Die Hausabnahme – Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung

Vorbereitung auf die Hausabnahme

Für die erfolgreiche Übergabe des fertiggestellten Bauwerks ist die dazugehörige Vorbereitung essentiell wichtig. Dies bedeutet, dass einige wichtige Aspekte beachtet werden müssen.

• Notwendige Unterlagen und Dokumente: Der Bauherr muss sicherstellen, dass alle relevanten Unterlagen vollständig sind. Dazu zählen Baupläne, Abnahmeprotokolle, Prüfzeugnisse, Revisionszeichnungen, Verträge und Unterlagen zu den Zwischenabnahmen.  

• Vorbereitungsschritte durch Bauherren: Es ist ratsam, eine detaillierte Checkliste mit allen relevanten Punkten zu erstellen. Dazu zählen unter anderem die Funktionstüchtigkeit von Fenstern und Türen, Heizung, oder Sanitäranlage, der Stromanschlüsse und dergleichen.

• Wichtige Punkte, die vor der Abnahme zu prüfen sind: Etwa 8 bis 10 Tage vor der eigentlichen Hausabnahme sollte mit einem Gutachter eine Vorbegehung durchgeführt werden. Bei dieser Vorbegehung können Mängel und eventuelle nicht vollständige Leistungen identifiziert werden, um diese bis zur Abnahme noch zu erledigen.

Ablauf der Hausabnahme

Die Abnahme ist ein Meilenstein mit rechtlichen Folgen für beide Parteien. Dies gilt im Besonderen für die Gewährleistung.

• Detaillierter Ablauf: Im ersten Schritt teilt der Bauunternehmer dem Bauherrn mit, dass das Haus fertiggestellt ist und lädt ihn schriftlich zur Abnahme ein. Der Bauherr sollte vor dem offiziellen Termin gemeinsam mit einem Sachverständigen das Bauwerk begehen und die relevanten Unterlagen prüfen. Am Tag der Bauabnahme wird das Haus gemeinsam mit dem Bauunternehmer begangen und auf Mängel bzw. Abweichungen aus dem Bauvertrag überprüft. Mängel und Abweichungen werden in einem Abnahmeprotokoll schriftlich fixiert. Dieses Protokoll wird sowohl von Bauherren als auch von Bauunternehmern unterzeichnet. Mit der Unterzeichnung geht das Haus offiziell in die Verantwortung des Bauherren über und es beginnt die Gewährleistungsfrist.

• Rollen und Verantwortlichkeiten der Beteiligten: Der Bauherr als Hauptauftraggeber des Projekts trägt die Hauptverantwortung für die Endkontrolle. Dies bedeutet, dass er die erbrachten Leistungen prüfen und eventuelle Mängel dokumentieren muss. Der Bauunternehmer muss beweisen, dass er die Leistungen mängelfrei erbracht hat. Des Weiteren ist er verpflichtet, dokumentierte Mängel innerhalb einer vereinbarten Frist zu beseitigen. Für die Bauabnahme kann ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, der die Mängel erkennt und bei der Dokumentation behilflich ist. Das Bauamt führt die behördliche Bauabnahme durch und überprüft, ob die Baugenehmigung und die Vorschriften eingehalten wurden.

• Rolle von Bauleiter und Bauüberwacher bei der Hausabnahme: Bei der Begehung eines Neubaus koordinieren Bauleiter und Bauüberwacher die Gewerke auf der Baustelle. Gerade beim Fertighaus – etwa von Schwörer – ist es wichtig, dass beim Abnahmetermin alle Dinge dokumentiert werden, um Fehler zu vermeiden. Nach dem Zeitpunkt der Abnahme liegt die Beweispflicht beim Bauherrn, daher können Zahlungen teilweise einbehalten werden.
  Eine sorgfältige Begehung durch Bauleiter und Bauüberwacher stellt sicher, dass die Hausübergabe der Gewerke am Neubaus ordnungsgemäß erfolgt. Wer beim Fertighaus die Baustelle nicht genau prüft, riskiert Fehler und Probleme bei der Beweispflicht. Deshalb sollte beim Abnahmetermin klar sein, welche Dinge kontrolliert wurden und ob Beträge rechtlich einbehalten bleiben dürfen.
  Nur wenn Bauleiter und Bauüberwacher den richtigen Zeitpunkt der Begehung wählen, können alle Gewerke beim Fertighaus – sei es von Schwörer oder anderen – mängelfrei zur Hausübergabe führen. So lassen sich Fehler vermeiden und die Beweispflicht reduziert sich, wenn Zahlungen gezielt einbehalten wurden.

