Gewerbebau planen

Gewerbeimmobilie planen: Ihre Geschäftsidee mit Zukunft

• Überblick über die wichtigsten Arten beim Gewerbebau – Der Gewerbebau dient in erster Linie der Nutzung für gewerbliche Zwecke. Grundsätzlich wird beim Hallenbau in verschiedenen Hallentypen unterschieden. Bei der Gewerbehalle sind die wohl bekanntesten die Industriehalle, die Lagerhalle und die verschiedenen Arten von Systemhallen. Auch eine Werkstatt, eine Praxis oder die verschiedenen Geschäftshäuser zählen zum Gewerbebau, auch wenn dies nicht immer als solcher erkennbar ist.

• Bedeutung des Gewerbebaus – Der Gewerbebau muss neben den funktionalen auch die wirtschaftlichen und ästhetischen Ansprüche der Unternehmen erfüllen. Aus diesem Grund ist das maßgeschneiderte Gebäudekonzept mit hoher Flächeneffizienz ebenso wichtig wie das wirtschaftliche Nutzungskonzept der Gewerbeflächen. Werden diese Ansprüche erfüllt, kann sich das neue Gebäude sinnvoll in die Entwicklung des Unternehmens einfügen. Um den Gewerbebau zu realisieren, ist es wichtig, dass nicht nur ein Terminplan erstellt, sondern auch die Kostenstruktur geplant wird. Für das Unternehmen ist dies wichtig, denn es bedeutet sowohl Kostensicherheit als auch Termintreue. Die Architektur und das Design sind für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung, da diese nicht nur den Repräsentationszwecken dienen, sondern auch als Unterscheidungsmerkmal gegenüber anderen Unternehmen.

Planungsphase: Anforderungen und Standortwahl

Bevor ein Standort für den zukünftigen Hallenbau gewählt werden kann, müssen die verschiedenen Anforderungen an die Gewerbehalle festgelegt werden. Dazu gehören unter anderem Zufahrtswege, die auch mit LKWs befahren werden können. Des Weiteren müssen sowohl die Beschäftigten als auch eventuelle Kunden das Gebäude gut erreichen können und dort ausreichend Parkmöglichkeiten vorfinden. Sind diese Fragen geklärt, beginnt die Suche nach dem passenden Grundstück. Einige wesentliche Aspekte dürfen bei der Suche nach einem Grundstück nicht außer Acht gelassen werden. So gibt es in Deutschland einige Regionen, die den Unternehmen wirtschaftliche Anreize bieten. Dazu zählen neben den verschiedenen Fördermitteln von den Kommunen auch die vergünstigte Gewerbesteuer bzw. der kommunenspezifische Hebesatz. Für den Unternehmer bedeutet dies, dass er so pro Jahr je nach Standort einige Tausend Euro einsparen kann. Neben den anfallenden Kosten rund um den Standort ist auch die eventuell vorhandene Konkurrenz ein wichtiger Aspekt rund um die Standortwahl. Und last but not least spielt die Ausstattung mit den neuesten Technologien wie zum Beispiel einem Glasfaseranschluss eine wichtige Rolle.

Genehmigungen und rechtliche Aspekte

Rund um die Neubauten für das Gewerbe müssen in jedem Fall die branchenspezifischen Bauvorschriften der Gemeinde eingehalten werden. Außer um das Einhalten der speziellen Bauvorschriften geht es auch um das Einhalten von gesetzlichen Vorgaben zu den Themen Schall- und Brandschutz. Im Zuge der Planung müssen diese Aspekte beachtet werden, weshalb es ratsam ist, mit einem erfahrenen Architekten zusammenzuarbeiten. Dieser kümmert sich unter anderem auch um die Baugenehmigung sowie um weitere Richtlinien rund um den Bau, die rund um das Bauvorhaben eingehalten werden müssen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die baurechtlichen Aspekte so allgemein formuliert sind, dass es leicht zu Missverständnissen kommen kann.

