Das Zinshaus

Das Zinshaus: Eine Investition in die Zukunft

Von einem Zinshaus ist oft in Süddeutschland oder in Österreich die Rede. Im restlichen Deutschland wird für diese Form von Mehrfamilienhaus der Begriff Mietshaus verwendet. Die einzelnen Wohneinheiten in einem Zinshaus bzw. Mehrfamilienhaus werden vermietet, sodass das Haus auch als Renditeimmobilie bezeichnet werden kann. Für jede Wohnung ist ein monatlich festgesetzter Mietzins bzw. eine Miete zu zahlen, welche dem Eigentümer als Kapitalanlage dient. In Großstädten und in Ballungszentren sind Zinshäuser sehr beliebt, da sie bezahlbaren Wohnraum bieten und somit der Wohnungsknappheit entgegenwirken.

Das Zinshaus selbst kommt aus Russland und war dort im 17. Jahrhundert eine gängige Form von Immobilien. Erst nach und nach wurde diese Investment-Methode auch für europäische Bauherren interessant. Zu nennen ist hier der Gründerzeitboom im 19. Jahrhundert. Österreich war bekannt für seine Zinshäuser. Die meisten Mehrfamilienhäuser dieser Art waren in Wien, Linz, Graz und Salzburg zu finden. Zu dieser Zeit hatte Wien sich zu einer internationalen Metropole entwickelt, sodass die Nachfrage an Wohnraum auf dem Wohnungsmarkt stieg. Das sogenannte Großbürgertum profitierte vom Bevölkerungswachstum und hat sich daher aktiv am Mietwohnungsbau beteiligt.

Besonderheiten von Zinshäusern im Vergleich zu anderen Immobilienarten

Im Vergleich mit zahlreichen anderen Immobilienarten tragen Zinshäuser zur Wohnraumversorgung bei. Dies gilt insbesondere in den Ballungszentren, in denen bezahlbarer Wohnraum oft knapp ist. Des Weiteren ist das Zinshaus eine gute Investitionsmöglichkeit, denn durch die regelmäßigen Mieteinnahmen können Kapitalanleger bzw. Investoren die Finanzierung auf sichere Beine stellen. Gleichzeitig sorgen die Mieten für ein zusätzliches Einkommen bei den Eigentümern, welches oft zur Altersvorsorge genutzt wird.

Relevanz in der heutigen Immobilienwirtschaft

In der heutigen Immobilienwelt stellt das Zinshaus bzw. das Mehrfamilienhaus eine rentable Investition dar. Durch das kontinuierliche passive Einkommen dient der Bau oder Erwerb eines Zinshauses als Geldanlage mit einer langfristigen Stabilität.

Zinshaus planen

Sobald der Bau eines Zinshauses feststeht, muss ein passendes Grundstück gefunden werden. Dabei gilt zu beachten, dass die Lage des Grundstücks auf der einen Seite einen großen Einfluss auf den Kaufpreis hat sowie auf der anderen Seite für die spätere Vermietbarkeit der Wohneinheiten. Grundstücke in ländlichen Regionen sind in der Regel günstiger als in der Nähe einer Stadt. Des Weiteren ist es sinnvoll, sich vor dem Kauf des Grundstücks Gedanken über die Infrastruktur zu machen. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist die Nähe von öffentlichen Schulen, Kitas sowie Geschäfte für den täglichen Bedarf.