• Bedeutung und Funktion des Abnahmetermins: Beim Abnahmetermin wird sichergestellt, dass die erbrachten Leistungen den vereinbarten Spezifikationen sowie den Qualitätsstandards entsprechen. Nach der Abnahme geht das Risiko für Schäden und dergleichen vom Bauunternehmer auf den Bauherren über und es beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängel. Der Bauunternehmer kann nach dem Abnahmetermin seine Schlussrechnung stellen, da ab diesem Zeitpunkt die Beweislast für vorhandene Mängel beim Bauherren liegt.

Begleitung durch Bausachverständigen

Die Baubegleitung durch einen Sachverständigen ist gerade bei der Bauabnahme sehr sinnvoll. Durch die unabhängige Prüfung der Bauausführung lässt sich sicherstellen, dass alle Arbeiten fachgerecht und vertragsgemäß durchgeführt wurden.

• Vorteile: Der Experte kann Mängel und Fehler erkennen und für eine Beseitigung sorgen, bevor die Gewährleistungsfrist beginnt. Dies hilft, Kosten zu minimieren, da es nicht zu Folgeschäden kommt. Der Experte ist in der Lage, die Arbeiten in Bezug auf vertragliche Vereinbarungen und anerkannte Techniken zu überprüfen. Durch die objektive Bewertung des Bauzustands können Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen vermieden werden.

• Aufgaben und Rolle des Sachverständigen bei der Abnahme: Er begutachtet den baulichen Zustand und hält alle Mängel in einem detaillierten Abnahmeprotokoll fest. Des Weiteren stellt er sicher, dass für die Bauabnahme alle relevanten Unterlagen vorhanden sind.Bei eventuell festgestellten Baumängeln hilft er bei der Festlegung von angemessenen Nachbesserungsfristen und gibt dem Bauherren Empfehlungen zur Mängelbeseitigung. Nach der Mängelbeseitigung kontrolliert er die Arbeiten und dokumentiert die Ergebnisse. Im Falle von Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen kann er den Bauherren vor Gericht vertreten.

• Wie findet man den richtigen Experten? In jedem Fall sollte zur Hausübergabe ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger herangezogen werden. Ein solcher Experte kann über das Sachverständigenverzeichnis der IHK, den Verband privater Bauherren sowie andere Fachverbände gefunden werden.

Mängel und ihre Beseitigung

Bei der Bauabnahme können Mängel ans Tageslicht kommen, welche der Bauherr von der Baufirma beseitigen lassen muss. Dazu müssen einige wichtige Punkte wie die schriftliche Dokumentation und die Fristsetzung beachtet werden.

• Häufige Baumängel und wie man sie erkennt: Dazu zählen Risse im Mauerwerk, welche sich an einer treppenförmigen Ausbreitung bzw. an den Gebäudeecken erkennen lassen. Durch falsch dimensionierte Dehnungsfugen oder durch Materialfehler kann es zu Rissen im Estrich kommen. Durch eine schlechte Verarbeitung oder durch falsche Materialien kann es zu einer erhöhten Geräuschübertragung kommen. Des Weiteren ist auf Feuchtigkeit im Keller und am Dach zu achten. Undichte Fenster und Türen lassen sich durch eine schlechte Passgenauigkeit oder Funktionsstörungen bei der Bedienung erkennen. Leicht zu erkennen sind ungleichmäßige Bodenbeläge, schlecht verputzte Wände oder fehlerhafte Malerarbeiten.

• Erstellung eines Mängelprotokolls: Erkannte Baumängel werden in einem Mängelprotokoll dokumentiert, umso rechtliche Ansprüche zu sichern. Das Mängelprotokoll muss detaillierte Angaben zu den Vertragsparteien, dem Bauvorhaben, dem Abnahmetermin, den festgestellten Mängeln, Fristen zur Beseitigung und zu den Gewährleistungsfristen enthalten. Zu guter Letzte müssen beide Parteien das Mängelprotokoll unterschreiben.

• Vorgehen zur Mängelbeseitigung und Fristen: Die Baufirma ist verpflichtet, die genannten Baumängel innerhalb einer gesetzten Frist zu beseitigen. Kommt die Baufirma dieser Pflicht nicht nach, kann der Bauherr eine angemessene Nachfrist setzen. Wird auch diese verstreichen lassen, hat der Bauherr das Recht auf eine Ersatzvornahme. Die Kosten daraus kann er der ursprünglichen Baufirma in Rechnung stellen.

