Wenn es nach den Aussagen der SPD-Bundesbauministerin Klara Geywitz geht, soll die Zukunft ganz im Zeichen des seriellen Bauens stehen. Dies bedeutet, dass durch die Vorfertigung von Bauelementen innerhalb kürzester Zeit deutlich mehr bezahlbare Wohnungen geschaffen werden können. So kann aktiv der Wohnungsnot entgegengewirkt werden. Der folgende Artikel beschäftigt sich intensiv mit dem Thema und möchte dabei unter anderem näher auf die Vorteile eingehen.
Was ist mit Vorfertigung und Modulbauweise gemeint? Es kommen vorgefertigte Bauelemente zum Einsatz, die insgesamt den Bauprozess beschleunigen und Kosten sparen.
Wie viel Kosten können eingespart werden? Da ein Großteil der Arbeiten im Werk der Anbieter erledigt wird, können bis zu 20 % der tatsächlichen Kosten eingespart werden.
Wie unterstützt die Regierung die Bauindustrie? Es gibt eine Reihe von Förderprogrammen sowie Rahmenvereinbarungen, um den Wohnungsbau aktiv zu unterstützen.
Begriffserklärung: Im Bauwesen steht serielles Bauen für hoch standardisierte und industriell vorgefertigte Module in Serienfertigung. Im Vergleich zur Einzelfertigung, bei der die verschiedenen Bauelemente auf der Baustelle vor Ort gefertigt werden, geschieht die Fertigung beim seriellen Bauen anhand eines Prototyps in der Fabrik. Die vorgefertigten Elemente werden zur Baustelle transportiert und dort nach Plan montiert.
Aktuelle Relevanz: Serielles und modulares Bauen ist für die heutige Bauindustrie die Möglichkeit, kostengünstig und in hoher Qualität neuen Wohnraum zu schaffen. Verdeutlicht wird dies durch bereits entstandene Projekte aufgrund einer ersten Rahmenvereinbarung aus dem Jahr 2018. Durch das neue, innovative Baukonzept sollen vier Dinge vereint werden. Dazu zählen neben der Zeitersparnis beim Bau auch die reduzierten Baukosten, die hohe städtebauliche und architektonische Qualität sowie das Berücksichtigen von baukulturellen Belangen.
Wohnungsnot und Wohnungsmangel: Mögliche Ursachen dafür in Deutschland sind eine starke Bevölkerungsentwicklung, ein stark hinterherhinkender Wohnungsbau, die Binnenwanderung, der Rückgang des Sozialwohnungsbestands, die komplexen Baustandards, der Trend zu Singlehaushalten und die Zweckentfremdung von Wohnraum. Aktuelle Statistiken belegen, dass seit 1985 die Bevölkerungszahlen stetig anstiegen und dass immer mehr Menschen auf der Suche nach Arbeit vom Land in die Nähe von Großstädten ziehen. Des Weiteren hat sich die Zahl der Sozialwohnungen seit 1987 von 5,5 Millionen auf 1,5 Millionen reduziert. Gleichzeitig wurden die rechtlichen Vorschriften rund um den Wohnungsbau immer strenger. Last but not least wächst der Trend zum Singlehaushalt und immer mehr Wohnraum wird zum Beispiel als Ferienwohnungen zweckentfremdet.
Anforderungen an den Wohnungsbau: In den nächsten 20 Jahren wird sich der demografische Wandel in erster Linie auf die ländlichen Regionen Deutschlands auswirken. Bei einer steigenden Lebenserwartung werden die Geburtenraten sinken. Dies bedeutet, die Bevölkerung wird immer älter und stellt andere Bedürfnisse an den Wohnraum.
