Was ist Wohnflächenberechnung und warum ist sie wichtig?

Wohnflächenverordnung (WoFLV) und ihre Grundlagen:

Neben der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ist die Wohnflächenverordnung eine der wesentlichen Grundlagen zur Wohnflächenberechnung. Wir haben dazu recherchiert, um einige wichtige Fragen beantworten zu können.

Rechtsrahmen:

Bei der Wohnflächenverordnung (WoFLV) handelt es sich um eine deutsche Verordnung zur Definition und Berechnung von Wohnflächen. Die Verordnung ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und bezieht sich in besonderem Maße auf Wohnraum im Zusammenhang mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), bei dem die Verordnung anzuwenden ist.

Grundlage der Wohnflächenverordnung (WoFLV) sind die §§ 42 – 44 der II. Berechnungsverordnung (BV), die dadurch abgelöst wird. Dabei gilt, dass Berechnungen, die vor 2004 erstellt wurden, ihre Gültigkeit behalten, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Sollte es zu einem Streitfall zwischen Mieter und Vermieter kommen werden die Gerichte sich in der Regel an der Wohnflächenverordnung orientieren.

Definitionen:

In der Wohnflächenverordnung (WoFLV) wird exakt festgelegt, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und bei der Berechnung berücksichtigt werden und welche nicht. Laut § 2 Wohnflächenverordnung gehören zur Wohnfläche einer Wohnung alle Grundflächen der vorhandenen Räume. Dabei gilt für die Berechnung, dass die Räume ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören müssen. Die Grundfläche wird aus den lichten Maßen zwischen den verschiedenen Bauteilen ermittelt, wobei immer von der vorderen Kante ausgegangen wird.

Zur Hauptwohnfläche zählen Räume, die ausschließlich zum Wohnen und Aufenthalt, zur Büroarbeit, zur Produktion, zum Lagern bzw. Verkaufen, zur Bildung sowie zum Heilen und Pflegen genutzt werden. Zu der Wohnfläche werden auch die Nebenflächen wie Flure und Abstellräume hinzugerechnet, sofern sich diese innerhalb der Wohnung befinden. Dagegen werden Flächen wie zum Beispiel der Keller, die Garage, die Waschküche oder der Technikraum nicht zur Wohnfläche bzw. für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 hinzugerechnet.

Anrechenbare Flächen:

Gemäß § 2 Abs. 1 Wohnflächenverordnung umfasst die Wohnfläche die Grundfläche der folgenden Räume: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Büro und Gästezimmer. Wichtig dabei ist, dass die Räume eine Deckenhöhe von mehr als 2 m bzw. bei Neubauten 2,40 m haben.  Ein ausgebauter Keller zählt ebenfalls zur Wohnfläche, wenn er über genügend Fenster verfügt, sodass ausreichend Tageslichteinfall sichergestellt ist. Die Fensterfläche muss dabei in Relation 1/8 zur Wohnfläche bzw. 1/10 nach Landesbauordnung stehen. Wird der Wert unterschritten, dann zählt der Keller nicht mehr als anrechenbare Fläche zur Wohnfläche.

Ebenfalls werden der Balkon, die Loggia und die Terrasse, wenn diese überdacht und/oder zur Straßenseite ausgerichtet sind, zur Wohnfläche gezählt. Sie werden dann mit 25 % zur Wohnfläche gerechnet.

Ein unbeheizter Wintergarten wird mit 50 % zur Wohnfläche gerechnet, während ein beheizter Wintergarten mit 100 % angerechnet wird.

Nicht anrechenbare Flächen:

Dachschrägen, Flächen unter Treppen, Nutzflächen im Keller sowie Nebenflächen, die die Bedingungen der Wohnflächenverordnung nicht erfüllen, sowie Flächen mit weniger als 1 m Deckenhöhe zählen zu den nicht anrechenbaren Flächen. Ebenfalls zu den nicht anrechenbaren Flächen zählen die Grundflächen von Kellerräumen, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen sowie Geschäftsräume.

Wohnflächenberechnung Treppe: Grundlagen und Methoden

Die Wohnflächenberechnung bei Treppen bzw. Dachschrägen beinhaltet unter anderem einige Sonderregelungen. Wir haben aus diesem Grund zu den verschiedenen Berechnungsmethoden sowie deren Grundlagen recherchiert.