Das Abnahmeprotokoll

Rund um die Bauabnahme ist das Abnahmeprotokoll bzw. die Abnahmeerklärung das wohl wichtigste Dokument, da es den Anschluss der Arbeiten rund um den Bau bestätigt und die erbrachten Leistungen dokumentiert.

• Aufbau und Inhalt: Im Abnahmeprotokoll müssen alle wichtigen Eckdaten rund um die Abnahme enthalten sein. Dazu gehören das Datum, der Ort, die beteiligten Personen, der Bauvertrag, die abzunehmenden Leistungen sowie eventuelle Baumängel. Das Protokoll bestätigt, dass die vereinbarten Leistungen erbracht wurden.

• Rechtsfolgen und Bedeutung der Unterschrift: Mit der Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll wird die Abnahme rechtskräftig und die Gewährleistungsfrist beginnt. Gleichzeitig dient das Abnahmeprotokoll zur Beweissicherung und kann beim Durchsetzen von Gewährleistungsansprüchen helfen. Somit ist das Abnahmeprotokoll ein wichtiges Beweismittel, wenn es zu Streitigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer kommt.

• Beispiele für ein vollständiges Protokoll: Es muss allgemeine Informationen (Datum und Ort der Abnahme, Name und Kontaktdaten der Parteien sowie aller anwesenden Personen und die Vertragsnummer des Bauvertrags) enthalten. Des Weiteren gehört eine detaillierte Beschreibung der vertraglich vereinbarten Leistungen dazu. Eventuell festgestellte Baumängel müssen detailliert beschrieben werden. Es muss eine Frist zur Fertigstellung gesetzt werden mit Angabe des Verantwortlichen. Zu den weiteren Vereinbarungen gehören Informationen zu Vorbehalten, Vertragsstrafen und Sondervereinbarungen.

Rechtliche Aspekte der Hausabnahme

Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Schritte beim Hausbau mit rechtlichen Folgen für beide Parteien (Bauherr und Auftragnehmer).

• Rechte und Pflichten des Bauherrn und des Bauunternehmens: Baufamilien sind verpflichtet das Haus gründlich zu prüfen und alle Baumängel innerhalb der gesetzlichen oder vertraglichen Frist zu rügen. Es kann eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung verlangt werden. Des weiteren muss die Baufamilie bei der Abnahme mitwirken und ist verpflichtet die Schlusszahlung zu begleichen. Das Bauunternehmen hat das Recht auf Abnahme und Zahlung, muss im Gegenzug aber auch eine Mängelbeseitigung vornehmen. Des Weiteren muss es die vereinbarte Bauzeit einhalten und die Baufamilie über den Fortschritt am Bau informieren.

• Auswirkungen der Hausabnahme auf den Bauvertrag: Mit der Bauabnahme beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist. Des Weiteren wird die Schlusszahlung durch den Bauherr fällig und es ändert sich die Beweislast für die Mangelhaftigkeit rund um den Bau. Last but not least geht das Risiko des zufälligen Untergangs oder der Beschädigung des Bauwerks auf den Bauherr über.

• Die fünfjährige Gewährleistungsfrist und ihre Bedeutung: Innerhalb der fünfjährigen Frist können Mängelansprüche durch den Bauherr geltend gemacht werden, egal ob diese während der Bauzeit aufgetreten sind oder erst im Nachhinein sichtbar wurden. Der Bauherr muss jedoch auch beweisen, dass ein Mangel durch das Bauunternehmen verursacht wurde. In Fachkreisen ist die Rede von Beweislastumkehr. Das Bauunternehmen ist zur Nacherfüllung verpflichtet. Kommt es der Nacherfüllung nicht nach, können vom Bauherr andere Rechte geltend gemacht werden. Dazu zählen Minderung des Kaufpreises, Rücktritt vom Vertrag oder Schadensersatz.

Tipps für eine erfolgreiche Hausabnahme

Die Bauabnahme erfordert neben der gründlichen Vorbereitung auch eine detaillierte Dokumentation. Damit die Bauabnahme erfolgreich vonstatten geht, sollten Baufamilien im eigenen Interesse die folgenden Tipps beachten.

