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Dreifamilienhaus planen

Beim Mehrfamilienhaus bauen geht es in erster Linie um eine Kapitalanlage, die von Anfang an gut durchdacht und geplant sein muss. Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist eine Investition in die Zukunft. Der folgende Artikel befasst sich daher nicht nur mit den Vorteilen, die ein Dreifamilienhaus mit sich bringt, sondern auch mit der Planung, den Kosten sowie den Zukunftsperspektiven rund um das Haus.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtige im Überblick

  • Berechnung und Einschätzung der Kosten für eine optimale Investition

  • Lukrativität von Mehrfamilienhaus, Zweifamilienhäuser etc.

  • Organisation des Zusammenlebens: Wohnfläche der Wohneinheiten planen

Vorteile eines Dreifamilienhauses als Investition und Zuhause

Das Dreifamilienhaus bietet der Baufamilie eine Reihe von Vorteilen, insbesondere dann, wenn die Kapitalanlage sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung genutzt wird. Auf einem relativ kleinen Grundstück entsteht Wohnraum für drei Familien, was gerade in Zeiten von Wohnungsknappheit von großem Vorteil ist. Um vorab eine Vorstellung davon zu erhalten, ist hier ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten inkl. Grundrissen zu finden: https://www.buedenbender-hausbau.de/haeuser/mehrfamilienhaeuser/cervino-v/

Investitionsmöglichkeiten

Das Mehrfamilienhaus ist nicht nur eine gute Kapitalanlage, die aufgrund der regelmäßigen Einnahmen durch Miete eine gute Rendite garantiert, sondern es dient auch als Altersvorsorge. Aufgrund der Einnahmen kann die Finanzierung auf sichere Beine gestellt werden.

Familienwohnen über Generationen hinweg und Aspekte der Privatsphäre

Das Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten wird in Fachkreisen auch als Mehrgenerationenhaus bezeichnet. In der Regel wird es von der Baufamilie, den Eltern sowie Kinder und Enkel als Großfamilie bewohnt. Die Vorteile liegen dabei klar auf der Hand, denn die einzelnen Parteien können sich gegenseitig im Alltag unterstützen. Dabei ist natürlich auch klar, dass oftmals die Privatsphäre auf der Strecke bleibt. Die Abgrenzung zwischen den Generationen ist nicht immer einfach, da es im Alltag ausreichend Gründe für Konfliktpotenzial gibt.

Dreifamilienhaus planen: Grundlagen und Strategien

Baufamilien müssen bei der Suche nach dem Standort für das Mehrfamilienhaus nicht nur eine Vielzahl von wichtigen Entscheidungen treffen, sondern auch die eine oder andere Hürde nehmen. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich bei der Wahl des Grundstücks ausreichend Zeit zu nehmen. Im Fokus der Überlegungen stehen neben der Lage auch die Infrastruktur sowie die Verkehrsanbindung. Grundsätzlich muss das Grundstück zu den Abmessungen und den Nutzungsvorstellungen für die neue Immobilie passen. Dabei geht es nicht nur um die Größe des Grundstücks, sondern vielmehr um die Außenbereiche sowie um die Grenzbebauung. Gemäß Baurecht muss zum Nachbargrundstück ein Mindestabstand von 3 m eingehalten werden. Rund um die Verkehrsanbindung müssen die zukünftigen Hausbesitzer überprüfen, ob Schnellstraßen, Autobahnen sowie der öffentliche Nahverkehr gut erreichbar sind, um bei Bedarf in die nächstgrößere Stadt zu kommen. Nicht unwichtig bei der Suche nach dem passenden Grundstück ist die Nahversorgung. Dazu zählen neben Schulen und Kitas auch Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie die medizinische Versorgung. Daneben sollten auch die verschiedenen Freizeitmöglichkeiten wie Sport und Kultur nicht zu kurz kommen.

Baurechtliche Rahmenbedingungen

Die baurechtlichen Vorgaben beim Mehrfamilienhaus sind deutlich strenger als bei einem Einfamilienhaus oder einem Zweifamilienhaus. Dabei geht es in erster Linie um die Themen Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz, welche in der Musterbauverordnung (MBO) geregelt sind. Mehrfamilienhäuser werden daher auch in verschiedene Gebäudeklassen unterteilt. Dies bedeutet, dass Häuser mit einer Höhe von bis zu 7 m zur Gebäudeklasse 3 zählen. Mehrfamilienhäuser mit bis zu 13 m Höhe gehören in die Gebäudeklasse 4 und Häuser mit bis zu 22 m Höhe sogar in die Gebäudeklasse 5.

