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Mehrfamilienhaus planen

Gerade bei einem Mehrfamilienhaus ist die Planung ein wichtiger Teilaspekt. Durch die Größe des Hauses muss nicht nur bei der Planung auf einiges geachtet werden, sondern auch beim Aufwand während des Bauens. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir Tipps geben, was beim Mehrfamilienhaus planen wichtig ist und worauf Bauherren explizit achten müssen.

Inhaltsverzeichnis

Die Vorteile eines Mehrfamilienhauses

Mehrfamilienhäuser haben eine Reihe von Vorteilen, an die im ersten Moment vielleicht nicht gedacht wird. Im Folgenden möchten wir die zahlreichen Vorteile aufführen:

  • Viel Wohnraum auf einer begrenzten Grundfläche – vorhandener Platz kann effizient genutzt werden

  • Baukosten und Risiken lassen sich bei einer Baugemeinschaft aufteilen

  • Die Wohneinheiten können individuell mit einem eigenen Grundriss geplant und nach eigenen Wünschen und Vorstellungen gestaltet werden

  • Im Rahmen einer Kapitalanlage lassen sich die Wohnungen vermieten, sodass die zusätzlichen Einnahmen sicher sind

  • Durch regelmäßige Mieteinnahmen für die Wohnungen wird die Finanzierung erleichtert

  • Beim Mehrfamilienhaus stehen soziale Aspekte wie Arbeitsteilung und Nachbarschaftshilfe im Vordergrund

  • Im Laufe der Jahre ist eine sehr gute Wertentwicklung garantiert

  • Reihenhaus ist optimal als Anlageobjekt

  • Reihenhaus kann gewerblich genutzt werden

  • Kann als Mehrgenerationenhaus für Familien genutzt werden

Die Bedürfnisse der Bewohner berücksichtigen: Grundrisse und Raumaufteilung

Im Rahmen der Planung beim Mehrfamilienhaus bauen müssen authentische und maßstabsgetreue Grundrisse entwickelt werden. Für die späteren Bewohner (Käufer oder Mieter) sind präzise Maßangaben wichtig, da die jeweiligen Bedürfnisse entscheiden, ob die Wohnung interessant ist oder eher nicht. Zu den wichtigen Bestandteilen der Grundrisse gehören neben der Gesamtfläche auch die Fläche für die Zimmer, die Raumhöhe, Fenster, Türen und, wenn vorhanden, auch Dachschrägen.

Im Zusammenhang mit den Grundrissen ist auch die Raumaufteilung ein wichtiger Punkt. Hier stellt sich die Frage, wie groß die einzelnen Wohnungen sein sollen. Bei vielen kleinen Wohneinheiten lässt sich ein Ausfall der Mieteinnahmen besser kompensieren. Große Wohnungen sind bei Familien mit Kindern beliebt. Aus diesem Grund sollten Bauherrn im Vorfeld schon wissen, welche Zielgruppe an Mietern sie bevorzugen.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Aspekte bei der Planung eines Mehrfamilienhauses

Bei den technischen Aspekten rund um die Planung geht es in erster Linie um die Wahl einer modernen Haustechnik sowie die Ausstattung der einzelnen Wohnungen. Beides muss den neuesten technischen Standards entsprechen, um auf der einen Seite die Energieeffizienz-Regelungen einzuhalten und auf der anderen Seite auch die Nachhaltigkeit nicht zu vernachlässigen.

Sicherheit und Barrierefreiheit in Mehrfamilienhäusern

Gerade beim Mehrfamilienhaus bauen wird ein besonderer Fokus auf die Sicherheit im Allgemeinen sowie auf die Barrierefreiheit gelegt. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Gebäudeklasse. Laut der Musterbauordnung (MBO) fällt ein Mehrfamilienhaus mit bis zu 7 Metern in die Gebäudeklasse 3. Bei bis zu 13 Meter in Gebäudeklasse 4 und bei bis zu 22 Metern in Gebäudeklasse 5. Daraus ergibt sich, je höher die Gebäudeklasse, umso höher sind die Ansprüche an Sicherheit und Barrierefreiheit.

Bei der Sicherheit geht es um den Schall- und Brandschutz

  • Brandschutz – Die Maßnahmen zum Schutz der Bewohner im Falle eines Brandes richten sich nach der Gebäudeklasse. Bereits ab Klasse 4 muss das Brandschutzkonzept von einem speziell ausgebildeten Fachplaner erstellt werden. Darin enthalten sind neben dem baulichen Brandschutz auch der anlagentechnische (Feuerlöscher usw.) und der organisatorische (Flucht- und Rettungswege) Brandschutz.

  • Schallschutz – Gemeinsam mit einem Architekten müssen die Planungsvorgaben rund um das Thema besprochen und beachtet werden.

Zum Punkt Barrierefreiheit bedeutet dies, dass gemäß der MBO alle Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein müssen. Gibt es keinen Aufzug, dann müssen sich die Wohnungen im Erdgeschoss befinden. Des Weiteren müssen alle Räume innerhalb einer Wohnung ebenfalls barrierefrei sein, außer dem Gäste-WC oder dem zweiten Badezimmer.

Die Rolle eines Architekten bei der Planung eines Mehrfamilienhauses

Je größer das Mehrfamilienhaus ist, umso wichtiger ist ein Architekt, der die komplette Planung und den Bau rund um das Haus begleitet sowie die statischen Berechnungen vornimmt. Der Architekt kann dem Bauherren jederzeit hilfreich bei allen Fragen rund um den Bau des Mehrfamilienhauses zur Seite stehen.

