Der Verbraucherbauvertrag: Übersicht der wichtigsten Informationen

Rechtsgrundlagen und Regelungen

• Gesetzliche Grundlagen und besondere Vorschriften: Geregelt ist der Verbraucherbauvertrag unter § 650i BGB. Der Vertrag muss in Textform – per E-Mail, Fax oder Brief – schriftlich geschlossen werden. Der Auftragnehmer (Unternehmer) ist verpflichtet, eine exakte Beschreibung mit allen Details zu erstellen und diese dem Auftraggeber (Verbraucher) inklusive sämtlicher Planungsunterlagen zu übergeben. Verbraucher haben ab Vertragsabschluss ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Laut BGB müssen im Verbraucherbauvertrag der Fertigstellungstermin und die Abschlagszahlungen definiert werden.

• Rechtsprechung: Zum Verbraucherbauvertrag gibt es einige wichtige Urteile, die unter anderem besagen, dass ein solcher Vertrag vorliegt, wenn ein Unternehmen von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Verbraucherbauverträge: Anwendungsbereich

• Welche Bauvorhaben fallen unter den Verbraucherbauvertrag? Anwendung findet der Vertrag, wenn ein Auftraggeber einen Auftragnehmer mit dem Neubau eines Gebäudes bzw. dessen Umbau oder umfassenden Renovierungsarbeiten beauftragt. Wichtig dabei ist, dass der Auftraggeber den Auftrag nicht selbst plant, sondern der Auftragnehmer die komplette Bauleistung übernimmt.

• Werkvertrag vs. Verbraucherbauvertrag: Der Verbraucherbauvertrag muss zwingend schriftlich abgeschlossen werden und enthält eine Reihe von verschiedenen Verbraucherschutzbestimmungen wie zum Beispiel ein Widerrufsrecht, Informationspflichten sowie spezielle Regelungen rund um die Abnahme und die Gewährleistung. Bei einem solch speziellen Bauauftrag haben Auftraggeber das Recht während der Bauausführung Änderungen oder zusätzliche Leistungen zu verlangen. In Fachkreisen ist die Rede vom Anordnungsrecht, welches beim Werkvertrag nicht besteht.  

Recht und Pflicht der Vertragspartner

Beim Verbraucherbauvertrag gibt es neben den verschiedenen Rechten auch Pflichten, welche von beiden Vertragspartnern eingehalten werden müssen.

Pflichten Bauunternehmen bzw. Generalunternehmer

Der Bauunternehmer hat bei einem Verbraucherbauvertrag umfassende Pflichten. Dazu zählen unter anderem:

• Bau- bzw. Leistungsbeschreibung: Diese muss vor Vertragsabschluss dem Bauherren in Textform übergeben werden, da diese als Grundlage gilt.

• Planung und Ausführung: Der Bauunternehmer ist verpflichtet alle Bauleistungen entsprechend der Baubeschreibung sowie den anerkannten Regeln der Technik auszuführen. Dies bedeutet, dass er sich an sämtliche Bauvorschriften halten muss.

• Bauzeit: Die im Bauvertrag vereinbarte Bauzeit muss eingehalten werden. Ist dies nicht möglich, muss der Bauunternehmer den Verbraucher umgehend darüber informieren.

• Beratung und Information: Der Unternehmer muss während der kompletten Bauphase den Bauherren beraten und informieren. Dies gilt im Besonderen über den Baufortschritt sowie bei möglichen Veränderungen.

• Mängelhaftung: Während der vereinbarten Gewährleistungsfrist haftet das Bauunternehmen für alle Mängel.

• Abschlagszahlungen: Der Unternehmer hat Anspruch auf Abschlagszahlungen. Die Höhe und der Zeitpunkt müssen im Vertrag fixiert sein.

• Genehmigungen und Zustimmungen: Sofern im Vertrag vereinbart, muss der Unternehmer alle erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen für den Bau einholen.

Recht und Pflicht des Verbrauchers

Der Verbraucher hat innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages ein Widerrufsrecht. Des Weiteren müssen ihm eine präzise Bauleistungsbeschreibung inklusive aller Planungsunterlagen übergeben werden, der Fertigstellungszeitpunkt genannt sowie die Höhe der Abschlagszahlungen vereinbart werden. Und last but not least steht ihm eine 5-jährige Gewährleistung zu und es dürfen keine nachträglichen Änderungen am Vertrag vorgenommen werden, die zu seinen Lasten gehen.

Zu seinen Pflichten im Rahmen des Bauvertrags gehören die fristgerechte Abnahme der Bauleistung sowie das Begleichen der Abschlagszahlungen inklusive der Restzahlung.