Politische Rahmenbedingungen: Nach wie vor befindet sich der Wohnungsmarkt in einer Krise, die neuesten Daten vom Statistischen Bundesamt belegen. Auch wenn die Politik mehr bezahlbaren Wohnraum versprochen hat, hapert es an der Umsetzung. Möglichkeiten, hier gegenzuwirken, wären mehr Anreizprogramme zum privaten Bauen sowie verschiedene Investitionsprogramme. Des Weiteren wird darüber nachgedacht, leerstehende Büros in Wohnquartiere umzubauen. Leider stehen sich in der Politik viele Bestrebungen und Bemühungen gegenseitig im Weg.
Modulares Bauen: Beim Modularen Bauen wird mit vorgefertigten Bauelementen, die auch als Module bezeichnet werden, gearbeitet. Diese werden auf der Baustelle nach Art des Baukasten-Prinzips nur noch zusammengesetzt. So können nicht nur die Außenwände eines Gebäudes, sondern auch die Raumausstattung im Werk des Anbieters vorgefertigt werden.
Plattenbau und andere Techniken: Neben dem modularen Bauen gibt es noch die Systembauweise, bei der mittels Computer vorgefertigte Bauteilen und Module zu Gebäuden zusammengesetzt werden. Des Weiteren gibt es die Bauelementefertigung (präfabrizierte Bauelemente), bei der Bauelemente sowohl in Handarbeit als auch industriell gefertigt werden. Hierbei trifft traditionelle Handwerkskunst auf moderne Technik. Anhand von digitalen Daten entstehen Wände, Fenster und Türen, die individuell zusammengesetzt werden können. Dies sorgt für mehr Variabilität bei standardisierten Grundrissen. Und last but not least gibt es noch den 3D-Druck im Bauwesen. Das computergestützte Bauverfahren kann mithilfe der 3D-Druck-Technologie die komplette Errichtung von Gebäuden unterstützen. Der 3D-Druck ist dabei nichts Neues, da er seinen Ursprung in der Fertigung von Bauteilen für das Fertighaus hat. Zur Realisierung werden Pläne für ein Gebäude am Computer entworfen, anhand von Steuerungsdaten für den 3D-Druck übersetzt und am Computer gedruckt.
Vorfertigung und Baustelle: Durch serielles Bauen und die industrielle Vorfertigung der Bauelemente ist eine schnellere Montage vor Ort möglich, was wiederum die Bauzeiten deutlich verkürzt. Aufgrund der Vorfertigung lässt sich die Bauqualität verbessern, was zu einer höheren Präzision, einer besseren Energieeffizienz und zu deutlich weniger Bauabfällen führt.
Definition und Abgrenzung: In Fachkreisen wird serielles Bauen auch mit dem Begriff „Prefab“ (Pre-Fabrication) gleichgesetzt. Gemeint ist das Bauen in Serie, wie es bereits in der Automobilbranche praktiziert wird. Dies bedeutet, dass Wohngebäude, wie bei der traditionellen Bauweise, nicht mehr nur auf der Baustelle errichtet werden, sondern im Werk des Anbieters durch industrielle Herstellungsprozesse hergestellt werden. Sowohl Gebäudeteile als auch komplette Module werden am Computer entworfen und dann mehr hergestellt. Diese Bauelemente werden dann auf der Baustelle im Baukasten-Prinzip montiert.
Aktuelle Bedeutung: In der heutigen Zeit ist das serielle Bauen für die Bauindustrie wichtiger denn je. Bauunternehmen können so innerhalb kürzester Zeit kostengünstigen Wohnraum in hoher Qualität schaffen. Erste Projekte hierzu entstanden bereits 2018 aufgrund einer Rahmenvereinbarung. Mit diesem neuen und innovativen Baukonzept sollen vier Dinge vereint werden. Es geht dabei nicht nur um Zeit- und Kostenersparnis, sondern auch um das Berücksichtigen von baukulturellen Belangen sowie einer hohen architektonischen und städtebaulichen Qualität.
