Mehrfamilienhaus bauen - von Büdenbender

Ein individuelles Mehrfamilienhaus von Büdenbender überzeugt durch seine moderne und architektonisch ansprechende Geradlinigkeit. Ideenreichtum und Individualität kennzeichnen dabei die neuen Architekturformen. Hier gibt es einen Überblick über unsere Mehrfamilienhäuser.

Cervino I

Cervino II

Cervino III

Cervino IV

Cervino V

Mehrfamilienhaus bauen

Wer eine wichtige Investition in seine eigene Zukunft tätigen möchte, der sollte ein Mehrfamilienhaus bauen. Das Mehrfamilienhaus bietet nicht nur mehreren Familien Wohnraum, sondern kann durch wiederkehrende Einnahmen die eigene Zukunft absichern und ist gleichzeitig eine gute Wertanlage. Um das Bauvorhaben Mehrfamilienhaus in die Tat umzusetzen, muss sowohl an die sorgfältige Planung als auch an die Unterstützung durch einen Architekten gedacht werden. Wir möchten mit dem folgenden Ratgeber nicht nur auf die Vor- und Nachteile, sondern auch auf die Bauweise und die Kosten für ein Mehrfamilienhaus näher eingehen.

Typische Merkmale von Mehrfamilienhäusern

Mindestens drei abgeschlossene Wohneinheiten sind in einem Mehrfamilienhaus zu finden. Bauherren können das Mehrfamilienhaus auch mit vier, sechs, acht oder noch mehr Wohnungen bauen. In den meisten Fällen liegen die Wohnungen neben- bzw. übereinander und haben ähnliche Grundrisse. Bei größeren Häusern können die einzelnen Wohnungen auch unterschiedlich groß sein, sodass sowohl Singles als auch Paare sich wohlfühlen.

Der Eigentümer muss das Haus nicht zwingend selbst nutzen. Ihm stehen die folgenden Nutzungsarten zur Wahl:

Die Familie des Bauherren kann im Haus im Rahmen der Eigennutzung, das dann auch als Mehrgenerationenhaus bezeichnet wird, wohnen.
Alle Wohnungen im Haus können vermietet werden. Aus der Immobilie wird so eine Kapitalanlage.
Das Haus kann in Kombination von Eigenheim und Kapitalanlage genutzt werden, wenn der Bauherr ebenfalls eine Wohneinheit bezieht.

Vor- und Nachteile von Mehrfamilienhäusern

Mehrfamilienhäuser bieten dem Bauherrn nicht nur Vorteile. Vor einer endgültigen Entscheidung ist es wichtig, dass er sich auch mit den Nachteilen ausgiebig befasst. Wir haben uns beides näher angeschaut.

Die Vorteile der Mehrfamilienhäuser sind:

Auf einer begrenzten Grundfläche entsteht viel Wohnraum, sodass der Platz effizient genutzt wird.
Im Rahmen einer Baugemeinschaft lassen sich Kosten und Risiken aufteilen.
Jede Wohneinheit kann mit einem eigenen Grundriss geplant und individuell nach eigenen Vorstellungen gestaltet werden.
Durch Vermietung der Wohnungen im Rahmen einer Kapitalanlage sind zusätzliche Einnahmen sicher.
Die regelmäßigen Mieteinnahmen durch die Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses erleichtern die Finanzierung.
Mehrfamilienhäuser stehen für soziale Aspekte wie Nachbarschaftshilfe und Arbeitsteilung.
Sehr gute Wertentwicklung im Laufe der Jahre.
Haus eignet sich als Anlageobjekt.
Mehrfamilienhaus kann gewerblich genutzt werden.
Für Familien wird aus dem Mehrfamilienhaus ein Mehrgenerationenhaus.
Lebenshaltungskosten sind im Vergleich mit Einfamilienhäusern deutlich geringer.

Die Nachteile der Mehrfamilienhäuser sind:

Kosten sind oftmals deutlich höher.
Beim Bau vergrößert sich der Planungs- und Organisationsaufwand.
Im Vergleich zum Einfamilienhaus sind die Wohnflächen oftmals kleiner.
An den Schallschutz werden höhere Anforderungen gestellt.
Es gibt deutlich weniger Privatsphäre.
Zwischen den Generationen erhöht sich das Konfliktpotenzial.
Viele Entscheidungen rund um das Haus müssen gerade bei Baugemeinschaften gemeinsam getroffen werden.

Worauf es beim Bau von Mehrfamilienhäusern ankommt

Sowohl die Planung als auch die Umsetzung zum Bau eines Mehrfamilienhauses sind komplex und können oftmals nicht von einem einzelnen Bauherren getragen werden. Steht der Wunsch nach einem Mehrfamilienhaus fest, dann sollten Bauherren sich entweder zu einer Baugemeinschaft zusammenschließen oder mit einem Bauträger bauen. Bei Letzterem erwerben die Baugesellschaften das Grundstück, bebauen es und verkaufen es dann. Nachteil dabei ist, dass der Bauherr nach der Fertigstellung des Hauses Eigentümer wird. Dies schränkt sein Mitspracherecht deutlich ein, denn alle Entscheidungen während der Bauphasen werden vom Bauträger getroffen.