Vertragsabschluss und Vertragsgestaltung

Rund um den Verbraucherbauvertrag gibt es einige Punkte, die bei der Vertragsgestaltung zwingend beachtet werden müssen.

Wichtige Elemente eines Verbraucherbauvertrags

Verbraucherbauverträge müssen schriftlich abgeschlossen werden. Zum Vertragsinhalt gehören neben der exakten Leistungsbeschreibung auch der Leistungsumfang sowie der Fertigstellungszeitpunkt. Zur Leistungsbeschreibung gehören alle nötigen Planungsunterlagen sowie der Nachweis, dass alle öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften eingehalten werden.

Besondere Regelungen und Klauseln

Der Auftraggeber (Bauherr) hat ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Im Bauvertrag müssen die Zahlungsmodalitäten in Bezug auf die Abschlagszahlungen sowie die Restzahlung geregelt sein.

Der Verbraucherbauvertrag darf laut Bauvertragsrecht nicht nachträglich geändert werden, wenn dies einen Nachteil für den Verbraucher bedeutet. Gemeint ist damit, dass Abweichungen von der ursprünglichen Bauleistungsbeschreibung nicht zu Lasten der Häuslebauer gehen dürfen.

Bauphase und Bauausführung

• Projektplanung: Im Rahmen der Bauausführung ist die Projektplanung ein essenziell wichtiger Prozess, da sie als Grundlage für die erfolgreiche Umsetzung des Bauvorhabens dient. In der Projektplanung werden sowohl Ziele definiert als auch der zeitliche Ablauf der Planung geregelt. Gleichzeitig werden die benötigten Ressourcen zugewiesen sowie die Kosten geschätzt. Mit einem detaillierten Projektplan kann der Bauprozess strukturiert werden, es lassen sich Risiken vermeiden und die Zielerreichung wird optimiert.

• Baustellenmanagement: Das Baustellenmanagement umfasst neben der Planung auch die Organisation, Steuerung und Kontrolle aller Aktivitäten auf einer Baustelle. Ziel des Baustellenmanagements ist es nicht nur die Effizienz zu steigern, sondern auch eine termingerechte Fertigstellung, Kostenkontrolle sowie die Sicherstellung von Standards und der daraus resultierenden Qualität aller Arbeiten. Im Zuge dessen ist die permanente Kommunikation zwischen allen Baubeteiligten essenziell wichtig. Dies wiederum ist wichtig, um Arbeiter, Material, Maschinen und dergleichen zu koordinieren und dabei die Vorschriften einzuhalten. Mit einem effektiven Baustellenmanagement wird ein reibungsloser Ablauf garantiert und es kommt deutlich seltener zu Verzögerungen oder Kostenüberschreitungen.

Aktuelle Rechtsprechung zum Verbraucherbauvertrag

In einem Urteil des OLG (Oberlandesgericht) wurde erneut klargestellt, dass bei der Beauftragung eines Unternehmers zur Errichtung eines Neubaus besondere Sicherheiten im Sinne des BGB zu beachten sind. Die Pflicht zur Sicherheitsleistung kann dabei nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden – dies gilt insbesondere im Fall, dass der Verbraucher bereits zur Zahlung verpflichtet wurde.

Die Gerichte prüfen streng, ob die Bauhandwerkersicherung dem Wortlaut und dem Zweck des Gesetzes entspricht. Das OLG hob hervor, dass eine fehlende oder unzureichende Sicherheitsleistung eine berechtigte Klage rechtfertigen kann. Entscheidend ist laut Urteil nicht nur die formale Beauftragung, sondern auch, ob der Unternehmer im Sinne eines echten Werkvertrages tätig wurde.

Verbraucher sollten daher genau prüfen, ob die Beauftragung im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags auch eine Sicherheitsleistung umfasst. Im Streitfall kann eine Entscheidung zugunsten des Verbrauchers auch dann fallen, wenn der Widerruf nicht mehr möglich ist, aber die vertragliche Absicherung (z. B. durch eine ABS) fehlt.

Mängel und Haftung

Im Verbraucherbauvertrag wird exakt geregelt, wie mit Mängeln und der dazugehörigen Haftung umzugehen ist.

Umgang mit Baumängeln

Während der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von 5 Jahren kann der Verbraucher die Beseitigung der Mängel verlangen bzw. bei Nichterfüllung die Mängel selbst beseitigen oder gar vom Vertrag zurücktreten. Bei einer nicht zumutbaren oder fehlgeschlagenen Nachbesserung kann der Verbraucher die Vergütung mindern. Hat das Bauunternehmen den Schaden nachweislich zu vertreten , kann der Verbraucher Schadensersatz verlangen.

Haftung des Bauunternehmers

Der Bauunternehmer haftet für Mängel am Gebäude 5 Jahre ab Abnahme. Bei einem Mangel muss der Verbraucher dem Unternehmen eine angemessene Frist gewähren, um den Mangel zu beseitigen.

