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Gewerbeeinheit planen, bauen, kaufen, Kosten

Bei neuen Gewerbeimmobilien, die gebaut oder gekauft werden sollen, muss schon vor der Planung klar, um welche Art von Gebäude es sich handeln soll.  Es macht einen großen Unterschied, ob es bei der neuen Gewerbeeinheit um eine Lagerhalle, eine Produktionsstätte oder um ein Büro geht. Mit dem folgenden Artikel möchten wir verdeutlichen, worauf bei Gewerbeimmobilien geachtet werden muss und welche Kosten auf das Unternehmen zukommen könnten.  

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtige im Überblick

  • Standortanforderungen: Anhand einer Zielgruppenanalyse werden die Bedürfnisse rund um die Gewerbeeinheit ermittelt. Dies bedeutet, dass je nach Branche entsprechende Zufahrtswege bzw. Parkplätze für die Mitarbeiter vorhanden sein müssen. Des Weiteren müssen auch die rechtlichen Rahmenbedingungen rund um den Gewerbebau geklärt sein.

  • Rechtliche Anforderungen: Neben der üblichen Baugenehmigung ist eine Baugrunduntersuchung unabdingbar. Zusätzlich müssen die strengen gesetzlichen Vorgaben rund um den Brand- und Schallschutz eingehalten werden.

  • Finanzierungsmöglichkeiten: Nicht nur für den Bau, sondern auch für den Kauf einer Gewerbeeinheit muss die Finanzierung im Vorfeld geregelt werden. neben den verschiedenen Darlehen können Unternehmer auch auf Fördermittel und staatliche Subventionen zurückgreifen.

Einführung in Gewerbeeinheiten

Gewerbeimmobilien sind grundsätzlich der Schlüssel zum Erfolg, vollkommen egal, ob es sich um den Einzelhandel, ein Büro oder um einen Handwerksbetrieb handelt. Nur wenn die Räumlichkeiten und der erste Eindruck stimmen, steht dem Erfolg nichts mehr im Wege. Rechtlich gesehen lassen sich Gewerbeimmobilien nicht mit Wohnimmobilien vergleichen, denn bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich immer um ein Grundstück oder ein Gebäude, welches ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Arbeitet ein Selbstständiger in seinem Home-Office, handelt es sich in der Regel um eine Immobilie, in der er sowohl arbeitet als auch lebt. Die Rede ist hier von einer Wohnimmobilie.

Gewerbeimmobilien werden unterschieden in:

  • Freizeitimmobilien (Schwimmbad, Solarium usw.)

  • Gastronomie (Hotel, Restaurant)

  • Handel (Einkaufszentren, Verkaufsräume usw.)

  • Logistik (Warenlager)

  • Produktion (Kühlhallen, Vorratshallen usw.)

  • Büroräume

  • Spezialimmobilien (Diskothek, Bahnhof usw.)

Standortwahl für Gewerbeeinheiten

Bevor der Bau oder Kauf von Gewerbeimmobilien entschieden wird, ist es ratsam mithilfe der Zielgruppenanalyse die Bedürfnisse rund um die Gewerbeimmobilie zu ermitteln. Sobald der Bedarf an die benötigten Räume ermittelt ist, kann nach einem passenden Standort für das Gewerbe gesucht werden. Hierbei spielt die Branche eine wichtige Rolle, da unter Umständen auch Zufahrtswege für schwere Fahrzeuge vorhanden sein müssen. Wird die Gewerbeimmobilie für Büroräume genutzt, ist es wichtig, dass sowohl für Mitarbeiter als auch für Kunden ausreichend Parkmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Somit dient die Spezifikation rund um das Gewerbe als Orientierung für den Gewerbebau sowie den richtigen Standort.

Allerdings spielt nicht nur die Lage eine große Rolle bei der Standortwahl für Gewerbeimmobilien. Es müssen zusätzlich eine Reihe von weiteren Voraussetzungen berücksichtigt werden. So gibt es zum Beispiel in einigen Regionen wirtschaftliche Anreize, damit ein Gewerbe sich dort niederlässt. Unternehmen können hier sowohl von Fördermitteln als auch von vergünstigten Gebühren für die Gewerbesteuer durch die Gemeinde bzw. Stadt profitieren. In Fachkreise ist hierbei die Rede vom kommunenspezifischen Hebesatz, der es ermöglicht, dass pro Jahr einige tausend Euro eingespart werden können. Entsprechende Informationen kann im Rahmen der Anmeldung das Gewerbeamt geben. Ebenso wichtig bei der Standortwahl sind die sogenannte Magnetwirkung des Unternehmens sowie eventuell vorhandene Konkurrenzunternehmen. Des Weiteren muss rund um die Planung der Gewerbeimmobilien auf die Ausstattung mit neuesten Technologien wie zum Beispiel ein möglicher Glasfaseranschluss geachtet werden.