Anforderungen und Konzeption der Wohnflächen

Die Wohnflächen der einzelnen Wohnungen müssen so konzipiert sein, dass Mieter gerne hier wohnen möchten. Neben dem offenen Grundriss ist gerade bei Familien eine Wohnfläche von 70 bis 100 qm beliebt. Singles dagegen schätzen eher kleinere Wohnflächen. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Grundrisse für die Wohnungen an die Bedürfnisse der Mieter anzupassen.

Finanzielle Aspekte bei der Planung eines Dreifamilienhauses

Die Baukosten beim Mehrfamilienhaus bauen lassen sich nicht pauschal beziffern. Grund hierfür ist, dass die Baukosten für ein solches Bauvorhaben von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Dazu zählen:

  • Wird das Haus allein oder mit einer Baugemeinschaft gebaut

  • Größe der Wohnflächen

  • Höhe der Erschließungskosten

  • Kosten für Baumaterialien

  • Wird das Haus mit Keller oder mit Bodenplatte gebaut

  • Ausbaustand bei der Wahl Fertighaus (schlüsselfertig oder als Ausbauhaus in verschiedenen Stufen)

  • Wahl des Anbieters

  • Qualität bei der Ausstattung

  • Welches Dach (Walmdach, Flachdach, Pultdach oder Satteldach)

  • Gestaltung der Außenbereiche

  • Parkmöglichkeiten (Tiefgarage oder Parkplatz vor dem Haus)

  • Aufzugsanlage

  • Baunebenkosten – üblich sind 10 bis 20 % der Baukosten

  • Kosten für die Nachweise Schallschutz und Brandschutz

  • Art der Heizanlage

  • Grundstückskosten inklusive der anfallenden Nebenkosten

Effektive Budgetierung und Finanzierungsmodelle

Da die Baukosten beim Mehrfamilienhaus bauen auch in den nächsten Jahren deutlich ansteigen werden, ist es ratsam, dass Bauherren sich umfassend zu den verschiedenen Finanzierungsmodellen informieren. Neben dem Eigenkapital können zukünftige Hausbesitzer zwischen den verschiedenen Darlehen der Bank wählen. Im Einzelnen sind das:

  • Annuitäten-Darlehen, die klassische und beliebteste Hausfinanzierung

  • Flex-Darlehen für mehr Flexibilität bei der Hausfinanzierung

  • Kombi-Darlehen

  • Konstant-Darlehen

  • Volltilger-Darlehen

  • Fest-Darlehen

  • Rentenhypothek

Staatliche Förderungen und steuerliche Vorteile

Nicht zu vergessen beim Mehrfamilienhaus bauen sind die verschiedenen staatlichen Förderungen, die den Baufamilien zur Verfügung stehen. Das Gespräch mit einem Fachmann bietet sich in diesem Fall an.

Beim Bau einer solchen Immobilie profitieren die Hauseigentümer zusätzlich von verschiedenen steuerlichen Vorteilen, die sich vorteilhaft bei der Finanzierung als auch bei den gesamten Mehrfamilienhaus Kosten auswirken.

Der Bau eines Mehrfamilienhauses: Schritte und Überlegungen

Beim Mehrfamilienhaus bauen können Bauherren unter einer Vielzahl von Bauunternehmen wählen. Wichtig ist es jedoch, dass das Bauunternehmen sich mit dem Bau einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten und den Besonderheiten auskennt. Sowohl bei der Planung als auch bei der Umsetzung der Bauweise müssen im Vergleich zum Einfamilienhaus bzw. Zweifamilienhaus ein paar wichtige Aspekte beachtet werden. Dies gilt für die Massivbauweise ebenso, als wenn das Traumhaus als Fertighaus errichtet wird.

