Mehrfamilienhaus bauen - von Büdenbender

Ein individuelles Mehrfamilienhaus von Büdenbender überzeugt durch seine moderne und architektonisch ansprechende Geradlinigkeit. Ideenreichtum und Individualität kennzeichnen dabei die neuen Architekturformen. Hier gibt es einen Überblick über unsere Mehrfamilienhäuser.

Cervino I

Cervino II

Cervino III

Cervino IV

Cervino V

Mehrfamilienhaus bauen

Wer eine Investition in seine eigene Zukunft tätigen möchte, der sollte den Bau eines Mehrfamilienhauses in Betracht ziehen. Das Mehrfamilienhaus bietet nicht nur mehreren Familien Wohnraum, sondern kann durch wiederkehrende Mieteinnahmen die eigene Zukunft absichern und ist gleichzeitig eine gute Wertanlage. Um das Bauvorhaben Mehrfamilienhaus in die Tat umzusetzen, muss sowohl an eine sorgfältige Planung als auch an die Unterstützung durch einen Architekten gedacht werden, der Erfahrung im Bau von Mehrfamilienhäusern aufweisen kann. Wir möchten mit dem folgenden Ratgeber nicht nur auf die Vor- und Nachteile, sondern auch auf die Bauweise und die Kosten für ein Mehrfamilienhaus näher eingehen.

Typische Merkmale von Mehrfamilienhäusern

Ein Mehrfamilienhaus weist mindestens drei abgeschlossene Wohneinheiten auf. Bauherren können das Mehrfamilienhaus auch mit vier, sechs, acht oder noch mehr Wohnungen bauen. Die Wohnungen können dabei neben- bzw. übereinander liegen und auch ähnliche Grundrisse haben. Bei größeren Häusern können die einzelnen Wohnungen auch unterschiedlich groß sein, sodass sowohl Singles, Paare als auch Familien sich wohlfühlen.

Der Eigentümer muss das Haus nicht zwingend selbst nutzen. Ihm stehen die folgenden Nutzungsarten zur Wahl:

Die Familie des Bauherren kann im Haus im Rahmen der Eigennutzung, das dann auch als Mehrgenerationenhaus bezeichnet wird, wohnen.
Alle Wohnungen im Haus können vermietet werden. Aus der Immobilie wird so eine Kapitalanlage.
Das Haus kann in Kombination von Eigenheim und Kapitalanlage genutzt werden, wenn der Bauherr ebenfalls eine Wohneinheit bezieht.

Vor- und Nachteile von Mehrfamilienhäusern

Mehrfamilienhäuser bieten dem Bauherrn nicht nur Vorteile. Vor einer endgültigen Entscheidung ist es wichtig, dass er sich auch mit den Nachteilen ausgiebig befasst. Wir haben uns beides näher angeschaut.

Die Vorteile der Mehrfamilienhäuser sind:

Auf einer begrenzten Grundfläche entsteht viel Wohnraum, sodass das Grundstück effizient genutzt wird.
Im Rahmen einer Baugemeinschaft lassen sich Kosten und Risiken aufteilen.
Durch Vermietung einzelner Wohnungen im Rahmen einer Kapitalanlage sind zusätzliche Einnahmen möglich.
Die regelmäßigen Mieteinnahmen durch die Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses erleichtern die Finanzierung.
Mehrfamilienhäuser stehen für soziale Aspekte wie Nachbarschaftshilfe.
Gute Wertentwicklung im Laufe der Jahre.
Das Haus eignet sich als Anlageobjekt.
Das Mehrfamilienhaus kann auch teilweise gewerblich genutzt werden.
Für Familien wird aus dem Mehrfamilienhaus ein Mehrgenerationenhaus.
Die Unterhaltskosten sind im Vergleich zu Einfamilienhäusern deutlich geringer.

Die Nachteile der Mehrfamilienhäuser sind:

Beim Bau vergrößert sich der Planungs- und Organisationsaufwand.
Im Vergleich zum Einfamilienhaus sind die Wohnflächen oftmals kleiner.
An den Schall- und Brandschutz werden höhere Anforderungen gestellt.
Es gibt deutlich weniger Privatsphäre.
Es besteht ein höherer Investitionsbedarf.
Zwischen den Generationen kann sich das Konfliktpotenzial erhöhen.
Viele Entscheidungen rund um das Haus müssen bei Baugemeinschaften gemeinsam getroffen werden.