Planung einer Gewerbeeinheit

Je nach spezifischen Anforderungen bzw. dem geplanten Nutzungszweck kann die passende Gewerbeimmobilie ausgewählt werden. Je nach Gewerbe wird unterschieden in Lagerhallen, Montagehallen, Fabrikhallen oder Systemhallen.

Damit die Gewerbeimmobilie auch nach einer eventuellen Unternehmensentwicklung weiter genutzt werden kann, ist es wichtig, dass die Immobilien rund um das Gewerbe entsprechend flexibel sind bzw. dass nachhaltige Lösungen bei der Planung berücksichtigt werden. Dies stellt sicher, dass die Gewerbeimmobilien auch den zukünftigen Herausforderungen rund um das Gewerbe gewachsen sind, wenn es um Flexibilität und Anpassungsfähigkeit geht. Grundsätzlich muss jede Immobilie, welche für ein Gewerbe genutzt wird, ein Höchstmaß an Flexibilität in Bezug auf die Raumaufteilung sowie auf die Medienversorgung mitbringen. Mit verschiebbaren Trennwänden und modularen Möbeln können die Räume bzw. die Arbeitsbereiche der Mitarbeiter individuell angepasst werden.

Bauprozess für Gewerbeeinheiten

Rund um die Entwurfsplanung von Gewerbeimmobilien kommt es nicht nur auf das Design der Immobilien an, sondern vielmehr auf die multifunktionalen Nutzungsmöglichkeiten. So lassen sich Räume schaffen, die sämtlichen Voraussetzungen an ein modernes Gewerbe der heutigen Zeit gerecht werden. Ein erfahrener Architekt ist in der Lage, das ansprechende Design sowie die Individualität des Unternehmens gekonnt zu vereinbaren. Im Rahmen seiner Möglichkeiten wird er zusätzlich auf die energetischen Ansprüche sowie die individuellen Wünsche (Klimatisierung, Nachhaltigkeit, Erweiterungen usw.) seiner Kunden achten, damit der Bau der Gewerbeimmobilie als zukunftsorientiert betrachtet werden kann. Dies alles wird der Architekt im Bauantrag festhalten, damit nach der Baugenehmigung der Bau schnell und reibungslos vonstattengehen kann.

Rechtliche und regulatorische Anforderungen

Ähnlich wie beim Bau von Wohnungen geht auch beim Gewerbebau nichts ohne eine Baugenehmigung. Da der Prozess rund um die Baugenehmigung viele Monate in Anspruch nehmen kann, ist es ratsam, dass Unternehmen sich frühzeitig mit dem Thema beschäftigen. Wesentlicher Teil der Baugenehmigung ist die Baugrunduntersuchung. Mit einem solchen Gutachten bekommen Unternehmen Informationen rund um die Bodenbeschaffenheit sowie Hinweise, ob eine spezielle Gründung für die Immobilie nötig wird, was sich wiederum auf die Kosten auswirkt. Grundsätzlich muss die Bauaufsicht vor den Baumaßnahmen rund um Gewerbeimmobilien ihre ausdrückliche Erlaubnis erteilen. Dies gilt im Besonderen dann, wenn ein Teil der Immobilien in einem Wohngebiet liegt und sich der Betrieb störend auf die Nachbarschaft auswirken kann.

Neben den speziellen Vorschriften für den Gewerbebau müssen die gesetzlichen Vorgaben rund um den Brand- und Schallschutz eingehalten werden.

Kostenkalkulation

Die Kosten rund um den Gewerbebau lassen sich nicht pauschal beziffern, da sowohl die Individualität des Bauvorhabens und eine Reihe von weiteren Faktoren den endgültigen Preis bestimmen. Neben den Baukosten müssen auch die Kosten rund um das Grundstück sowie sonstige Nebenkosten berücksichtigt werden. Nachfolgend die verschiedenen Faktoren, die die Kosten für eine Gewerbeimmobilie bestimmen.

  • Bauweise, Hallentyp und spätere Nutzung der Immobilie

  • Größe des Grundstücks

  • Höhe bzw. Anzahl der Geschosse beim Gewerbebau

  • Dachform

Viele Anbieter von Gewerbeimmobilien werben mit einem Festpreis rund um den Gewerbebau. Jedoch zieht das Bauvorhaben in der Regel Mehrkosten nach sich, was daran liegt, dass die Gewerbeimmobilien nur selten zu den jeweiligen Bebauungsplänen der Gemeinden passen und kostenintensive Änderungen vorgenommen werden müssen, um eine Baugenehmigung zu bekommen.