Wohnungsmangel: Serielles Bauen wirkt gezielt der Wohnungsknappheit entgegen. Anhand einer aktuellen Studie lässt sich erkennen, dass die Bevölkerungszahlen seit 1985 permanent ansteigen. Gleichzeitig ziehen immer mehr Menschen auf der Suche nach Arbeit vom Land in die Städte. Bereits seit 1987 hat sich die Zahl der Sozialwohnungen von 5,5 Millionen auf gerade mal 1,5 Millionen verringert. Dazu kommt, dass die rechtlichen Vorschriften rund um den Wohnungsbau immer strenger werden, was wiederum Wohnungsunternehmen abhält, neue Wohnungen zu bauen und dem Markt zur Verfügung stehen.
Kosteneffizienz: Die einzelnen Bauelemente lassen sich beim seriellen Bauen im Vergleich zum traditionellen Hausbau deutlich kosteneffizienter herstellen. Durch die Vorfertigung von einzelnen Elementen wird ein deutlicher Vorteil im Preis-Leistungs-Verhältnis erzielt, sodass die Baukosten sich im Schnitt um 5 bis 10 % reduzieren. Dies bringt nicht nur Einsparpotenziale mit sich, sondern sorgt auch für einen wirtschaftlichen Vorteil. Gleichzeitig sinken die Personalkosten, denn es werden rund um den Wohnungsbau weniger Fachkräfte benötigt als bei konventionellen Bauprojekten.
Bauzeit: Die Bauzeit-Verkürzung durch die neuen Wohnungsbaukonzepte ist deutlich erkennbar, denn rund 70 bis 80 % aller Bauarbeiten müssen nicht mehr auf wetterabhängigen Baustellen erledigt werden. In den Produktionshallen der Anbieter können die Bauteile vollkommen witterungsabhängig und unter stetig gleichen Bedingungen schneller produziert werden. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet dies, dass der benötigte Wohnraum schneller zur Verfügung gestellt werden kann als beim konventionellen Bauen.
Vorfertigung und Modulbauweise: Durch die Verwendung von vorgefertigten Elementen und Modulen ist es möglich, Gebäude schneller zu errichten. Die Bauzeiten verkürzen sich entsprechend, sodass die Wohnungen schneller bezogen werden können.
Materialien: Serielles und modulares Bauen mit Holz ist nur eine der effizienten Methoden, schnell Wohnraum zu schaffen. Je nach Planung kann auch Beton, Stahlbeton oder eine Reihe von anderen Materialien zum Einsatz kommen.
Bauprozess: Nachdem die Wohngebäude geplant sind, werden am Computer erste Prototypen entworfen. Diese Prototypen werden in den Fertigungshallen der Anbieter in großen Stückzahlen produziert, um dann auf die jeweiligen Baustellen transportiert zu werden. Dort werden die Bauelemente in einer Art Lego-Prinzip von einem erfahrenen Montageteam montiert.
Qualität und Standards: Aufgrund der standardmäßigen Vorfertigung ist die Sicherstellung der Bauqualität sowie die Einhaltung von Standards leichter umsetzbar. Ständige Qualitätskontrollen in den Fertigungshallen sorgen dafür, dass es deutlich seltener zu Mängeln kommt.
Flexibilität und Vielfalt: Eine Individualisierung der Häuser ist auch beim seriellen Bauen in einem gewissen Maß möglich. Grundsätzlich muss unterschieden werden in Bauteil, Wand und komplettem Modul. Die Größe der Unterteilungen macht die verschiedenen Variationen möglich, sodass serielles Bauen auch für Flexibilität stehen kann. Architekten und Bauherren können auch in Zukunft ihrer kreativen Entfaltung freien Lauf lassen.