Für die Standortwahl des Zinshauses ist eine Immobilien-Marktanalyse zwingend erforderlich. Der Bauherr sollte daher die Preisentwicklungen auf dem Immobilien-Markt über einen längeren Zeitraum beobachten. Erst 2023 kam es zu einer Wende und in zahlreichen Regionen Deutschlands sind die Preise deutlich gefallen. Davor stiegen die Preise permanent an. Experten nennen Gründe wie Arbeitslosigkeit, Bevölkerungsentwicklung sowie die politische und wirtschaftliche Orientierung einer Region.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungsverfahren 

Rund um den Bau des Zinshauses müssen sich Bauherren intensiv mit den Bauvorschriften und sonstigen behördlichen Auflagen auseinandersetzen. Im Bebauungsplan werden für Mehrfamilienhäuser oft enge Grenzen gesetzt. Dies gilt sowohl für die Höhe des Hauses als auch für die Anzahl der Vollgeschosse. Des Weiteren wird im Bebauungsplan geregelt, wie viel der Fläche vom Grundstück tatsächlich bebaut werden darf und welche Form das Dach aufweisen muss. Zusätzlich gibt es Vorschriften zur Gestaltung der Außenanlagen. Dabei geht es um die Anzahl von Stellplätzen, das Aussehen von Grünanlagen und den Bau eines Kinderspielplatzes. Gleichzeitig muss der Investor alle Nachweise zu Brand-, Schall- und Wärmeschutz vorlegen, welche sich von Haustyp zu Haustyp unterscheiden können.

Zinshaus bauen

Phasen der Bauprojektentwicklung

Beim Mietshaus gibt es ebenso wie bei jeder anderen Immobilie verschiedene Bauphasen. Im Einzelnen lauten diese:

• Entwurfsplanung – Dies bedeutet, vor dem Hausbau müssen sämtliche Rahmenbedingungen wie Gestaltung, Grundstück und Finanzierung geregelt werden.

• Baugenehmigung und Entwurfsplanung – Gemeinsam mit einem Architekten wird das Haus geplant, um im Anschluss den Bauantrag einreichen zu können.

• Rohbauphase – Das Zinshaus wird errichtet.

• Innenausbau – In dieser Phase wird der komplette Innenausbau vorgenommen.

• Bauabnahme – Nach Fertigstellung des Hauses erfolgt die Bauabnahme, bevor das Haus seiner eigentlichen Bestimmung übergeben wird.

Kostenkalkulation und Budgetierung

Zu den Baukosten zählen alle Kosten, welche direkt mit dem Hausbau zu tun haben. Dazu gehören neben den Grundstückskosten auch die Kosten für den Keller, den Rohbau sowie den Innenausbau. Des Weiteren zählen zu den Baukosten die Kosten rund um die Außenanlagen wie Stellplätze, Grünanlagen und ein eventueller Kinderspielplatz.

Während der gesamten Bauzeit müssen die Kosten permanent kontrolliert werden, damit schnell erkannt werden kann, ob es zu unerwarteten Mehrkosten kommt.

Auswahl der Baupartner

Für den korrekten Ablauf beim Bau eines Mehrfamilienhauses ist es wichtig, dass mit den richtigen Partnern zusammengearbeitet wird. Der Architekt kann außer der Planung des Hauses auch die Bauüberwachung, das Einholen von Angeboten sowie die Baukoordination übernehmen. Neben dem Architekten ist es ratsam, mit einem Bauunternehmen zusammenzuarbeiten, das für die komplette Bauausführung verantwortlich ist. Auf Wunsch kann auch mit einem Komplett-Anbieter zusammengearbeitet werden. Dieser übernimmt zusätzlich die Grundstückssuche sowie die Finanzierung rund um das Haus.

Zinshäuser kaufen oder finanzieren

Kaufprozess und wichtige Überlegungen 

Bevor ein Zinshaus gekauft wird, müssen ein paar wichtige Überlegungen angestellt werden. Dabei geht es zum einen um die verschiedenen Aspekte rund um die Auswahl des Hauses sowie um die Möglichkeiten der Finanzierung und in der Folge die Vermietbarkeit der Mietwohnungen. Damit der Kauf des Hauses rentabel wird muss folgendes beachtet werden:

• Lage – Als Garant für Nachfragen durch potenzielle Mieter bzw. für höhere Mieten gilt eine attraktive Lage.

• Zustand – Sowohl der bauliche Zustand als auch anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen beeinflussen sowohl die Kosten als auch die späteren Mieteinnahmen.