Grundlagen:

• Definition von Treppen: Bei Treppen handelt es sich um einen aus Stufen gebildeten Auf- oder Abgang, der es ermöglicht, Höhenunterschiede innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses bequem und trittsicher zu überwinden. Eine Treppe besteht aus mindestens drei Steigungen bzw. drei aufeinander folgenden Stufen.

• Abgrenzung zu anderen Flächen: Um einen Höhenunterschied nach DIN 18040-1 barrierefrei zu überwinden, kommen oftmals Rampen oder Aufzugsanlagen zum Einsatz, da Treppen nur mit Einschränkungen nutzbar sind.  

Anrechnung von Treppenflächen:

Für die Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung ist die Anzahl der Stufen einer Treppe entscheidend. Somit wird die Grundfläche einer Treppe nur berücksichtigt, wenn diese maximal drei Stufen hat. Sie wird dann zu 100 % zur Wohnfläche gerechnet. Hat eine Treppe mehr als drei Stufen, dann fällt sie nicht mehr unter die Wohnflächenberechnung.

Ein gemeinschaftlich genutztes Treppenhaus gilt als Verkehrsfläche und zählt nicht zur Wohnfläche.

Sonderregelungen für Podeste:

Spezielle Sonderregelungen besagen, dass Treppenteile wie zum Beispiel Podeste nicht zur Wohnfläche gerechnet werden dürfen. Grund hierfür ist, dass die Podeste primär der Erschließung dienen und somit nicht direkt als Wohn- oder Nutzfläche betrachtet werden können.

Methoden der Wohnflächenberechnung:

Zur Wohnflächenberechnung gibt es mehr als nur eine Berechnungsmethode. Zum einen kann als Berechnungsmethode die DIN 277 zum Einsatz kommen. Bei der DIN 277 handelt es sich um eine einheitliche Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage, um die Grundfläche und die Wohnfläche von Immobilien oder Teilen davon zu ermitteln. Des Weiteren werden in der DIN 277 die Regeln zur Berechnung von Wohnfläche und Grundfläche festgelegt, damit sich die Miet- bzw. Kaufpreise ermitteln lassen.

• Berechnung: Gemäß DIN 277 ergibt sich die Wohnfläche aus der Addition von Nutzungsflächen und Verkehrsflächen. Flächen von Balkonen, Terrassen, Treppen und unter Dachschrägen dürfen zur Ermittlung der Wohnfläche mitgerechnet werden. Im Vergleich mit der Wohnflächenverordnung führt dies zu einer deutlich größeren Wohnfläche. Aus diesem Grund wird die DIN 277 nur noch selten genutzt.

• Flächenaufmaß: Eine weitere Methode der Vermessung von Treppen und Podesten ist das moderne Laserscanning-Verfahren, bei dem Flächen bzw. Räume mit einem Laserstrahl abgetastet werden, um die exakte Größe zu ermitteln. Oldschool kann natürlich auch das Maßband zum Einsatz kommen, um die Wohnfläche zu ermitteln.

Dachschrägen und Treppen:

Maßgeblich für die Fläche unter Treppen sind die lichten Höhen. Beträgt die lichte Höhe von Treppen mindestens 2 m, werden diese komplett in die Wohnflächenberechnung integriert. Beträgt die lichte Höhe 1 bis 2 Meter, wird die Fläche zu 50 % zur Wohnfläche gerechnet. Liegt die lichte Höhe unter 1 Meter, wird sie bei der Wohnfläche nicht berücksichtigt. 

Ganz ähnlich verhält es sich bei der Berechnung unter Dachschrägen. Die möglichen Methoden, die für die Berechnung der Wohnfläche verwendet werden können, sind:

• Wohnflächenverordnung

• DIN 277

• DIN 283

• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Maßgeblich für die Wohnflächenberechnung unter Dachschrägen ist die Höhe darunter. Grundsätzlich ist die Raumhöhe ein wichtiger Faktor zur Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen. Die folgenden Regeln müssen dabei beachtet werden.

• Über 2 Meter: Anrechnung der Wohnfläche zu 100 %

• Zwischen einem und zwei Metern: Anrechnung der Wohnfläche zu 50 %

• Unter 1 Meter: keine Anrechnung als Wohnfläche

Beispiele und Sonderfälle:

• Wendeltreppen: Zur Berechnung der Wohnfläche wird die gesamte Grundfläche der Wendeltreppe genutzt.