Herausforderungen: Auch wenn serielles und modulares Bauen in der Gesellschaft immer mehr Akzeptanz findet und Vorbehalte immer weiter in den Hintergrund treten, sind eine Reihe von weiteren Herausforderungen zu meistern. Beim sozialen Wohnungsbau gibt es bisher weder Förderrichtlinien der einzelnen Länder noch kommunale Regelungen, sodass es dadurch auch keine länderübergreifenden Lösungen mit Typengenehmigungen bzw. einer Typisierung gibt. Zum aktuellen Zeitpunkt kommt es beim Neubau nur bei sogenannten Systemlösungen mit 150 bis 400 Wohneinheiten zu nennenswerten Einsparungen bei den Kosten. Laut Klara Geywitz können in den nächsten Jahren diese Herausforderungen in Deutschland überwunden werden, sodass serielles Bauen in der Wohnungswirtschaft immer mehr gefragt sein wird.
Erfolgreiche serielle Bauprojekte: Zu den herausragenden Beispielen beim seriellen Bauen zählt das Kölner Unternehmen „Deutsches Reihenhaus“, welches bis jetzt rund 11.500 Gebäude seriell hat fertigen lassen. Das Unternehmen Goldbeck aus Bielefeld hat in serieller Bauweise nicht nur Wohngebäude, sondern auch eine Reihe von gewerblichen Projekten realisiert. Des Weiteren wurden in Berlin innerhalb von nur 16 Monaten 66 Wohnungen in serieller Bauweise fertiggestellt. Dieses Projekt war Teil der ersten GdW-Rahmenvereinbarung.
Rahmenvereinbarungen: Als Vorreiter für serielles Bauen kann der Spitzenverband GdW genannt werden. Mittels einer Rahmenvereinbarung kann die Wohnungsbauwirtschaft aus einem Katalog neue Gebäude heraussuchen und diese dann realisieren. Laut des GdW profitieren die Unternehmen der deutschen Bauindustrie von einer deutlichen Zeitersparnis, da ein Großteil der Ausschreibung sowie der Planung schon vorhanden ist. Die Rahmenvereinbarung der GdW soll für große Erleichterungen beim Wohnungsbau sorgen.
Die nachhaltigen Baupraktiken der seriellen Bauweise sorgen für eine Vielzahl von ökologischen Aspekten, die auch in Zukunft von großer Wichtigkeit sein. Um die Ressourcen zu schonen, werden nicht nur nachhaltige, sondern auch vor Ort verfügbare Materialien verwendet. Ein gutes Beispiel hierfür ist Holz, welches hilft, CO₂ einzusparen. Dies sorgt wiederum für einen kleineren CO₂-Fußabdruck rund um das Gebäude.
Beispiele aus Deutschland: Zu nennen in der Deutschen Bauindustrie ist das Kölner Unternehmen „Deutsches Reihenhaus”, welches bisher rund 11.500 Häuser seriell hat fertigen lassen, die in ganz Deutschland zu finden sind. So wurde im mittelfränkischen Erlangen eine Reihenhaussiedlung mit Einfamilienhäusern realisiert. Das Bauunternehmen Goldbeck aus Bielefeld hat in den letzten Jahren nicht nur gewerbliche Projekte, sondern auch Wohnquartiere in serieller Bauweise errichten lassen. In Berlin wurden innerhalb von 16 Monaten 66 Wohnungen in serieller Bauweise gebaut. Dieses Projekt war Teil der ersten GDW-Rahmenvereinbarung serielles Bauen.
Internationale Beispiele: Zu den bekanntesten Projekten aus dem Ausland gehören das Hafenviertel in Muscat, Hausbauprojekte in den USA, die von einer Schweizer Firma realisiert werden
Studentenwohnheime und andere Gebäudetypen: Für serielles Bauen eigenen sich eine Vielzahl von Einzelgebäuden wie zum Beispiel das Studentenwohnheim, Hallen, Bürogebäude, Schulen, Hotels und Wohnheime, da diesen einen hohen Wiederholungseffekt in der Architektur aufweisen. Dies gilt auch im Rahmen des Wohnungsbaus.