• Mieterstruktur – Eventuell bestehende Mietverhältnisse müssen berücksichtigt werden.

• Marktanalyse – Um den Wert zu ermitteln bzw. festzustellen, ob der Kaufpreis reell ist, ist eine umfassende Marktanalyse nötig.

• Betriebskosten – Diese müssen in jedem Fall realistisch eingeschätzt werden. Dazu zählen Kosten für Versicherungen ebenso wie Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und anfallende Steuern.

• Rechtliche Aspekte – Gemeint ist hiermit die Mietrechtsgesetzgebung, denn die vertraglichen Verpflichtungen gegenüber den bestehenden Mietern müssen eingehalten werden.

• Fachliche Beratung – Vor dem Kauf ist es wichtig, sich umfassend fachlich von Immobilienexperten, Anwälten und Finanzberatern informieren zu lassen. Dies kann potenzielle Risiken vermeiden oder minimieren.

Finanzierungsmodelle und -strategien

Nur selten wird der Kauf beim Zinshaus komplett aus Eigenkapital bestritten. Der Immobilienkredit spielt dabei eine entscheidende Rolle. Da in den letzten Jahren die Bauzinsen für die Immobilien-Finanzierung deutlich angestiegen sind, bedeutet dies für die späteren Eigentümer, dass sie tiefer in die Tasche greifen müssen. Für den Kauf von Zinshäusern gibt es unterschiedliche Finanzierungsoptionen:

• Hypothekendarlehen – Dabei handelt es sich um die meistgewählte Form, wenn es um die Finanzierung der Zinshäuser geht.

• Bauspardarlehen – Die jeweilige Zinsgestaltung ist dabei von der Bausparkasse abhängig und kann sehr individuell ausfallen.

• Staatliche Fördermittel – Wird das Zinshaus energieeffizient saniert, sodass es den strengen Vorgaben des GEG gerecht wird, können Fördermittel beantragt werden.

Bewertung des Kaufpreises

Der Wert einer Immobilie kann durch drei unterschiedliche Verfahren ermittelt werden. Gemeint sind damit das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren für das Haus, welches gekauft werden soll, zum Einsatz kommt, hängt maßgeblich von der Immobilie ab.

Verwaltung und Vermietung eines Zinshauses

• Effiziente Verwaltung von Mietobjekten: Für Vermieter gibt es unterschiedliche Tools und Softwarelösungen, wenn es um die Vermietung der einzelnen Wohnungen geht. Gleiches gilt natürlich auch für die Verwaltung. Für den Hausbesitzer bedeutet dies, dass er sich die Arbeit deutlich erleichtern kann.

• Strategien zur Maximierung der Mieteinnahmen: Damit die Wohneinheiten im Zinshaus schnellstmöglich vermietet werden können, ist neben dem kaufmännischen und technischen Geschick auch das richtige Vermietungsmarketing wichtig. Dies bedeutet, dass die Mieten realistisch eingeschätzt werden müssen. Vor der Vermietung müssen sämtliche Unterlagen aufbereitet werden. Im Anschluss daran können die Hausbesitzer Anzeigen in einschlägigen Zeitschriften schalten, um die Vermietung in Eigenregie vorzunehmen oder mit einem Makler zusammenzuarbeiten, der alle Angelegenheiten rund um die Vermietung übernimmt.

• Rechtliche Aspekte der Vermietung: Um einen angemessenen Mietpreis für die Mietwohnungen zu erzielen, müssen die zukünftigen Vermieter sich an die gesetzlichen Obergrenzen halten. Das bedeutet, dass die Mieten maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, wenn keine Mietpreisbremse vorliegt. Nur in ganz wenigen Ausnahmefällen kann eine höhere Miete verlangt werden. Wichtig dabei ist immer der Zustand der Wohneinheiten. Nach Möglichkeit sollte eine unterschiedliche Klientel das Mehrfamilienhaus bewohnen. Des Weiteren sollten die Wohneinheiten unterschiedlich groß sein. Sind alle Wohneinheiten im Zinshaus vermietet, fällt es nicht so stark in Betracht, wenn es zu einem Mietausfall aufgrund von Leerstand oder Ähnlichem kommt.