• Halbgewendelte Treppen: Hier kommt zur Berechnung der Wohnfläche die Methode Flächenaufmaß zur Anwendung. Des Weiteren gelten die spezifischen Regelungen der Wohnflächenverordnung.

Praktische Anwendung:

Die Flächenberechnung für Treppen kann nicht anhand einer einzigen Formel durchgeführt werden. Grund hierfür sind die unterschiedlichsten Formen von Treppen. Die folgenden Beispiele zeigen, wie eine Berechnung durchgeführt wird.

• Gerade Stufen – Breite und Länge messen

• Gewendelte Stufen – Breite links und rechts sowie die Diagonale messen

• Fünfeck-Stufen – Breite links und rechts sowie die Diagonale messen

Prüfung und Dokumentation:

Die qualifizierte und professionelle Wohnflächenberechnung sollte nach Möglichkeit von einem Gutachter oder einem zertifizierten Makler durchgeführt werden. Damit die Genauigkeit der Berechnung sichergestellt werden kann, ist es nicht ratsam, die Wohnflächenberechnung in Eigenregie vorzunehmen.

Für vertragliche sowie rechtliche Zwecke wie zum Beispiel einem Kaufvertrag oder einem Mietvertrag müssen alle Maße und Berechnungen detailliert aufgezeichnet werden. Nur anhand einer zuverlässigen Berechnung der Wohn- und Nutzflächen lassen sich die Miet- bzw. Verkaufspreise für eine Wohnung oder eine Immobilie zuverlässig einschätzen. Dabei müssen fest vorgegebene Kriterien und wichtige Details beachtet werden.

Mietrechtliche Aspekte der Wohnflächenberechnung

Für Mietverträge sowie die daraus resultierenden Mietpreise ist die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend. Sehr oft weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten im Mietvertrag ab. Mieter müssen eine höhere Miete zahlen, was nicht selten zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führt.

Laut dem Bundesgerichtshof obliegt dem Vermieter die Beweislast und er muss die tatsächliche Wohnfläche nachweisen, bevor er zum Beispiel eine Mieterhöhung in Betracht zieht. Grundsätzlich hat die Wohnflächenberechnung einen direkten Einfluss auf den Mietpreis, denn die Miete basiert in der Regel auf der Quadratmeterzahl der Wohnung.

Was tun bei einer Abweichung der Wohnfläche? Der Mieter muss eine für sich ungünstige Abweichung der Wohnfläche hinnehmen, solange der Unterschied zwischen tatsächlicher und berechneter Wohnfläche nicht mehr als 10 % beträgt. Im Gegenzug kann der Vermieter auch eine Mieterhöhung veranlassen, wenn die Abweichung zu seinen Ungunsten ausfällt.

Diese Regelungen treffen auch auf die Höhe der Nebenkosten zu, da diese immer anhand der Wohnfläche berechnet werden. Mieter können eventuell eine Rückzahlung der Nebenkosten einfordern. Grundsätzlich kann der Mieter eine Wohnflächenberechnung verlangen. Dies sollte dann im Mietvertrag fixiert werden. ‚Durch die Unterschriften erkennen sowohl Mieter als auch Vermieter dies an.

Wohnflächenangaben im Kaufvertrag

Sollte sich nach dem Kauf einer Immobilie oder einer Wohnung herausstellen, dass die tatsächliche Wohnfläche von der angegebenen abweicht, kann der Käufer eine Minderung des Kaufpreises verlangen oder gar die Rückabwicklung des Vertrags. Durch eine falsche Wohnflächenangabe kann das Vertrauen in den Verkäufer beeinträchtigt werden. Aufgrund von negativen Bewertungen kann sich das auf den Verkauf von Immobilien oder Wohnungen in der Zukunft auswirken und somit die Verkaufschancen verringern.

Der Käufer dagegen erleidet nicht nur finanzielle Nachteile, denn er zahlt in der Regel mehr als die Immobilie bzw. die Wohnung tatsächlich wert ist. Dies führt auch zu einer Beeinträchtigung der Nutzung, was sich negativ auf die Planung und Einrichtung auswirken kann. Zu den möglichen Folgen zählen Schadenersatzforderungen durch den Käufer, damit dieser seine finanziellen Verluste ausgleichen kann. Es können auch rechtliche Auseinandersetzungen folgen. Um den Streit beizulegen, kommt es zu einem Schlichtungsverfahren oder zu einem Gerichtsverfahren. Dies bedeutet Zeit, Kosten und Stress für beide Parteien.