Worauf es beim Bau von Mehrfamilienhäusern ankommt

Sowohl die Planung als auch die Umsetzung zum Bau eines Mehrfamilienhauses sind komplex und können oftmals nicht von einem einzelnen Bauherren getragen werden. Steht der Wunsch nach einem Mehrfamilienhaus fest, dann sollten Bauherren einen Partner mit Erfahrung in Planung und Bau von Mehrfamilienhäusern suchen. Dies schränkt das Mitspracherecht nicht ein, denn alle Entscheidungen während der Bauphasen werden zusammen mit dem Baupartner getroffen. Das ist der deutliche Unterschied zum Bauen mit Bauträgern.

Je höher Mehrfamilienhäuser geplant werden, desto mehr steigen die Anforderungen an den Brandschutz und die Barrierefreiheit.

Gemäß der Musterbauordnung (MBO) werden Mehrfamilienhäuser in verschiedene Gebäudeklassen unterteilt.

Gebäudeklasse 3 – Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Höhe von bis zu 7 Metern.
Gebäudeklasse 4 – Häuser, die bis zu 13 Meter hoch sind.
Gebäudeklasse 5 – Häuser mit einer Höhe von bis zu 22 Meter

Grundsätzlich kann gesagt werden, je höher die Gebäudeklasse ist, umso höher werden auch die Anforderungen an den Brandschutz.

Massiv- oder Holzfertighaus: Welche Bauweise passt besser für ein Mehrfamilienhaus?

Soll ein Mehrfamilienhaus gebaut werden, müssen bereits im Vorfeld viele Entscheidungen getroffen werden. Den Anfang beim Hausbau macht hierbei die Wahl zwischen Holzfertighaus oder Massivhaus. Während das Haus bei der Massivbauweise klassisch Stein auf Stein entsteht, werden bei der industriellen seriellen Vorfertigung von Holzfertighäusern die Wände, Decken und Dächer im Werk des Herstellers vorgefertigt und erst später auf der Baustelle zusammengesetzt.

Mit der folgenden Tabelle möchten wir die beiden Bauarten gegenüberstellen:

Holzfertighaus

Schnelle Bauzeit daher weniger Bereitstellungszinsen
Weniger Störungen rund um die Baustelle (Straßensperrungen, Kranstandzeit etc.) wegen hohem Vorfertigungsgrad.
Höhere Kostensicherheit durch serielles Bauen
Hohe Qualitätskontrolle durch Vorfertigung
Bessere Energieeffizienz
Mehr Wohnfläche bei dünneren Wänden bei gleicher Energieeffizienz
Modernste Technik
Nachhaltiger
CO2 Einsparend, klimaneutral

Massivhaus

Längere Bauzeit daher höhere Bereitstellungszinsen
Unvorhersehbare Kostenentwicklung
Keine Vorfertigung, hoher Aufwand zur Qualitätssicherung beim Bau
Weniger Wohnfläche, da dickere Wände
Höhere Kosten

Wie viel kostet es, ein Mehrfamilienhaus zu bauen?

Für ein Mehrfamilienhaus mit normaler Ausstattung muss mit Kosten ca. 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert werden. Dies bedeutet, dass Mehrfamilienhäuser schlüsselfertig mit einer Wohnfläche von ca. 300 qm im Schnitt ca. 1.000.000 Euro kosten. Für endgültige Preise beim Mehrfamilienhaus gelten genau wie beim Einfamilienhaus die individuellen Vorstellungen und Wünsche bei der Planung und Ausstattung.

Bei den genannten Preisen handelt es sich um die reinen Baukosten. Bauherren müssen weitere Kosten für den Kauf eines Grundstücks, die Erschließung und sonstige anfallende Nebenkosten wie Erdarbeiten einkalkulieren.

Für die Gesamtkosten spielt die Größe des Mehrfamilienhauses eine wichtige Rolle. Soll das Mehrfamilienhaus zudem über einen Keller eine Aufzugsanlage oder eine Tiefgarage verfügen, steigen die Baukosten entsprechend.

Deutlich höher als beim Einfamilienhaus fallen die Nachweise für Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz ins Gewicht.

Auch muss ein Mehrfamilienhaus über ein notwendiges Treppenhaus verfügen, welches nicht nur die Zugänge zu den Wohnungen darstellt, sondern auch höhere Anforderungen an den Brandschutz aufweist, da es als erster Rettungsweg im Brandfall dient.

Bauherren können sich bei der KfW über Förderungen zum Bau eines Mehrfamilienhauses an sich und zur energieeffizienten Bauweise erkundigen, um zusätzlich Baukosten zu sparen.

Ein Blick auf die Baukosten zeigt die Komplexität bei einem Mehrfamilienhaus. Die Kosten für das Dach sind abhängig von der Dachform. Ein Pultdach ist günstiger als ein ausgebautes Satteldach. Das Flachdach ist die teuerste Variante.

