Ihr individuelles Fertighaus von Büdenbender Hausbau
Das mehrgeschossige Bauen wird sowohl als Kapitalanlage als auch als Altersvorsorge immer beliebter. Mit einem solchen Haus kann auch ein kleines Grundstück effizient genutzt werden, sofern die Anforderungen und Vorgaben aus dem Bebauungsplan eingehalten werden. Der folgende Artikel soll eine Reihe von Fragen rund um das mehrgeschossige Bauen bzw. das Mehrfamilienhaus beantworten.
Wie wichtig sind die Grundstücksauswahl und die Bauvorschriften? Der Bebauungsplan muss den Bau eines Mehrfamilienhauses zulassen, da ansonsten keine Baugenehmigung erteilt wird. In Deutschland gibt es viele Baugebiete mit der sogenannten Mischbauweise.
Materialauswahl und Bauweise: Je nach Baukonzept kommen unterschiedliche Materialien zum Einsatz. Des Weiteren wirkt sich die Art und Weise des Bauens auf die Bauzeit aus und somit auch auf die Mieteinnahmen.
Finanzierung und Fördermöglichkeiten: Beim mehrgeschossigen Gebäude haben Bauherren die Wahl zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten sowie diversen Fördermitteln.
Definition eines mehrgeschossigen Hauses: Das Gebäude besteht aus mehreren Geschossen bzw. Etagen und bietet so die Möglichkeit, mehrere Wohneinheiten zu gestalten, die für mehr Wohnraum in der Stadt und auf dem Land sorgen. Im Zuge der Wohnungsknappheit werden solche Gebäude in Deutschland immer beliebter.
Unterschied zwischen Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus: Das Mehrfamilienhaus bietet im Vergleich zum Einfamilienhaus mehreren Familien bezahlbaren Wohnraum. Sehr oft wird das mehrgeschossige Haus auch als Mehrgenerationenhaus bezeichnet, da hier mehrere Generationen unter einem Dach leben.
Vorteile von mehrgeschossigen Häusern: Der wohl wesentlichste Vorteil ist, dass kein großes Grundstück benötigt wird, was bei den derzeitigen Grundstückspreisen von großer Wichtigkeit ist. Die Wohneinheiten werden in den meisten Fällen vermietet, was für eine gute Rendite spricht und als Altersvorsorge dient.
Bereits bei der Planung eines mehrgeschossigen Hauses sollten Bauherren an die spätere Vermietbarkeit der Wohnungen denken. Dies bedeutet, dass die Wahl des Grundstücks ebenso eine Rolle spielt wie die Grundrissgestaltung sowie die Art des Bauens und die verwendeten Materialien.
Bei der Wahl des passenden Grundstücks sollte im Vorfeld eine Standortanalyse durchgeführt werden. Dazu muss die Lage und die Umgebung genau analysiert werden. Wichtig dabei sind Anbindungen an Straßen, Autobahnen und dergleichen. Familien mit Kindern schätzen Schulen und Kitas in unmittelbarer Nähe. Dabei sollten natürlich auch die medizinische Versorgung und die Geschäfte für den täglichen Bedarf nicht zu kurz kommen.
Bei der Größe des Grundstücks ist darauf zu achten, welche Bauvorschriften für mehrgeschossige Häuser gelten. Vielfach wird von den zuständigen Behörden ein Parkplatz oder ein Spielplatz verlangt. Des Weiteren muss der Bebauungsplan anhand der Möglichkeiten rund um die Bebauung überprüft werden. Vielfach gibt es Vorgaben zur Dachform, der Fassadengestaltung und vieles mehr.
Die Größe der Immobilie spielt für die Grundrissgestaltung eine wichtige Rolle. Es geht dabei nicht nur um die Anzahl der Geschosse, sondern vielmehr um die Anzahl der Wohneinheiten und deren Größe. Beliebt bei Mietern sind Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 70 bis 100 qm, da diese gewisse Vorzüge in Bezug auf die Wohnlichkeit bieten. Grundsätzlich können die Grundrisse in jeder Etage anders sein, da im Erdgeschoss oftmals kleinere Wohnungen oder gar kleine Gewerbeeinheiten zu finden sind, während das Obergeschoss oftmals von Familien bewohnt wird.