Je größer Mehrfamilienhäuser geplant werden, desto mehr steigen die Anforderungen an den Brandschutz, den Schallschutz und die Barrierefreiheit.

Gemäß der Musterbauordnung (MBO) werden Mehrfamilienhäuser in verschiedene Gebäudeklassen unterteilt.

Gebäudeklasse 3 – Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Höhe von bis zu 7 Metern.
Gebäudeklasse 4 – Häuser, die bis zu 13 Meter hoch sind.
Gebäudeklasse 5 – Häuser mit einer Höhe von bis zu 22 Meter

Grundsätzlich kann gesagt werden, je höher die Gebäudeklasse ist, umso höher werden auch die Anforderungen an das Haus.

Massiv- oder Fertighaus: Welche Bauweise passt besser für ein Mehrfamilienhaus?

Soll ein Mehrfamilienhaus gebaut werden, müssen bereits im Vorfeld viele Entscheidungen getroffen werden. Den Anfang beim Hausbau macht hierbei die Wahl zwischen Fertighaus oder Massivhaus. Während das Haus bei der Massivbauweise klassisch Stein auf Stein entsteht, werden für Fertighäuser die Wände, Decken und Dächer im Werk des Herstellers vorgefertigt und erst später auf der Baustelle zusammengesetzt.

Mit der folgenden Tabelle möchten wir die beiden Bauarten gegenüberstellen:

Fertighaus

Schnelle Bauzeit
Leichtere Kostenplanung
Geringere Kosten
Bessere Energieeffizienz
Hohe Qualitätskontrolle
Bessere Energieeffizienz
Modernste Technik

Massivhaus

Längere Bauzeit
Unvorhersehbare Kostenentwicklung
Höhere Kosten

Wie viel kostet es, ein Mehrfamilienhaus zu bauen?

Für ein Mehrfamilienhaus mit normaler Ausstattung muss mit Kosten von 1.800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Dies bedeutet, dass Mehrfamilienhäuser mit einer Gesamtfläche von rund 900 qm im Schnitt 900.000 Euro kosten. Für endgültige Preise beim Mehrfamilienhaus gelten genau wie beim Einfamilienhaus die individuellen Vorstellungen und Wünsche bei der Planung, sodass sich die Kosten durchaus auch verdoppeln können.

Bei den genannten Preisen handelt es sich nur um die reinen Baukosten. Bauherren müssen weitere Kosten für den Kauf eines Grundstücks, die Erschließung und sonstige anfallende Nebenkosten einkalkulieren.

Für die Planungskosten spielt die Größe des Mehrfamilienhauses eine wichtige Rolle. Soll das Mehrfamilienhaus über einen Keller verfügen, dann muss bei der Planung etwa 10 % mehr kalkuliert werden. Etwa 5 % mehr Planungskosten fallen beim Einbau einer Aufzugsanlage an. Soll eine Tiefgarage mit rund 100 Quadratmeter realisiert werden, dann fallen im Schnitt dafür 23.000 Euro an Kosten an.

Verfügen alle Wohnungen im Mehrfamilienhaus über die gleiche Ausstattung und den gleichen Grundriss, müssen die einzelnen Wohneinheiten nicht separat kalkuliert werden, sondern es reicht die Kosten anteilig zu rechnen.

Deutlich stärker als beim Haus für eine Familie fallen die Nachweise für Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz ins Gewicht. Der Wärmeschutznachweis wird bei einem Mehrfamilienhaus pro Wohneinheit berechnet. Noch komplizierter wird es beim Brandschutznachweis. Am günstigsten ist der Schallschutznachweis mit rund 2.300 Euro.

Bauherren sollten bei der KfW eine Förderung zur energieeffizienten Planung beantragen, um zusätzlich Baukosten zu sparen.

Ein Blick auf die Baukosten zeigt die Komplexität bei einem Mehrfamilienhaus. Für ein Mehrfamilienhaus mit Keller muss mit Mehrkosten von rund 500 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Auch die Kosten für das Dach sind unterschiedlich zu kalkulieren. Das Flachdach ist am günstigsten und kann mit rund 160 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Auch die Heizung in einem Mehrfamilienhaus führt zu komplexen Kosten. Die Anschaffung einer Wärmepumpe kann mit rund 32.000 Euro kalkuliert werden, wobei jedoch mit einer Förderung von rund 35 % zu rechnen ist. Günstig sind Elektroheizungen, die später allerdings sehr hohe Kosten verursachen und daher nicht zeitgemäß sind.