Entwurfs- und Planungsprozess

Sowohl beim Bürogebäude als auch bei der Gewerbehalle bringt die architektonische Gestaltung einiges an Anforderungen mit, welche zwingend eingehalten werden müssen. Dabei geht es nicht nur um die Ästhetik und Funktionalität, sondern auch um die energetischen Ansprüche und eventuelle Wünsche nach Klimatisierung rund um den Hallenbau. Als Grundlage für ein modernes Gewerbe gilt nach wie vor der Einsatz von nachhaltigen Lösungen beim Bauen sowie die Orientierung an der Zukunft des Unternehmens. Der Hallenbau muss sowohl ansprechend als auch funktional sein, da es sich für den Unternehmer um eine Investition in die Zukunft handelt. All diese Punkte müssen sowohl bei der Planung als auch bei den ersten Entwürfen mit einfließen.

Gewerbebau bauen: Vom passenden Grundstück zum Gebäude

Rund um den Gewerbebau müssen einige Hürden genommen werden. Wir haben uns die wichtigsten näher angeschaut.

Bauphase und Bauleitung

• Ablauf der Bauarbeiten und Koordination der Gewerke – Genau wie bei jedem anderen Bauvorhaben gibt es beim Hallenbau einen festen Ablauf der Bauphasen bzw. Bauarbeiten. Nach der Entwurfsplanung muss die Baugenehmigung eingeholt werden. Im Anschluss daran folgt die Ausführungsplanung, sodass dann der Rohbau erstellt werden kann. Sobald der Innenausbau beendet ist, steht der erfolgreichen Bauabnahme nichts mehr im Wege.

• Qualitätskontrolle und Meilensteinüberwachung – Werden die Arbeiten beim Gewerbebau von einem Generalunternehmen übernommen, können alle Planungs- und Bauphasen aus einer Hand übernommen werden und es kommt nicht zu zeitraubenden Abstimmungen zwischen den verschiedenen Gewerken. Dies erleichtert sowohl die Qualitätskontrolle als auch die Überwachung der einzelnen Meilensteine rund um den Bau.

Bauweisen und Materialien im Gewerbebau

• Vergleich von Bauweisen – Im Grunde genommen lassen sich die Bauweisen Holzbau und Massivbau nicht wirklich miteinander vergleichen. Es kommt immer darauf an, wem man diese Frage stellt. Die einen werden sagen, dass der Massivbau konservativ ist und die anderen sind der Meinung, dass der Holzbau modern ist. Generell kann jedoch gesagt werden, dass der nachwachsende Baustoff Holz einen guten Ruf hat, denn es handelt sich um einen vielseitigen, klimaneutralen und umweltfreundlichen Baustoff. Ein weiterer Vorteil für den Einsatz von Holz als Baumaterial ist der heimische Bezug zur nachhaltigen Forstwirtschaft.

• Auswahl passender Materialien – Beim Einsatz von natürlichen Materialien wie Holz, Lehm oder Kork entsteht eine nachhaltige Gewerbehalle, die sowohl dem Menschen als auch der Umwelt guttut. In Kombination mit den verschiedenen digitalen Methoden bedeutet dies beim Hallenbau noch mehr Effizienz.

• Auswirkungen der Bauweise – Durch den energieeffizienten Bau wird nicht nur der CO₂-Ausstoß reduziert, sondern es kann auch die Abhängigkeit von den stetig steigenden Energiepreisen minimiert werden. Dies verringert nicht nur die Kosten rund um die Produktion, sondern auch für die Energie, was wiederum zu hohen Kapitalrenditen führt. Vollkommen egal für welches Gewerbe das Gebäude errichtet wird, das nachhaltige Bauen verbessert in jedem Fall die Energiebilanz. Gleichzeitig wird für einen maximalen Ressourcen-Schutz gesorgt. Dies gilt für den Bau von Hallen ebenso wie für das neue Büro.