Im Rahmen der architektonischen Planung sollte immer mit einem Architekten zusammengearbeitet werden, der sich mit dem Bau von mehrgeschossigen Häusern auskennt. Der Architekt kann die verschiedenen Etagen optimal gestalten, sodass die Wohnungen sich in der Zukunft gut vermieten lassen. Für die zukünftigen Mieter ist ein gut nutzbarer Grundriss mit wenig nicht nutzbaren Flächen oftmals Grundvoraussetzung für ein Mietverhältnis. Dabei ist es wichtig, dass Gemeinschaftsbereiche wie Keller und Treppenhäuser in die Grundrissgestaltung integriert werden.
Bei den Bauweisen muss unterschieden werden zwischen Massivbauweise, dem Fertigbau bzw. der Holzbauweise. Fertighäuser bringen neben der Nachhaltigkeit noch eine Reihe von weiteren Vorteilen mit sich. Die mehrgeschossige Immobilie als Holzhaus ist nicht nur ökologisch, sondern nachweislich auch wohngesund. Die kurze Bauzeit sorgt dafür, dass die Wohnungen schnell vermietet werden können und so die Mieteinnahmen schon frühzeitig im Rahmen der Finanzierung eingeplant werden können.
Holz als Baustoff hat eine Reihe von Vorteilen gegenüber Beton oder Stein. Der nachwachsende Baustoff kann auch nach dem Bau CO₂ aufnehmen. Des Weiteren wird keine unnötige Energie benötigt, um den Baustoff Holz zu nutzen.
Ein mehrgeschossiges Gebäude zu errichten, ist für alle Beteiligten eine große Herausforderung. Es müssen eine Vielzahl von Aspekten berücksichtigt werden. Wir haben dazu recherchiert und möchten den angehenden Bauherren wichtige Tipps geben.
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen im Vorfeld die rechtlichen Rahmenbedingungen rund um den Hausbau abgeklärt werden. Dabei geht es nicht nur um die Vorgaben aus dem Bebauungsplan, sondern auch Nachweise zum Schall- und Brandschutz. Mit dem Bauantrag müssen eine Reihe von wichtigen Unterlagen eingereicht werden. Mit einem erfahrenen Architekten als Partner an der Seite sind Baufamilien auf der sicheren Seite. Erst wenn die Baugenehmigung vorliegt, können weitere Schritte rund um den Prozess mehrgeschossiges Bauen geplant werden.
Der Architekt ist Ansprechpartner, wenn es um die Wahl der verschiedenen Baustoffe für die Wände, Decken und die Fassade geht. Das Konzept Fertighaus bietet eine Reihe von Vorteilen. Grund hierfür ist die Vorfertigung der einzelnen Bauelemente im Werk des Anbieters. Gemeinsam mit dem Architekten kann der Aufbau der einzelnen Geschosse besprochen und geplant werden.
Mehrgeschossiges Bauen erfordert von Anfang an eine gute Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten und einem Bauunternehmen, welches sich mit einem solchen Baukonzept bzw. der Holzsystembauweise auskennt. Baufamilien müssen sich darauf verlassen, dass auf der Baustelle nur Profis arbeiten, die sich mit dem Baukonzept und den verschiedenen Gewerken auskennen.
Zu den verschiedenen Bauphasen gibt es unterschiedliche Meilensteine, die von allen Baubeteiligten eingehalten werden müssen, damit der Zeitplan nicht durch Verzögerungen in Gefahr gerät. Dies bedeutet, dass sowohl Architekt als auch Bauunternehmen beim Projektmanagement und bei der Koordination der verschiedenen Bauarbeiten eng zusammenarbeiten müssen.
Eine detaillierte Kostenschätzung für mehrgeschossiges Bauen können wir an dieser Stelle nicht geben, da eine Reihe von Faktoren die Kosten beeinflussen. Dazu zählen die Grundstückskosten ebenso wie die Kosten für die Ausstattung sowie die unterschiedlichen Nebenkosten.