Detaillierte Bauphasen eines Mehrfamilienhauses

Im Schnitt können Baufamilien beim Mehrfamilienhaus bauen mit einer Bauzeit von 10 bis 16 Monaten rechnen. Die gesamte Bauzeit ist dabei in fünf Bauphasen unterteilt. Der zeitliche Ablauf beim Neubau, egal ob Fertighaus oder Massivbauweise sieht folgendermaßen aus:

  • Planungsphase

  • Genehmigungsphase

  • Rohbau

  • Innenausbau

  • Bauabnahme

Management und Kontrolle der Baukosten

Nicht nur das Bauunternehmen, sondern auch das gewählte Architekturbüro sollte mit der Komplexität beim Mehrfamilienhaus bauen vertraut sein. Die Architekten sollen dabei nicht nur den Bauherren in allen Belangen rund um den Bau unterstützen, sondern auch für alle Beteiligten als Ansprechpartner fungieren. Ebenso wichtig in diesem Zusammenhang ist die Kontrolle der Baukosten sowie das Einhalten des Zeitplans. Aus diesem Grund ist die professionelle Baubegleitung beim Mehrfamilienhaus bauen essenziell wichtig, denn Baufamilien sind in der Regel nicht vom Fach und können Mängel sowie Versäumnisse nicht zeitnah erkennen.

Rechtliche und administrative Aspekte von Dreifamilienhäusern

Eigentumsstrukturen: Unterschiede zwischen Alleineigentum und Miteigentum, inklusive der Vor- und Nachteile.

Beim Alleineigentum gehört das Mehrfamilienhaus einem einzigen Eigentümer, der die einzelnen Wohneinheiten gemäß der ortsüblichen Rahmenbedingungen vermietet. Der alleinige Eigentümer kann Entscheidungen treffen, die in der Folge alle Mieter betreffen.

Von Miteigentum ist die Rede, wenn gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die einzelnen Wohnungen im Mehrfamilienhaus verschiedenen Eigentümern gehören. Wesentliche Entscheidungen rund um das Mehrfamilienhaus müssen gemeinsam getroffen werden.

Verwaltung des Dreifamilienhauses: Best Practices für die Organisation von Hausversammlungen, Instandhaltungspflichten und die Verwaltung von Gemeinschaftskosten.

Hausbesitzer von einem Mehrfamilienhaus können sich in der Regel nicht um alle Belange allein kümmern. Vielfach wird ein Dienstleister in Form eines Hausmeisters engagiert, der sich um alle Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten rund um das Mehrfamilienhaus kümmert sowie die Pflege von Garten und Außenbereich übernimmt. Die anfallenden Kosten werden gleichmäßig auf die Mieter aufgeteilt.

Versicherungen und Haftung: Spezielle Versicherungsaspekte für Dreifamilienhäuser, die alle Eigentümer und Mieter abdecken sollten.

Bei einem Mehrfamilienhaus ist es für den Eigentümer sinnvoll, dass er nicht nur eine Wohngebäudeversicherung abschließt, sondern auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, welche Personen-, Sach- und Vermögensschäden von Dritten abdeckt.

Kauf eines Dreifamilienhauses: Prozess und Preise

Anstatt zu bauen, kann das Mehrfamilienhaus auch direkt gekauft werden. Die Käufer einer solchen Bestandsimmobilie sollten sich im Vorfeld über die aktuellen Preisentwicklungen im Rahmen einer umfassenden Marktübersicht informieren. Das Mehrfamilienhaus beim Kauf hat im Vergleich zu den letzten Jahren eine der höchsten Preissteigerungen erfahren müssen und es ist laut Experten kein Ende der rasanten Entwicklung erkennbar. Wichtig dabei ist, dass sämtliche anfallenden Mehrfamilienhaus Kosten mit dem Budget der zukünftigen Besitzer in Einklang zu bringen sind.

Durchführung des Kaufprozesses

Nach einer Standortanalyse ist es wichtig, das Mehrfamilienhaus zu besichtigen. Bei der Besichtigung sollte nicht nur auf das äußere Erscheinungsbild des Hauses geachtet werden, sondern auch auf das Grundstück. Nichtsdestotrotz spielt der Zustand des Hauses eine wichtige Rolle. Damit das Mehrfamilienhaus den strengen gesetzlichen Vorgaben entspricht, sind gerade bei vermeintlichen Schnäppchen eine Reihe von Sanierungen nötig. Als Laie sollte immer auf das Wissen eines Experten gesetzt werden, denn dieser kann bauliche Mängel und anfallende Sanierungsarbeiten auf den ersten Blick erkennen und in der Folge dem zukünftigen Hausbesitzer zum Kauf raten oder auch abraten. Erst wenn alles geklärt ist, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden, der in der Folge von einem Notar beglaubigt werden muss.