Wichtig ist die Erstellung eines modernen Haustechnikkonzeptes mit einer regenerativen Primarenergieerzeugung und dezentraler Lüftung und einer dezentralen Warmwassererzeugung. So können auch die Anforderungen an die Energieeffizienzklasse NH40 erfüllt werden

Welche Faktoren beeinflussen die Kosten?

Nicht nur die Bauweise der Immobilie hat Einfluss auf die Kosten. Nachstehend einige weitere Faktoren:

Wird das Gebäude allein mit einem Baupartner oder im Rahmen einer Baugemeinschaft gebaut
Größe und Anzahl der Wohneinheiten
Lage des Grundstücks (eben oder Hanglage)
Bodenbeschaffenheit (Fels oder Sand)
Unterkellerung Tiefgarage oder auf Bodenplatte
Ausbaustandard (schlüsselfertig oder belagsfertig)
Wahl und Leistungsumfang des Baupartners
Standard der Innenausstattung – einfach oder gehoben
Dachform der Immobilie
Gestaltung der Außenanlagen
Geforderte Anzahl von Parkplätzen
Mit oder ohne Aufzugsanlage
Höhe der Baunebenkosten (z.B. Erschließungskosten, Erdarbeiten)
Kosten für das Grundstück

Mehrgenerationenhaus als Investition: Potenzielle Einsparungen und Einkommensquellen

Werden Mehrfamilienhäuser direkt als Mehrgenerationenhaus geplant, dann kann von weiteren Vorzügen profitiert werden. In einem Mehrgenerationenhaus leben oftmals Eltern und Kinder unter einem Dach, allerdings in getrennten Wohneinheiten. So kann für die ältere Generation nach deren Möglichkeiten eine barrierefreie Nutzung geplant werden.

Das Mehrgenerationenhaus ist oftmals sehr lange im Besitz einer Familie, sodass durch nachrückende Generationen die langfristige Nutzung sichergestellt ist. Ist das nicht der Fall, dann können leere Wohneinheiten zur Vermietung angeboten werden. Durch die Vermietung können laufende Kosten sicher abgedeckt werden, was gerade im höheren Alter von Vorteil ist.

Zu den potenziellen Einsparungen und den Einkommensquellen beim Mehrgenerationenhaus zählen:

Erleichterte Finanzierung und Kostenplanung durch mehrere Bauherren
Günstigere Finanzierungsraten, da diese unter mehreren Wohneinheiten aufgeteilt werden können
Geringere Kosten beim Bau im Vergleich mit zwei oder mehr Einfamilienhäuser
Geringere Nebenkosten, da auch diese auf mehrere Wohneinheiten aufgeteilt werden

Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen? – Was spricht für den Bau und was für den Kauf?

Immobilien mit mehreren Wohneinheiten sind eine gute und sichere Kapitalanlage. Allerdings gilt dies nur, wenn das Gebäude in einer attraktiven Lage erbaut wird. Die Umgebung bzw. die Lage des Hauses spielt eine große Rolle, wenn es um die Vermietbarkeit und die damit zu erwartenden Mieteinnahmen geht.

Wird geplant, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, dann ist es sinnvoll, sich nach einer neuwertigen Immobilie umzuschauen. Mit Sicherheit sind die Anschaffungskosten hier deutlich höher als bei einem Haus, welches alt und sanierungsbedürftig ist. Beim näheren Hinschauen wird bei alten Immobilien schnell klar, dass es sich hier um eine Kostenfalle handelt, da meist nicht nur die Haustechnik und Heizung veraltet sind, die Dämmung nicht ausreicht und somit zu viel erneuert werden muss.

Im Internet gibt es eine Reihe von Objekten in verschiedenen Größen, jedoch sind diese nur selten neuwertig oder preisgünstig. Vor dem Kauf sollte immer ein Sachverständiger mit hinzugezogen werden. Wenn nichts Passendes zu finden ist, dann sollte eher an das Bauen als an das Kaufen gedacht werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Eigenkapital für die Finanzierung und bereits ein Grundstück vorhanden ist.

Fazit zum Thema Mehrfamilienhaus bauen

Ein solches Bauvorhaben ist gut durchdacht, eine gute Investition, die langfristig viele Vorteile mit sich bringt. Durch eine gründliche Kalkulation und durch Marktkenntnisse können sich Bauherren vor Fehleinschätzungen schützen. Fehlt das nötige Wissen, dann ist es sinnvoll, sich in jedem Fall an einen Bausachverständigen oder einen erfahrenen Architekten zu wenden. Im Rahmen einer Baugemeinschaft können nicht nur die Kosten beim Bau, sondern auch die Risiken gleichermaßen verteilt werden.

Hier geht es zur Übersicht der Architektenhäuser.