Für eine möglichst genaue Budgetierung ist die Kostenplanung unumgänglich. Die Baukosten lassen sich zwar nicht pauschal beziffern, denn neben den Kosten für das Grundstück müssen auch Erschließungskosten sowie Kosten für die Ausstattung berücksichtigt werden. Ebenso wichtig in diesem Zusammenhang sind die Gebühren für den Notar bzw. für den Makler. Baufamilien sollten bei den Baukosten immer einen Puffer von 10 bis 15 % einplanen, denn es kann immer wieder zu unvorhersehbaren Kosten durch höhere Materialkosten oder Verzögerungen in der Bauphase kommen. Im Durchschnitt ist für eine mehrgeschossige Immobilie mit rund 3.500 Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren.
Die Kosten für Baustoffe variieren durch die verschiedenen Bauweisen deutlich. Der Holzbau ist oftmals günstiger als der Massivbau. Grund hierfür ist die deutlich kürzere Bauzeit bei der Fertigbauweise, denn die Bauelemente können witterungsunabhängig im Werk des Herstellers vorgefertigt werden. Beim Massivbau kann es witterungsbedingt auch zu einem kompletten Stillstand auf der Baustelle kommen, da verschiedene Materialien sich bei niedrigen Temperaturen nicht verarbeiten lassen. Dies führt zu Bauverzögerungen und treibt damit die Baukosten in die Höhe.
Damit das Bauen reibungslos vonstatten geht, muss bereits im Vorfeld die Finanzierung gesichert sein. Neben dem Eigenkapital spielen Fördermittel und Zuschüsse eine wichtige Rolle bei der Baufinanzierung. Dies erklärt auch, warum Baufamilien sich im Vorfeld über die verschiedenen Fördermöglichkeiten rund um mehrgeschossiges Bauen informieren sollten. Je nach Bundesland gibt es verschiedene Förderungen in Höhen von bis zu 10 %. Zusätzlich können diverse Förderkredite genutzt werden. Dazu zählen:
Bundesförderung für effiziente Gebäude 261 Je Wohneinheit im Effizienzhaus ist eine Förderung von bis zu 150.000 Euro möglich.
Erneuerbare Energien nutzen 270 –Für die Nutzung von erneuerbaren Energien bei Strom und Wärme gibt es einen Förderkredit.
Altersgerecht bauen und sanieren 159 –Für Wohnungen mit entsprechender Barrierefreiheit sowie einem besseren Einbruchschutz gibt es Förderungen bis zu 50.000 Euro.
Nicht immer muss das neue Heim gebaut werden. Auf dem Immobilienmarkt gibt es eine Vielzahl von mehrgeschossigen Häusern, welche sofort zum Wohnen einladen.
Wichtige Schritte und Checkliste für den Hauskauf: Vor dem Hauskauf sollten Interessenten sich eine Art Checkliste erstellen, damit sie im Eifer des Gefechts nichts vergessen. Der wohl wichtigste Punkt vor dem Hauskauf ist die Prüfung der Lage. Sowohl in Städten als auch auf dem Land sollte das neue Haus möglichst zentral liegen bzw. eine gute Anbindung an Straßen und öffentliche Verkehrsmittel haben. Nicht zu vergessen sind Schulen, Kitas, die medizinische Versorgung und eine Auswahl von Geschäften rund um den täglichen Bedarf.
Besichtigung und Bewertung des Hauses: Bei der Besichtigung des Hauses sollten Kaufinteressenten großen Wert auf den Zustand legen. Gerade bei sehr günstigen Objekten ist die Gefahr groß, dass anschließend viel Geld in nötige Renovierungen und Sanierungen gesteckt werden muss, bevor überhaupt an eine Vermietung gedacht werden kann. Interessierte Käufer sollten bei einer Besichtigung ihr Augenmerk auf den baulichen Zustand des Gebäudes legen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist der feuchte Keller, das undichte Dach oder Hausschwamm, der sich an den Wänden entlang zieht. Bei Unsicherheiten sollte in jedem Fall ein Gutachter sich das Objekt genauer anschauen, denn dies kann trotz der zusätzlichen Kosten die Käufer vor einen finanziellen Fehlentscheidung schützen.