Zinshäuser als Renditeobjekte und ihre Risiken

Analyse der Kapitalrendite 

Vor dem Bau oder Kauf eines Mietshauses sollten die Renditechancen genau abgeschätzt werden. Pro Jahr kann die Rendite abhängig von der Immobilie stark schwanken. Es gibt drei wichtige Kennzahlen, die jeder Investor kennen sollte.

• Eigenkapitalrendite – Diese zeigt den Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital an. Dabei werden alle Einnahmen, Ausgaben sowie die Finanzierung berücksichtigt. Allerdings hat die Eigenkapitalrendite nur wenig Aussagekraft. Des Weiteren wird eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie nicht berücksichtigt. Die Formel für die Eigenkapitalrendite lautet: Ertrag nach Steuern x 100 geteilt durch das gebundene Eigenkapital

• Objektrendite – Hierbei werden alle Einnahmen und Ausgaben erfasst. Dazu zählen die Anschaffungskosten, die Mieteinnahmen, die Steuerzahlungen sowie die Ersparnisse. Anhand der Objektrendite lassen sich verschiedene Objekte miteinander vergleichen. So kann sehr leicht festgestellt werden, welche Immobilie die beste Rendite bringt. Des Weiteren lässt sich damit feststellen, ob ein sogenannter Leverage-Effekt sinnvoll ist. Mit dem Leverage-Effekt bzw. der Hebelwirkung zeigt sich, wie sich der Einsatz von Fremdkapital auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt. Die Formel für die für die Objektrendite lautet: Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite

• Nettomietrendite – Damit wird der Jahresertrag der Geldanlage in Prozent dargestellt. Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten. Als erste Renditeeinschätzung ist die Nettomietrendite gut geeignet.  Die Formel für die Nettomietrendite lautet: Kaufnebenkosten plus Kaufpreis. Zusätzlich, um den Jahresreinertrag zu erhalten, müssen von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen werden.

Risikomanagement 

Rund um das Zinshaus müssen die Risiken sorgfältig abgewogen werden. Dazu zählen:

• Langanhaltender Leerstand. Dies führt zu einem Rückgang bei den Mieteinnahmen.

• Hohe Kosten für die Instandhaltung

• Viele Altmieter, welche einen  niedrigen Mietzins zahlen. Die sind dann für die niedrigen Mieteinnahmen verantwortlich.

Allerdings lassen sich die Risiken auch minimieren. Hausbesitzer bzw. Investoren müssen dabei folgendes beachten:

• Lage – Durch eine attraktive Lage erhöht csich die Nachfrage nach Wohnungen.

• Zustand – Die Wohnungen sollten in einem guten baulichen Zustand sein.

• Mieterstruktur – Nach Möglichkeit sollte es wenige bestehende Mietverhältnisse geben, sodass die alten Mietverträge nicht berücksichtigt werden müssen.

• Betriebskosten – Die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Steuern müssen schon im Vorfeld eingeschätzt werden.

• Rechtliche Aspekte –Geltenden Mietrechtsgesetze müssen beachtet werden.

Verkauf und Marktüberblick

Timing und Strategien für den Verkauf

Um für das Zinshaus beim Verkauf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen, ist es wichtig, das Haus entsprechend zu präsentieren. Die Kosten für ein professionelles Foto-Shooting zahlen sich in jedem Fall aus, denn anhand der qualitativ hochwertigen Bilder können die Vorzüge des Hauses dargestellt werden. Vor dem Termin mit dem Fotografen sollten alle Räume ordentlich und gepflegt sein. Bei Besichtigungsterminen ist es wichtig, dass ein ordentlicher Eindruck entsteht. Mit einem Video lassen sich die Vorzüge der Immobilie noch besser darstellen.