Grundsätzlich trägt ein Bauunternehmen immer die Beweislast für die Mängelfreiheit des Gebäudes vor dem Termin der Abnahme.

Beendigung des Vertragsverhältnisses

• Kündigungsrecht und -gründe: Der Verbraucherbauvertrag kann jederzeit ohne Angabe von Gründen vom Verbraucher gekündigt werden. Geregelt wird dies in § 650d BGB. Es handelt sich dabei um ein freies Kündigungsrecht, für das der Verbraucher keine besonderen Gründe nennen muss, wenn er den Bauvertrag beenden will.

• Folgen der Vertragsbeendigung: Bei einer Kündigung des Verbrauchervertrags muss der Verbraucher dem Bauunternehmer die vereinbarte Vergütung zahlen. Jedoch muss der Unternehmer die Aufwendungen, die er durch die Kündigung einspart, vom Vergütungsanspruch abziehen. Grundsätzlich hat der Verbraucher keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn er den Bauvertrag gekündigt hat.

Besondere Bauvorhaben und Vertragsarten

• Einzelvergabe vs. Generalunternehmervertrag: Bei der Einzelvergabe muss der Bauherr für jede einzelne Leistung einen separaten Vertrag mit dem entsprechenden Unternehmer schließen. Dagegen gibt es beim Generalunternehmervertrag nur einen Vertragspartner, nämlich den Generalunternehmer, der für die gesamte Bauleistung verantwortlich ist. Auch wenn die Einzelvergabe oftmals günstiger ist, erfordert sie deutlich mehr Aufwand und Expertise vom Verbraucher. Das Generalunternehmen dagegen bietet Verbrauchern eine umfassende Kontrolle und Koordination der Bauleistungen beim Bau eines neuen Gebäudes oder bei Umbaumaßnahmen. Die Vorteile der Einzelvergabe sind neben potenziellen Kosteneinsparungen mehr Einfluss auf die Auswahl der Handwerker sowie mehr Kontrolle rund um das Bauvorhaben. Nachteilig dabei sind jedoch der Aufwand für den Bauherren sowie das erhöhte Risiko rund um die Koordination der einzelnen Gewerke inklusive der mangelnden Übersicht durch mehrere Rechnungen der einzelnen Verträge. Die Vorteile beim Generalunternehmervertrag liegen klar auf der Hand. Bauherren haben es nur mit einem Vertragspartner zu tun, was für sie das Risiko deutlich senkt. Nachteile sind allerdings die höheren Kosten des Unternehmers sowie die eingeschränkte Auswahl bei den Handwerkern beim Hausbau.

• Teilleistungen und Subunternehmer: Laut Bauvertragsrecht liegt ein Verbraucherbauvertrag nur vor, wenn der Unternehmer mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder der Beauftragung von umfassenden Umbaumaßnahmen beauftragt wird. Bei Teilleistungen von einzelnen Gewerken oder Arbeiten, die von einem Subunternehmer erledigt werden, handelt es sich nicht automatisch um einen Verbraucherbauvertrag. Dies wurde mittels Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) im März 2023 klargestellt.

Fazit

Mit einem Verbraucherbauvertrag wird der Verbraucherschutz im Baurecht gestärkt, da es spezielle Regelungen zwischen dem Unternehmer und dem Bauherren gibt. Wesentlicher Punkt ist dabei das Widerrufsrecht der Verbraucher. Wichtig bei einem Verbraucherbauvertrag ist es jedoch, dass Verbraucher nicht nur ihre Rechte, sondern auch die Pflichten rund um den speziellen Bauvertrag kennen. Bei Unsicherheiten sollten Verbraucher sich umfassend von einem Anwalt beraten lassen.

Laut dem Gesetzgeber hat der Verbraucher beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht sowie das Recht auf eine präzise Baubeschreibung und Informationen rund um die Fertigstellung des Bauvorhabens.

Durch die Regelungen im Verbraucherbauvertrag soll der Verbraucher vor Missbrauch und der unfairen Gestaltung von Verträgen im Bauwesen geschützt werden. Dennoch besteht oft ein Wissensgefälle zwischen dem Verbraucher und dem Unternehmen, sodass der Verbraucher sich umfassend informieren sollte, bevor er einen Verbraucherbauvertrag abschließt.

Während ein Bauvertrag mündlich geschlossen werden kann, ist dies beim Verbraucherbauvertrag nicht möglich. Der Verbraucherbauvertrag zwischen den beiden Parteien – Unternehmer und Bauherren – muss laut Gesetzgeber schriftlich geschlossen werden.

FAQs zum Verbraucherbauvertrag