Fachkräftemangel: Durch den Fachkräftemangel wird die Baubranche zur Konjunkturbremse. In der Praxis zeigt sich das dadurch, dass für viele freie Stellen nicht ausreichend Bewerber zur Verfügung stehen und somit die Stellen überdurchschnittlich lang unbesetzt bleiben. Dabei liegt das Problem nicht einmal im Nachwuchs , der eine Ausbildung in der Baubranche anstrebt, sondern vielmehr an den Auszubildenden, die nach ihrer Ausbildung in eine andere Branche wechseln. Laut Bundesagentur für Arbeit soll es keinen flächendeckenden Fachkräftemangel geben. Die Behörde spricht in der Baubranche von vereinzelten Engpässen. Gründe für den Fachkräftemangel sind die alternde Gesellschaft in Deutschland sowie die fehlende Wertschätzung des Handwerks durch eine zunehmende Akademisierung.
Architektonische Möglichkeiten: Serielles Bauen lässt die Individualisierung von Gebäuden in einem gewissen Maß zu. Dabei muss unterschieden werden zwischen dem vorgefertigten Bauteil Wand und dem gesamten Modul. Je nach Größe der Unterteilung sind verschiedene Varianten möglich, sodass auch beim seriellen Bauen Individualität und Flexibilität möglich sind. Die Zukunft wird zeigen, inwieweit sich die kreative Entfaltung von Bauherren und Architekten durch serielles Bauen beeinflusst wird.
Kommunale Zusammenarbeit: Das serielle Bauen soll als Baustein der Wohnraumoffensive von Bund, Land und Kommunen bezahlbare Wohnungen schaffen. Es muss zwingend Vereinbarungen mit den einzelnen Kommunen geben, dass diese auch seriell bauen. Bisher scheiterte das Vorhaben in der Praxis, da viele sich mit den gesetzlichen Erleichterungen schwer tun. Die ZIA hat nun eine Selbstverpflichtung der Kommunen für bis zu 30 % serielles Bauen bei großen Quartier-Projekten ins Spiel gebracht. Dies erfordert ein Vorantreiben bei der Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, denn in vielen Kommunen mangelt es an den Voraussetzungen, sodass digitale Bauakten nicht gelesen und bearbeitet werden können. Laut ZIA muss das serielle Bauen in der Baurechtsreform verankert werden.
Marktentwicklungen: Neben dem seriellen Bauen setzt die Baubranche der Zukunft auf weitere moderne Technologien (künstliche Intelligenz), autonome Baufahrzeuge und intelligente Baustoffe. Eine weitere wichtige Rolle in der Baubranche spielt die digital vernetzte Zusammenarbeit aller Beteiligten am Bau.
Rolle von Spitzenverbänden und der Wohnungswirtschaft: Vorreiter beim seriellen Bauen ist der Spitzenverband GdW, welcher Wohnungsunternehmen mit einer Rahmenvereinbarung die Möglichkeit gibt, Wohnungsneubauprojekte aus dem Katalog auszuwählen und zu realisieren. Die Unternehmen profitieren laut des Spitzenverbandes bei der Rahmenvereinbarung von einer Zeitersparnis, da viele Teile der Projektausschreibung und Planung bereits vorhanden sind. In der Wohnungswirtschaft soll die Rahmenvereinbarung für deutliche Erleichterungen für Wohnungsunternehmen sorgen.
Rahmenvereinbarungen und politische Unterstützung: Weder 2022 noch 2023 wurde das Versprechen von der Bundesregierung und von Klara Geywitz, 400.000 neue Wohnungen zu errichten, nicht eingehalten. Gründe laut der Bundesregierung waren die deutliche Verteuerung bei der Finanzierung und den Bauleistungen. Die Politik stellt für den sozialen Wohnungsbau in der Wohnungswirtschaft bis zum Jahr 2027 18,15 Milliarden Euro zur Verfügung. Zusätzlich sollen für das serielle und modulare Bauen einmal erteilte Typengenehmigungen bundesweit Gültigkeit haben.
Was bedeutet die industrielle Vorfertigung für die Kosten und die Wirtschaftlichkeit von verschiedenen Bauprojekten? Eine berechtigte Frage, wie wir finden.