Um den optimalen Verkaufspreis für das Zinshaus zu bestimmen, muss die Immobilie im Vorfeld überprüft werden. Anfallende Reparaturen oder Renovierungen sollten in Angriff genommen werden. Wenn möglich, sollte ein Immobilien-Makler ein Bewertungsprotokoll erstellen.

Wichtig für den Verkauf ist auch das richtige Timing. Der beste Zeitpunkt ist immer dann , wenn die Nachfrage nach Immobilien am höchsten ist. Dies ist oft in Monaten der Fall, in denen die Lebenshaltungskosten niedrig sind. Käufer geben dann gerne mehr aus. Daher ist es wichtig, den Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum zu beobachten.

Mit der richtigen Werbung lässt sich das Zinshaus deutlich leichter verkaufen. Hilfreich dabei sind Printmedien, Online-Anzeigen und verschiedene Social-Media-Kampagnen.

Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt 

In Deutschland zeigt der Markt für Häuser im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von 6,24 %. Dies bedeutet, dass durchschnittlich ein Quadratmeter rund 2.588 Euro kostet. Allerdings gibt es große Unterschiede in Bezug auf die Preisentwicklung zwischen den Regionen sowie zwischen Metropolen und den ländlichen Gebieten.

In Wien sind die Immobilienpreise deutlich angestiegen. Aktuell liegt der Quadratmeterpreis bei rund 6.400 Euro. Sehr beliebt sind Häuser in der Innenstadt sowie im inneren Gürtel von Wien. Gleiches gilt für die Bezirke 1 bis 9 der Stadt Wien.

Die Zukunft von Zinshäusern

• Investmentchancen und -herausforderungen – Vollkommen egal, ob ein Zinshaus gebaut oder gekauft wird, die zukünftigen Eigentümer müssen immer die Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt im Blick haben. Eine Vielzahl von Experten rechnet mit einer Preisminderung bei Immobilen. Daher ist es wichtig, auf keinen Fall übereilt zu handeln, sondern sich in Geduld zu üben. Wer aktuell in ein Zinshaus investiert, kann von einer Rendite zwischen 3 und 6 % ausgehen.

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz als wachsende Faktoren – Soll das Zinshaus nach dem Kauf oder der Fertigstellung möglichst lange genutzt werden, ist es wichtig, von Anfang an an die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zu denken. Aber nicht nur die Umwelt muss geschont werden, sondern auch alle beteiligten Personen rund um das Zinshaus. Dies lässt sich durch einen minimierten Verbrauch von Ressourcen und Energien ermöglichen. Die Folge davon ist, dass sowohl die Natur als auch das Haus während seines gesamten Lebenszyklus möglichst wenig belastet werden.

Fazit

In erster Linie ist das Zinshaus für Investoren von großem Interesse. Allerdings bedeuten sowohl Kauf als auch Neubau für Investoren, dass große Entscheidungen getroffen werden müssen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist nicht nur eine gründliche Vorbereitung, sondern auch eine sorgfältige Analyse sowie die strategische Denkweise. Beim Zinshaus geht es grundsätzlich nicht nur um den Erwerb eines Hauses, sondern vielmehr um eine langfristige Einnahmequelle und einer damit verbundenen Rendite. Neben einer gründlichen Überlegung ist bei einem Zinshaus auch viel Fachwissen gefordert. Interessenten sollten sich in jedem Fall ausführlich informieren, bevor sie eine endgültige Entscheidung treffen.

Im Rahmen der Vermietung ist es wichtig, dass Hausbesitzer auf solvente Mieter achten. Nur so lassen sich im Vorfeld bereits Mietausfälle vermeiden, welche in der Folge die Rendite in Gefahr bringen. Sobald mehrere Wohnungen im Haus vermietet werden, fällt ein einzelner Mietausfall nicht wirklich ins Gewicht, vorausgesetzt der Leerstand ist nur von kurzer Dauer und neue Mieter ziehen bald ein.