Schlüsselfertige Ausführung und Übergabe

• Was bedeutet schlüsselfertig im Gewerbebau? Auch beim Bau eines Gewerbes gibt es die Möglichkeit des schlüsselfertigen Bauens. Wie bei jedem anderen Bauvorhaben wird der komplette Auftrag zum Bau einer Gewerbeimmobilie einem Bauunternehmen erteilt. Dieser sorgt für die komplette Projekt-Abwicklung. Dies bedeutet, dass von der Planung. Über die Ausführung bis zur Fertigstellung wird alles aus einer Hand betreut, sodass am Ende die Gewerbeimmobilien bezugsfertig übergeben werden können.

• Mängelmanagement und Nachbetreuung – Ähnlich wie bei anderen Bauvorhaben müssen rund um das Mängelmanagement alle Maßnahmen ergriffen werden, die die Qualität sämtlicher Arbeiten sicherstellen und dafür sorgen, dass der fertige Gewerbebau sowohl den vereinbarten Spezifikationen als auch den vorgegebenen Standards entspricht. Im Sinne der Nachbetreuung endet die Arbeit der verantwortlichen Bauunternehmen nicht mit der Schlüsselübergabe. Je nach Vertrag bleiben die Vertragspartner auch in den nächsten Monaten im Gespräch, sollte es zu Problemen und Ähnlichem mit den erbauten Immobilien kommen.

Baukosten und Wirtschaftlichkeit

• Faktoren, die die Baukosten beeinflussen – Wie bei anderen Bauvorhaben auch hängen die Baukosten von Lagerhallen, Geschäftshäuser oder einem Büro im Großen und Ganzen von fünf Faktoren ab. Dazu zählen neben der Bauart und dem Hallentyp auch die Größe der Grundfläche, die Höhe und Anzahl der Geschosse, die Varianten des Daches sowie die geplante Nutzungsart des Gebäudes.

• Analyse der laufenden Betriebskosten – Bei den laufenden Betriebskosten muss unterschieden werden zwischen Fixkosten und variablen Kosten. Fixkosten lassen sich kurzfristig nicht beeinflussen. Anders sieht dies bei den variablen Kosten aus. Diese können entsprechend der Unternehmenssituation angepasst werden. Zu den Fixkosten zählen alle Kosten für Energie sowie die Hausnebenkosten (Müllabfuhr), Kosten für die Beschäftigten, Versicherungen, Materialkosten und Kosten für verschiedene Tools bzw. Kosten für die Gebäudetechnik. Die variablen Kosten teilen sich auf in Ausgaben für Marketing und Werbung, in Investitionen, Spenden sowie Kosten für verschiedene Abonnements, die für den Betrieb im Werk nicht essentiell wichtig sind.

Kauf, Miete und Finanzierung von Gewerbeimmobilien

• Entscheidung zwischen Kauf und Miete – Wurde bewusst eine Entscheidung gegen den Bau einer Gewerbeimmobilie getroffen, muss im weiteren Verlauf eine Entscheidung zwischen Kauf oder Miete der Immobilie getroffen werden. Bei der Miete sind die monatlichen Mietkosten sowie eventuell anfallende Mieterhöhungen relevant. Des Weiteren muss im Vorfeld geklärt werden, wie es mit der Mietdauer aussieht und ob spezielle Kündigungsfristen eingehalten werden müssen. Die Miete hat den klaren Vorteil, dass die laufenden Kosten überschaubar sind und bereits im Vorfeld kalkuliert werden können. Beim Kauf dagegen muss der Kaufpreis sofort zur Verfügung stehen, sodass hier die Finanzierung bereits im Vorfeld geklärt werden muss. Von Vorteil beim Kauf ist, dass die Investoren sich keine Gedanken um Mieterhöhungen oder Kündigungen machen müssen, die eventuell Arbeitsplätze in Gefahr bringen.