Durch die industrielle Fertigung sollen die Baukosten für Mietwohnungen und Häuser sinken, da die einzelnen Bauelemente kostengünstiger in Serie produziert werden. Gleichzeitig können die Transportkosten sinken, da Bauteile für mehrere Häuser gleichzeitig transportiert werden können.
Da sowohl die Baukosten als auch die Zeitpläne für Gebäude vorhersehbar sind, wirkt sich dies auch auf die Finanzierungsoptionen aus, da Banken mit den feststehenden Daten besser kalkulieren können. Zudem lassen sich leichter Investoren finden, da diese von Anfang an wissen, worauf sie sich einlassen und womit zu rechnen ist. Dies gilt auch für die verschiedenen öffentlichen Förderungen.
Aufgrund der kürzeren Bauzeit können Immobilien schneller verkauft oder vermietet werden, sodass sich daraus eine höhere Rentabilität ergibt. Aufgrund der standardisierten und hochwertigen Bauweise reduzieren sich langfristig die Instandhaltungskosten von Immobilien.
Da im Rahmen eines Produktionszyklus größere Stückzahlen von identischen Modulen oder Bauteilen hergestellt werden können, reduziert dies die Kosten pro Teil deutlich. Des Weiteren können sowohl Ressourcen als auch Arbeitskräfte effizienter eingesetzt werden, da die verschiedenen Prozesse standardisiert ablaufen.
Aufgrund der vorhersehbaren Kosten sowie den deutlich geringeren Unsicherheiten in Bezug auf die Bauzeit verringern sich die Risiken für jedes Projekt. Gleichzeitig lassen sich Budgets anhand der festgelegten Produktionskosten besser planen.
Aufgrund der hohen Bauqualität durch die modernen Bauverfahren kommt es langfristig zu einer Wertsteigerung der so errichteten Immobilien. Dies wiederum sorgt bei Investoren für mehr Attraktivität, da ihre Kosten sich aufgrund der effizienten Bauweise schneller amortisieren.
Innovationen und technologische Fortschritte: Die Baubranche wird in der Zukunft weiter auf neue Entwicklungen und innovative Technologien setzen. Neben der künstlichen Intelligenz (KI) zählen dazu auch die autonomen Baufahrzeuge und die intelligenten Baustoffe.
Nachhaltigkeit und Umweltaspekte: Bei der seriellen Fertigung spielen die ökologischen Umweltaspekte und die Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. So kann zum Beispiel durch den Einsatz von nachhaltigen und vor Ort verfügbaren Materialien wie zum Beispiel Holz deutlich CO2 eingespart werden, was wiederum für einen kleineren CO2-Fußabdruck rund um das Gebäude sorgt.
Langfristige Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt: Auch in den kommenden Jahrzehnten wird das Bundesbauministerium mit Klara Geywitz an ihrer Spitze an der seriellen Fertigung aufgrund der Krise am Wohnungsmarkt festhalten. Nur durch solche Wohnungsbaukonzepte rund um den Bau ist es möglich bezahlbare Gebäude bzw. eine Wohnung für jedermann zu schaffen.
Bei der seriellen Fertigung und der daraus resultierenden Konzepte muss zwischen verschiedenen Aspekten unterschieden werden. Die serielle Planung sagt nichts über die spätere Fertigstellung sowie die Grundrisse in einem Gebäudekomplex aus. Grundsätzlich spielen bei der seriellen Fertigung die vielen Wiederholungen bei den Elementen, den Materialien und der Typisierung die entscheidende Rolle.
Serielles Bauen ist im Vergleich mit der konventionellen Bauweise schneller, effizienter und nachhaltiger. Aufgrund der Standardisierung von Bauelementen und durch Massenproduktionen lassen sich ungeahnte Mengeneffekte erzielen, die zu einer Kostenersparnis von bis zu 20 % führen.
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Autor: Matthias Büdenbender
Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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