• Checkliste für den Abnahmetermin: Es sollte eine detaillierte Checkliste mit allen zu überprüfenden Punkten erstellt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Ausrichtung der Wände, die Funktionstüchtigkeit der Haustechnik sowie das Einhalten der Maße.

• Tipps für die Kommunikation mit dem Bauträger: Die klare Kommunikation mit dem Bauträger ist das A und O. Baufamilien müssen sich dazu im Vorfeld über ihre Erwartungen an die Bauabnahme bewusst sein, um alle Details mit dem Bauträger besprechen zu können. Für das Gespräch müssen alle relevanten Unterlagen rund um den Neubau bzw. für jeden Bauabschnitt griffbereit sein. Empfehlenswert ist das Führen eines Bautagebuchs mit Fotos von jedem Bauabschnitt. Während der Kommunikation mit dem Bauträger bzw. dem Bauleiter ist es wichtig, Ruhe zu bewahren und sachlich zu argumentieren. Bei Unsicherheiten kann ein Bausachverständiger hinzugezogen werden.

• Wichtige Regelungen und Vereinbarungen im Bauvertrag: Im Bauvertrag werden alle Rechte und Pflichten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer geregelt. Zu den wichtigen Regelungen zählen die Art des Vertrags (BGB oder VOB), die Bauleistungen, der Bauzeitplan inklusive Fertigstellung, Vergütungen inklusive der Zahlungsmodalitäten (inkl. Zahlung letzte Rate), die Bauabnahme, Mängelansprüche sowie Sicherheitseinbehalte. Nicht zu vergessen ist das Rücktrittsrecht bzw. die Kündigung des Bauvertrags.

Nach der Hausabnahme

Sobald die Bauabnahme abgeschlossen ist, beginnt für die Baufamilie eine neue Phase (Einzug in das Traumhaus) mit rechtlichen und praktischen Konsequenzen.

• Verwaltung der Abnahmeunterlagen: Die ordnungsgemäße Verwaltung der Abnahmeunterlagen ist entscheidend für die Wahrung von Gewährleistungsansprüchen. Dies bedeutet, dass alle Dokumente sorgfältig erstellt und aufbewahrt werden müssen. Dazu zählen neben den Abnahmeprotokollen auch die Mängelprotokolle, Verträge und die komplette Korrespondenz zwischen den Baubeteiligten.

• Planung und Durchführung des Einzugs: Der Einzug in das neue Haus muss sorgfältig geplant und durchgeführt werden. Dazu zählen auch die Ummeldung bei den Behörden und Versorgern sowie die Benachrichtigung von wichtigen Unternehmen in Bezug auf die Adressänderung (Post, Krankenkasse, Arbeitgeber, Rundfunk und dergleichen). Des Weiteren muss ein Umzugsunternehmen beauftragt werden, wenn der Umzug nicht in Eigenregie erfolgen soll.

• Umgang mit später auftretenden Mängeln: Innerhalb der Gewährleistungsfrist können diese geltend gemacht werden. Dabei ist es wichtig, dass die Mängelanzeige schriftlich erfolgt und es muss eine angemessene Frist gesetzt werden. Bei Nichteinhaltung der Frist oder gar einer Verweigerung können weitere Schritte wie die Ersatzvornahme oder eine Minderung des Kaufpreises in Betracht gezogen werden.

Fazit

Bei jedem Bauprojekt ist die Hausabnahme ein entscheidender Schritt mit rechtlichen und finanziellen Konsequenzen sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer.

Mit der Abnahme wird der Übergang der Verantwortung für das Bauvorhaben und der Beginn der Gewährleistungsfrist markiert. Um spätere Streitereien oder gar Gerichtsverhandlungen zu vermeiden, ist die gründliche und sorgfältige Abnahme entscheidend. Nur so kann sichergestellt werden, dass das Haus vertragsgemäß errichtet wurde.

Der komplexe Prozess der Bauabnahme erfordert neben der sorgfältigen Vorbereitung auch eine eingehende Prüfung und umfassende Dokumentation. Für Laien ist eine professionelle Baubegleitung stets von Vorteil, denn der Experte kann helfen, Fallstricke zu vermeiden, die für die Baufamilie rechtliche Konsequenzen haben können.

Abschließend kann gesagt werden, dass es sich bei der Abnahme keinesfalls nur um eine formale Handlung handelt, sondern vielmehr um eine wichtige Grundlage rund um den erfolgreichen Hausbau und somit auch für eine langfristige Zufriedenheit mit dem Eigenheim.