• Einschätzung von Marktpreisen – Bei einem Blick auf die Preise für Mieten ist festzustellen, dass diese im Jahr 2023 um rund 4,5 % angestiegen sind. Diese Zahlen gelten aber nicht für jeden Sektor des Gewerbes, da die Mieten für Hallen und Ähnliches sich deutlich von den genannten Zahlen unterscheiden. Um keine Fehlentscheidungen zu treffen, ist es wichtig, dass Investoren sich im Vorfeld umfassend informieren und dementsprechend recherchieren.

Trends und Innovationen im Gewerbebau

• Aktuelle Trends – Zu den angesagten Trends beim Gewerbebau zählen neben dem Modulbau auch der Einsatz von natürlichen Rohstoffen. Mit dem Modulbau kann zum Beispiel der Bau von Hallen vorausschauend geplant werden. Die Erfahrung zeigt, dass der Einsatz von natürlichen Materialien  sorgt nicht nur für sicheres Arbeiten, sondern steigert auch das Wohlbefinden der Mitarbeiter, da vielfach der Innenausbau den Ansprüchen der Mitarbeiter gerecht wird.

• Innovative Gebäudetechnologien und smarte Lösungen – Im Zuge der fortschreitenden Digitalisierung sind smarte Lösungen unabdingbar.  Da die Mitarbeiter immer flexibler und auch ortsunabhängiger werden, müssen diese die Möglichkeit bekommen, aus der Ferne auf Firmendaten und Dokumente zugreifen zu können. In der heutigen Zeit und auch für die Zukunft gilt dies als Basis für wirtschaftliches Arbeiten. Die verschiedenen smarten Lösungen müssen je nach Größe des Unternehmens auf dessen spezifische Bedürfnisse angepasst werden. Rund um die innovativen Gebäudetechnologien sind die verschiedenen smarten Systeme nicht mehr wegzudenken. Damit lassen sich komplexe Steuerungen rund um das Gebäude (Heizung, Licht usw.) vollkommen automatisch steuern.

• Modularer Bau und flexible Nutzungskonzepte – In Bezug auf den Bau und die späteren Nutzungsmöglichkeiten sind ein paar wesentliche Faktoren zu beachten. Im Gegensatz zu der Vergangenheit wird heute kaum noch eine Halle gebaut, die während ihres gesamten Lebenszyklus nur für eine Art von Nutzung geplant wird. Dies bedeutet, dass Flexibilität beim Planen und Bauen das oberste Gebot sind.

Fallstudien erfolgreicher Bauprojekte

Zu den größten und erfolgreichen Bauprojekten in Deutschland, welche bereits realisiert oder in Arbeit sind, zählen:

• Berliner Rechenzentrum

• A-Nord Stromautobahn Nordsee – Nordrhein-Westfalen

• Fehmarnbelt-Tunnel

• Stuttgart 21

• US-amerikanisches Krankenhaus

• Zentralkrankenhaus Lörrach

• Roche Diagnostik-Forschungsgebäude LEAP

• Neues Netz für Deutschland – Ausbau der Bahn

• Terminal 3 Frankfurt Airport

Fazit: Gewerbebau erfolgreich umsetzen

Rund um die Gewerbebauten steht die Architektur im Fokus. Grund hierfür ist, dass bereits beim Planen die Corporate Identity nicht zu kurz kommen darf, da dies als Wiedererkennungsmerkmal und zur Kundenbindung unverzichtbar ist.

Das Bauen mit Holz hat beim Gewerbebau eine Reihe von Vorteilen. Aufgrund der kurzen Bauzeit kann der Betrieb schnell aufgenommen werden. Des Weiteren können die Kosten rund um den Bau im Rahmen gehalten werden. Auch das Mieten bzw. Leasen spielt beim Gewerbebau neben dem Neubau eine große Rolle.

Grundsätzlich stehen den Investoren verschiedene Finanzierungsmodelle zur Wahl. Diese  bringen sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich, weshalb im Vorfeld eine umfassende Recherche erfolgen muss, um sich für die richtige Finanzierungsoption zu entscheiden.