Welche Faktoren beeinflussen die Kosten?

Nicht nur die Bauweise der Immobilie hat Einfluss auf die Kosten. Wir haben die entsprechenden Faktoren zusammengetragen.

Wird das Gebäude allein, mit einem Bauträger oder im Rahmen einer Baugemeinschaft gebaut
Größe der Wohneinheiten
Höhe der Erschließungskosten
Verwendetes Baumaterial
Unterkellerung der Immobilie
Ausbaustandard (schlüsselfertig oder Ausbauhaus)
Wahl der Baufirmen
Standard der Innenausstattung – einfach oder gehoben
Dachform der Immobilie
Gestaltung der Außenanlagen
Art der Parkmöglichkeiten
Mit Aufzugsanlage oder ohne
Höhe der Baunebenkosten
Kosten für Brandschutz- und Schallschutznachweise sowie Wärmeschutznachweis
Planung der Heizung
Kosten für das Grundstück

Mehrgenerationenhaus als Investition: Potenzielle Einsparungen und Einkommensquellen

Werden Mehrfamilienhäuser direkt als Mehrgenerationenhaus geplant, dann kann von weiteren Vorzügen profitiert werden. In einem Mehrgenerationenhaus leben oftmals Eltern und Kinder unter einem Dach, allerdings in getrennten Wohneinheiten. Dies bedeutet, dass die einzelnen Wohneinheiten an die Vorlieben und Wünsche der jeweiligen Bewohner angepasst werden können. So kann für die ältere Generation nach deren Möglichkeiten eine barrierefreie Nutzung geplant werden.

Das Mehrgenerationenhaus ist oftmals sehr lange im Besitz einer Familie, sodass durch nachrückende Generationen die langfristige Nutzung sichergestellt ist. Ist das nicht der Fall, dann können leere Wohneinheiten auch als Einliegerwohnung zur Vermietung werden. Durch die Vermietung können laufende Kosten sicher abgedeckt werden, was gerade im höheren Alter von Vorteil ist.

Beliebt sind auch als Mehrgenerationenhaus die verschiedenen Architektenhäuser mit einer Einliegerwohnung, die dann zur Vermietung angeboten wird.

Zu den potenziellen Einsparungen und den Einkommensquellen beim Mehrgenerationenhaus zählen:

Erleichterte Finanzierung und Kostenplanung durch mehrere Bauherren
Günstigere Finanzierungsraten, da diese unter mehreren Wohneinheiten aufgeteilt werden können
Geringere Kosten beim Bau im Vergleich mit zwei oder mehr Einfamilienhäuser
Geringere Nebenkosten, da auch diese auf mehrere Wohneinheiten aufgeteilt werden

Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen? – Was spricht für den Bau und was für den Kauf?

Immobilien mit mehreren Wohneinheiten sind eine gute und sichere Kapitalanlage. Allerdings gilt dies nur, wenn das Gebäude in einer attraktiven Lage erbaut wird. Die Umgebung bzw. die Lage des Hauses spielt eine große Rolle, wenn es um die Vermietbarkeit und die damit zu erwartenden Mieteinnahmen geht.

Wird geplant, ein solches Haus zu kaufen, dann ist es sinnvoll, sich nach einer neuwertigen Immobilie umzuschauen. Mit Sicherheit sind die Anschaffungskosten hier deutlich höher als bei einem Haus, welches alt und sanierungsbedürftig ist. Für viele Interessierte scheinen ältere Häuser geradezu ein Schnäppchen zu sein. Beim näheren Hinschauen wird schnell klar, dass es sich hier um eine Kostenfalle handelt.

Im Internet gibt es eine Reihe von Objekten in verschiedenen Größen, jedoch sind diese nur selten neuwertig. Wenn nichts Passendes zu finden ist, dann sollten zukünftige Hausbesitzer eher an das Bauen als an das Kaufen denken. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Eigenkapital für die Finanzierung vorhanden ist und bereits ein Grundstück in die engere Wahl kam. Vielfach ist dies der erste Schritt zum Eigentümer eines Hauses mit mehreren Wohneinheiten.

Fazit zum Thema Mehrfamilienhaus bauen

Ein solches Bauvorhaben ist gut durchdacht, eine sichere Investition, die langfristig viele Vorteile mit sich bringt. Durch eine gründliche Kalkulation und durch Marktkenntnisse können sich Bauherren vor Fehleinschätzungen schützen. Fehlt das nötige Wissen, dann ist es sinnvoll, sich in jedem Fall an einen Bausachverständigen oder einen Architekten zu wenden. Im Rahmen einer Baugemeinschaft können nicht nur die Kosten beim Bau, sondern auch die Risiken gleichermaßen verteilt werden.

Hier geht es zur Übersicht der Architektenhäuser.