Kaufvertrag und rechtliche Aspekte: Der Kaufvertrag muss neben der Lage und Beschreibung der Immobilie auch den Kaufpreis sowie die Namen des Käufers und Verkäufers enthalten. Des Weiteren muss der Zustand des Objekts beschrieben werden und ob es mitverkaufte bewegliche Sachen wie Heizöl, Möbel und dergleichen gibt. Grundsätzlich müssen bekannte Mängel bis ins Detail beschrieben werden, bevor die Abwicklung der Zahlung fixiert wird.
Aktuelle Immobilienmarkttrends und Preisentwicklungen: Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise auf dem Immobilienmarkt um rund 5 % gesunken. Experten gehen davon aus, dass die Preise vermutlich noch weiter sinken werden.
Einflussfaktoren auf den Kaufpreis: Der Kaufpreis wird unter anderem von der Größe und der Lage des Grundstücks beeinflusst. Ebenso wichtig sind aber auch die Infrastruktur sowie die Entwicklung der Region im Allgemeinen.
Regionale Unterschiede und Besonderheiten: Die Preisentwicklung muss aber immer bezogen auf ein Bundesland oder eine Region betrachtet werden, da es nach wie vor große Unterschiede zwischen Gebäuden in der Stadt und im ländlichen Raum gibt.
Vorteile des Hauskaufs:
Schneller Einzug, da die Immobilie bereits besteht.
Für Investoren sind frühere Mieteinnahmen durch sofortige Vermietung möglich.
Keine Wartezeiten wie beim Neubau.
Nachteile des Hauskaufs:
Oft sind hohe Renovierungs- und Sanierungskosten notwendig.
Vermeintlich günstige Angebote können zur Kostenfalle werden.
Keine individuellen Gestaltungsmöglichkeiten wie beim Neubau.
Vorteile des Neubaus:
Individuelle Gestaltung nach den eigenen Wünschen möglich.
In der Regel geringere Instandhaltungskosten in den ersten Jahren.
Energieeffiziente Bauweise und moderne Standards.
Nachteile des Neubaus:
Längere Wartezeit bis zum Einzug.
Höhere Planungskosten und unvorhersehbare Bauverzögerungen.
Spätere Mieteinnahmen für Investoren.
Mehrgeschossige Immobilien sind insbesondere für Investoren interessant, die nach einer guten Kapitalanlage mit entsprechender Rendite suchen. Wesentlicher Vorteil hierbei ist, dass auf einem relativ kleinen Baugrundstück viel bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann, was bei der aktuellen Wohnungsknappheit vorteilhaft ist. Wohneinheiten mit einem ansprechenden Grundriss lassen sich gut vermieten, sodass es kaum zu einem längeren Leerstand kommen wird.
Die Holzbauweise bietet sich besonders bei mehrgeschossigen Häusern an, da sie durch ihren hohen Vorfertigungsgrad eine schnelle Ausführung ermöglicht. Holz ist nicht nur nachhaltig, sondern auch leicht, was sich positiv auf das Tragwerkskonzept auswirkt. Besonders in Kombination mit modernen Energiestandards wie dem Passivhaus wird die Holzbauweise immer beliebter.
Die Wohnfläche wird oft so auf die Stockwerke verteilt, dass im Erdgeschoss kleinere Einheiten oder Gewerbeflächen untergebracht sind, während im Obergeschoss größere Wohnungen mit mehr Raum entstehen. Häufig sind Wohnungen mit einem Balkon ausgestattet, um den Wohnkomfort zu erhöhen.
Bei der Planung von mehrgeschossigen Häusern muss die Hochhausgrenze beachtet werden, da ab einer bestimmten Höhe zusätzliche baurechtliche Anforderungen gelten. Diese betreffen unter anderem das Tragwerkskonzept und den Brandschutz. Durch den Einsatz innovativer Lösungen und moderner Technologien können höhere Gebäude effizient geplant und gebaut werden.
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Autor: Matthias Büdenbender
Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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