus der Familie entsteht.

Kontrollmechanismen während der Bauphase

Während der verschiedenen Bauphasen sind systematische Prüfung der Bauqualität auf der Baustelle unerlässlich. Dazu zählen Kontrollen, ob alle Ausführungen gemäß den Planunterlagen erfolgt sind und ob dabei sämtliche Baunormen und Bauvorschriften eingehalten wurden.  Werden Mängel festgestellt, müssen diese mit einem Foto dokumentiert werden, sodass eine Nachbesserung erfolgen kann. Nur durch sorgfältige und permanente Kontrollen können Mängel und Abweichungen frühzeitig erkannt werden. Eine Empfehlung ist, dass die Kontrollen durch einen unabhängigen Fachmann erfolgen, der dann auch die nötigen Nachbesserungen einleiten kann.

Siebenfamilienhäuser kaufen und verkaufen: Preise

Strategien zur Vermarktung der Wohneinheiten

Die Vermarktung der Wohneinheiten ist wichtig, um möglichst schnell solvente Mieter zu finden. Am besten lassen sich die Wohneinheiten vermarkten, wenn professionelle Bilder angefertigt und genutzt werden. Des Weiteren wirkt sich eine verkaufsfördernde Beschreibung der jeweiligen Wohneinheit positiv aus. Sobald sich erste Interessenten melden, sollte eine Wohnungsbesichtigung durchgeführt werden. Im Zuge dessen können Fragen der potenziellen Mieter direkt an Ort und Stelle beantwortet werden.

Rechtliche Aspekte beim Verkauf von Eigentumswohnungen

Bevor eine Eigentumswohnung verkauft werden kann, muss sichergestellt sein, dass alle nötigen Dokumente wie etwa der Grundbuchauszug, die Teilungserklärung sowie die Eigentümergemeinschaftsordnung vorliegen. Im Zuge dessen muss die Hypothek überprüft werden, sodass alle Rückzahlungen und Verpflichtungen geklärt werden können. Als wichtiger Ansprechpartner beim Verkauf von Eigentumswohnungen gilt ein Notar oder ein Anwalt.

Renditeerwartungen und Marktwerteinschätzungen

Die Renditeerwartungen für ein Mehrfamilienhaus lassen sich in erster Linie durch die Erträge, die erwirtschaftet werden, definieren. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass so schnell wie möglich alle Wohneinheiten vermietet oder verkauft werden. Vor wenigen Jahren lag die Mietrendite in Deutschland bei 3,89 %. Um einen aussagekräftigen Wert zur Wirtschaftlichkeit zu bekommen, muss die Bruttoanfangsrendite für das Haus ermittelt werden. Investoren sollten bei einem Mehrfamilienhaus eine Rendite von mindestens 5 % anstreben.

Langfristige Verwaltung und Instandhaltung

Effiziente Verwaltung eines Mehrfamilienhauses

Um die effiziente Verwaltung des Hauses sicherzustellen, wird in den meisten Fällen ein externer Dienstleister engagiert. Dieser kümmert sich in der Regel um die Vermietung sowie um die Abrechnung der anfallenden Umlagen und alle weiteren Ausgaben, die mit dem Haus in Verbindung stehen.

Regelmäßige Wartung und Instandhaltung zur Werterhaltung

Damit das Mehrfamilienhaus lange an Wert behält, bzw. eine Wertsteigerung möglich ist, sind regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten nötig. Auch hier kümmert sich in den meisten Fällen der Verwalter bzw. der Hausmeister.

Umgang mit Mieterangelegenheiten und Gemeinschaftsflächen

Damit Mieter sorgsam mit dem angemieteten Objekt bzw. den Gemeinschaftsflächen umgehen, wird’s ihnen mit dem Mietvertrag eine. Hausordnung übergeben. Hierin sind regelmäßige Reinigungsarbeiten wie etwa die Reinigung des Treppenhauses oder der Schneeräumdienst geregelt. Des Weiteren geht es in der Hausordnung um die Pflege und gemeinsame Nutzung von Gemeinschaftsbereichen oder einer Nutzfläche wie Spielplatz bzw. Sportplatz/Fitnesstraum. Eventuell anfallende Aufwendungen können wie vertraglich geregelt auf die einzelnen Parteien umgelegt werden.

Siebenfamilienhaus: Zukunftsperspektiven

Aktuelle Trends im Wohnungsbau

In den nächsten Jahren werden verschiedene Trends beim Wohnungsbau eher noch zunehmen. Dazu zählen unter anderem die Umsetzung eines Arbeitszimmers durch mehr Flexibilität bei der Wohnraumnutzung sowie die Integration von verschiedenen Smart-Home-Lösungen. Ebenso wichtig beim Wohnungsbau sind die Nachhaltigkeit und die Energieeffizienz rund um jedes Projekt, welches realisiert werden soll. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es auch nicht nur Nutzfläche zu schaffen, sondern mehr Platz für Kinder. Dies bedingt neue Hausideen und mehr Flexibilität beim Bauen und Wohnen.

Prognosen zur Entwicklung des Marktes für Mehrfamilienhäuser

Verschiedene Konflikte haben die Wohnungsbauentwicklung im Jahr 2023 deutlich ausgebremst. Dazu zählten unter anderem die Rohstoffknappheit sowie der Mangel an Fachkräften. Dies bedeutet, dass für 2024 eine Talfahrt im Wohnungsbau und Wohnungsmarkt erwartet wird.

Nachhaltigkeitsaspekte und deren Bedeutung für zukünftige Projekte

Die Bundesregierung ist bestrebt, ihre Ziele rund um den Wohnungsmarkt weiterzuverfolgen und den jetzigen Zustand zu verbessern. Für Investoren bedeutet dies unter anderem, dass sie noch mehr Wert auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz legen müssen. Ganz ohne Risiko für die Beteiligten wird sich dies allerdings nicht umsetzen lassen. Durch verschiedene Maßnahmen wie etwa staatliche Förderungen können zukünftige Projekte schneller realisiert werden. Durch schnellere Genehmigungsverfahren werden Anreize gesetzt, in den Wohnungsbau zu investieren.

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Matthias Büdenbender
Matthias Büdenbender Unterschrift

Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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