Kosten- und Budgetplanung für ein Mehrfamilienhaus

In der Regel ist das Mehrfamilienhaus bauen teurer als der Bau eines Einfamilienhauses. Für ein Mehrfamilienhaus mit normalem Standard ist im Schnitt mit 1.800 bis 2.500 Euro an Budget pro Quadratmeter zu rechnen.  Entscheidend für die Gesamtkosten beim Mehrfamilienhaus bauen sind genau wie beim Einfamilienhaus die individuellen Wünsche und Vorstellungen. Die genannten Preise können sich beim Mehrfamilienhaus bauen mit gehobenen Standard leicht verdoppeln. Bauherren dürfen hierbei aber nicht vergessen, dass es sich bei diesen Zahlen nur um die reinen Baukosten handelt. Weitere Kosten für den Grundstückskauf, die Erschließung und dergleichen müssen hinzuaddiert werden.

Folgende Kostenpunkte fallen beim Mehrfamilienhaus bauen an und müssen beim Budget berücksichtigt werden:

  • Grundstückskosten – Neben dem Kaufpreis für das Grundstück fallen auch Nebenkosten an. Dazu zählen die Maklerprovision, Steuern, Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag.

  • Planungskosten – Je nach Gebäudeklasse fallen die Planungskosten unterschiedlich hoch aus, denn eventuell muss ein spezielles Brand- und Schallschutzkonzept beachtet werden.

  • Baukosten – Hierzu zählen neben den Material- und Arbeitskosten auch die Kosten für die Erdarbeiten, die Gestaltung der Außenanlage, Stellplätze, Beleuchtung, Spielplatz und vieles mehr. Im Inneren fallen Kosten für die Brand- und Schallschutzmaßnahmen, Aufzüge sowie für hochwertige und robuste Materialien an. Wird eine Unterkellerung für das Mehrfamilienhaus geplant, dann ist mit 500 Euro Mehrkosten pro Quadratmeter zu kalkulieren. Auch das Dach bzw. dessen Form wirken sich auf die Geamtkosten aus.

  • Baunebenkosten – Außer den Baustellenkosten rund um das Grundstück muss hierbei an das Bodengutachten, die Baugrundvermessung sowie den Grundstücks-Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz gedacht werden. Im Schnitt betragen die Baunebenkosten rund 15 % der Gesamtbaukosten.

  • Ausstattung – Jede Wohneinheit muss mit Sanitäranlagen und eventuell einer Küche ausgestattet werden. Je hochwertiger die Ausstattung, umso höher die anfallenden Kosten.

  • Beratungsleistungen – Gerade beim Mehrfamilienhaus bauen sind verschiedene Beratungen durch Steuerberater, Bausachverständigen sowie Rechtsanwalt nötig.

Die Auswahl der richtigen Baufirma für den Bau eines Mehrfamilienhauses

Bereits beim Mehrfamilienhaus planen sollte an die ausführende Baufirma, die mit dem Bau und der Fertigstellung betraut wird, gedacht werden. Die Wahl des richtigen Bauunternehmens darf nicht leichtfertig getroffen werden und nimmt dementsprechend viel Zeit in Anspruch. Mit der Auswahl der richtigen Baufirma wird dem Bauherrn viel Arbeit abgenommen und im Idealfall auch Ärger erspart.

Haben mehrere Baufirmen es in die engere Auswahl geschafft, sollten Referenzobjekte angeschaut und Erfahrungsberichte verglichen werden. Im Rahmen eines persönlichen Gesprächs können weitere Fragen geklärt werden. Die Gestaltung des Bauvertrags ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Bauherren sollten skeptisch werden, wenn ihnen ein Mustervertrag oder ein allgemein gehaltener Vertrag vorgelegt wird. Im Bauvertrag müssen alle Leistungen bis ins Detail aufgeführt und schriftlich fixiert werden. Vor der endgültigen Unterschrift sollte der Bauvertrag einem Fachanwalt zur Durchsicht vorgelegt werden.

Die langfristige Werterhaltung eines Mehrfamilienhauses

Um langfristig die Werterhaltung der Mehrfamilienhäuser sicherzustellen, sind regelmäßig notwendige Renovierungsarbeiten durchzuführen. Des Weiteren ist es wichtig, das Mehrfamilienhaus immer auf dem neuesten Stand der Technik zu halten, auch wenn hierfür ein Umbau nötig wird. Aus diesem Grund ist es wichtig, schon beim Mehrfamilienhaus planen an eine zukünftige Investition am Haus zu denken und eventuell Gelder dafür einzuplanen bzw. zurückzulegen. Wenn das Haus später eventuell verkauft werden soll, erhöht dies auch die Verkaufspreise der Wohnungen oder des kompletten Gebäudes.

Fazit: Die erfolgreiche Planung eines Mehrfamilienhauses

An dieser Stelle können wir nur nochmals betonen, dass sowohl die Planung als auch der Aufwand beim Bau eines Mehrfamilienhauses deutlich komplexer ist als jedes andere Projekt rund um das Bauen. Dabei geht es nicht nur um die Gesamtgröße der Immobilie, sondern viel mehr um die Größe der Wohnungen sowie deren Interieur. Schon im Grundriss muss erkennbar sein, wie die fertigen Wohnungen im Detail aussehen und ob sie Besonderheiten aufweisen. Ist dies der Fall, können die Wohnungen sowohl leichter vermietet als auch verkauft werden.

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Matthias Büdenbender
Matthias Büdenbender Unterschrift

Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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