Rechtliche Besonderheiten beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses

Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses müssen verschiedene Gesetze eingehalten werden. Dies gilt in Bezug auf Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ebenso wie für die Auswahl der zukünftigen Mieter. Wichtig dabei ist, dass die Mieter auf ihre Bonität hin überprüft werden und dass sie auch zu den anderen Mietern passen, um Unstimmigkeiten und Probleme bereits im Vorfeld zu vermeiden.

Wohnen in einem Dreifamilienhaus: Alltag und Gemeinschaft

Das Mehrfamilienhaus sorgt bei Besitzern nicht nur für Vorteile, denn es birgt auch eine Reihe von Herausforderungen. Zu den Vorteilen kann ganz klar gesagt werden, dass der soziale Aspekt sowie die Unterstützung im Alltag im Vordergrund stehen. Anfallende Arbeiten können geteilt werden. Die Mieter der einzelnen Wohneinheiten können sich gegenseitig unterstützen, was unter anderem auch dafür sorgt, dass ältere Menschen nicht ausgegrenzt werden. Das Mehrfamilienhaus wird oft auch gebaut, damit die komplette Familie unter einem Dach leben und sich gegenseitig unterstützen kann.

Sicherlich führt das enge Zusammenleben von mehreren Mietern auch zu Konflikten, die es gilt zu meistern. Nicht selten handelt es sich um Generationskonflikte, die aufgrund des unterschiedlichen Alters zwangsläufig entstehen.

Gestaltung von Privatsphäre und gemeinschaftlichen Bereichen

In einem Mehrfamilienhaus sorgen die abgeschlossenen Wohnungen für ausreichend Privatsphäre. Beliebt in einem Mehrfamilienhaus sind allerdings auch Gemeinschaftsbereiche wie zum Beispiel der Garten, ein Partykeller oder ein Fitnessraum. Gerade in den gemeinschaftlichen Bereichen können verschiedene Feiern stattfinden, die dafür sorgen, dass das Gemeinschaftsgefühl im Mehrfamilienhaus gestärkt wird.

Instandhaltung und Management eines Mehrfamilienhauses

Für die verschiedenen Instandhaltungsarbeiten wird oft ein Dienstleister engagiert. Die Kosten dafür werden zu gleichen Teilen auf die Wohnungen aufgeteilt und müssen von den Mietern getragen werden. Ähnlich sieht es auch bei der Verwaltung des Hauses aus. Ein Hausverwalter kümmert sich um die Belange der Mieter, organisiert Versammlungen und kümmert sich um pünktliche Mietzahlungen bzw. die Suche nach neuen Mietern für leerstehende Wohnungen.

Zukunftsperspektiven für Dreifamilienhäuser

Mit einem Mehrfamilienhaus können zukünftige Hausbesitzer in ihre Zukunft investieren. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die Preise sowohl beim Bauen als auch beim Kaufen von Dreifamilienhäusern stetig steigen und ein Ende des Trends nicht in Sicht ist. Damit ein Mehrfamilienhaus zukunftsfähig bleibt, müssen die Eigentümer nicht nur beim Bauen, sondern auch später permanent in innovative Technologien investieren. Dazu zählen die Smart-Home-Lösungen ebenso wie W-LAN- und Bluetooth-Systeme.

Wird das Mehrfamilienhaus nicht nur nachhaltig, sondern auch energieeffizient gebaut, können Eigentümer von einer langfristigen Wertsteigerung rund um das Haus ausgehen, welches sich, wenn nötig, auch gut verkaufen lässt.

Gerade wenn Baufamilien an die Zukunft des Wohnens denken, dann liegen die Themen wie Klimawandel, bezahlbarer Wohnraum sowie das gemeinsame Wohnen oder das Wohnen im Alter in einem Mehrgenerationenhaus im Fokus.

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Matthias Büdenbender
Matthias Büdenbender Unterschrift

Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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