Um die exakte Wohnflächenberechnung bei Immobilieninvestitionen zu garantieren, können folgende Tipps helfen. Zum einen sollten nur professionelle Vermessungstechniken bzw. – Tools zum Einsatz kommen. Dazu zählen Lasermessgeräte sowie eine digitale Vermessungssoftware. Zusätzlich sollten alle Schritte der Wohnflächenberechnung akribisch dokumentiert werden. Dazu zählen die verwendeten Methoden ebenso wie die ermittelten Messwerte und die Berechnungen.

Die Ergebnisse sollten mehrfach überprüft werden, um mögliche Fehler oder Ungenauigkeiten zu entdecken. Zusätzlich sollten die Ergebnisse mit den vorhandenen Plänen und Grundrissen verglichen werden. So lassen sich Abweichungen erkennen. Bei komplexen Fällen oder bei Unsicherheiten sollte immer ein Experte zurate gezogen werden.  

Häufige Missverständnisse und Fehlerquellen

Die Wohnflächenberechnung ist komplex und es kann immer wieder zu Fehlern kommen. Nachfolgend die häufigsten Fehler:

1. Dachschrägen werden nicht berücksichtigt: Die Flächen unterhalb der Dachschräge werden falsch berechnet oder gar nicht berücksichtigt. 

2. Balkon oder Terrasse wird fehlerhaft angerechnet: Es wird ein falscher Prozentsatz für den Balkon oder die Terrasse zugrunde gelegt.

3. Raumhöhe ist falsch: Es kommt zu Fehlern bei der Angabe der lichten Höhe eines Raums. Dies gilt insbesondere für Räume mit einer lichten Höhe von weniger als 2 Meter – diese werden aber dennoch zu 100 % bei der Wohnfläche angerechnet.

4. Gemeinschaftsflächen werden unklar abgegrenzt: Flächen, die von mehreren Parteien genutzt werden, wie zum Beispiel Waschküche, Keller oder Treppenhaus, werden nicht korrekt zugeteilt und dürfen nicht zur Wohnfläche gezählt werden.  

5. Berechnungsmethoden sind veraltet: Berechnungen basieren oft auf alten Normen, die zwischenzeitlich durch aktuelle Verordnungen ersetzt wurden.

6. Fenster- und Türnischen werden übersehen: Solch kleine Flächen werden gar nicht oder falsch bei der Wohnfläche gezählt.

7. Kellerraum falsch berücksichtigt: Kellerräume werden nicht zur Wohnfläche gezählt, aber sehr oft hinzugerechnet.

8. Falsche Ermittlung der Netto-Grundfläche: Vielfach wird die Differenz zwischen Netto-Grundfläche und Brutto-Grundfläche übersehen.

9. Messgenauigkeit unzureichend: Durch ungenaue Messungen kommt es zu erheblichen Abweichungen bei der Wohnfläche.

10. Dokumentation fehlt: Eine lückenhafte oder gar fehlende Dokumentation kann im Nachhinein zu Problemen führen.

Fazit

Durch die verschiedenen Methoden bei. der Wohnflächenberechnung kann es immer wieder zu Diskussionen zwischen Mieter und Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer kommen. Vielfach geschieht dies, weil Daten zu den berechneten Wohnflächen aus alten Dokumenten einfach übernommen werden, ohne die Wohnflächen nochmals zu überprüfen. Damit es erst gar nicht zu solchen Fehlern kommt, sollte immer ein Experte mit der Wohnflächenberechnung beauftragt werden. Somit lassen sich die Miet- oder Kaufpreise für eine Immobilie oder eine Wohnung leichter festsetzen und keine der beteiligten Parteien wird benachteiligt.  

Gemäß dem Mietrecht muss in einem Mietvertrag die exakte Wohngröße bzw. Wohnfläche angegeben werden. Dies gilt insbesondere bei Treppen. Fehler im Mietvertrag können für den Vermieter verschiedene Konsequenzen haben. Dies gilt natürlich auch für den Kaufvertrag bei einer Immobilie oder bei Wohnungen.

FAQ zum Thema Wohnflächenberechnung Treppe