Finanzierungsmöglichkeiten

Sowohl für den Bau als auch für den Kauf von Immobilien für ein Gewerbe steht die Gewerbefinanzierung an erster Stelle. Unternehmen sollten bei der Finanzierung die verschiedenen Fördermittel und staatlichen Subventionen nicht außer Acht lassen.

Alternativ kann die Immobilie auch geleast werden, was den Vorteil hat, dass die monatlichen Kosten planbar sind.

Immobilienmarkt für Gewerbeeinheiten

Fällt die Entscheidung gegen den Bau einer Gewerbeimmobilie, tritt der Kauf oder das Leasing an erster Stelle. Hierbei müssen ein paar wichtige Punkte beachtet werden.

  • Merkmale rund um die Ausstattung festlegen – Neben den ansprechenden Räumlichkeiten ist auch die Internetverbindung wichtig.

  • Lage bzw. Standort – Besteht Bedarf in der Region? Wie sieht es mit der Kaufkraft aus? Gibt es Mitbewerber? Welche behördlichen Auflagen müssen erfüllt werden?

  • Zusätzliche Kosten – Sind Renovierungen und Sanierungsmaßnahmen nötig?

  • Wie hoch ist die monatliche Miete bzw. die Leasingrate – Was beinhaltet die monatliche Miete bzw. Leasingrate und wie sieht es mit Erhöhungen aus?

  • Mietdauer bzw. Kündigung – Gibt es spezielle Kündigungsfristen?

  • Bauliche Veränderungen – Dürfen bauliche Veränderungen vorgenommen werden und ist später ein Rückbau erforderlich?

Es gilt zu beachten, dass es im Gewerbemietvertrag gewisse Freiheiten gibt. Im Vergleich zum Wohnraummietrecht gibt es keine gesetzlichen Vorgaben zu Mieterhöhungen bzw. Mietanpassungen. Zwischen Mieter und Vermieter können freie Vereinbarungen zu den Bedingungen rund um die Gewerbemiete getroffen werden.

Im Jahr 2023 sind die Mieten für Gewerbeimmobilien um rund 4,5 % angestiegen. Dies gilt allerdings nicht für alle Bereiche, denn die Preise für Produktions- und Lagerflächen unterscheiden sich davon deutlich. Durch eine umfassende Recherche können Mieter sich im Vorfeld absichern.

Auswahl eines geeigneten Gebäudetyps

Rund um das zukunftsorientierte Bauen ist es wichtig, dass die verschiedenen Faktoren rund um die spätere Nutzung berücksichtigt werden. Heute gibt es kaum noch Gewerbeimmobilien, die während ihres gesamten Lebenszyklus nur für eine Art von Nutzung errichtet werden. Dies bedeutet, Flexibilität ist das oberste Gebot.

Bei der Wahl des Gebäudetyps müssen wichtige Entscheidungen wie zum Beispiel Dachform, Anzahl und Größe von Fenstern und vieles mehr getroffen werden. Des Weiteren spielen die energetischen Ansprüche sowie die Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Aus diesem Grund sollte bei den Baumaterialien in erster Linie zu natürlichen und nachhaltigen Materialien wie Holz, Lehm oder Kork gegriffen werden. Eine Studie der USP Marketing Consultancy bestätigt, dass das nachhaltigen Bauen sowohl für die Lebensdauer des Gebäudes als auch für die Energieneutralität wichtig ist.

Gewerbeeinheit mieten oder kaufen?

Wird die Gewerbeeinheit dauerhaft genutzt, dann ist der Kauf die bessere Option. Anders sieht es bei einer kurzzeitigen Nutzung oder wenn die Nutzungsdauer noch nicht feststeht, aus. Hier bietet sich das Mieten von Gewerbeeinheiten an. Zum einen sind die monatlichen Kosten planbar und zum anderen schont das Mieten die Liquidität des Unternehmens.

Fazit zur Gewerbeeinheit

Neben dem Neubau einer Gewerbeeinheit spielt das Mieten bzw. Leasen eine große Rolle. Da alle drei Finanzierungsmöglichkeiten Vorteile sowie Nachteile mit sich bringen, ist es wichtig, dass Unternehmen sich im Vorfeld umfassend informieren.

Die Architektur des Gewerbes spielt eine wichtige Rolle, denn die Corporate Identity darf nicht zu kurz kommen. Aus diesem Grund sollte stets mit einem erfahrenen Architekten zusammengearbeitet werden.

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Matthias Büdenbender
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Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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