3 Parteienhaus planen und bauen

Einführung in das 3 Parteienhaus

Eine solche Immobilie bietet im Vergleich zum Einfamilienhaus 3 Wohneinheiten. Die einzelnen Wohneinheiten können dabei sowohl nebeneinander als auch übereinander liegen. In den meisten Fällen verfügen die Wohnungen über einen gleich oder ähnlichen Grundriss. Auf Wunsch können bei der Hausplanung die Grundrisse auch unterstellt groß sein, sodass darin sowohl Singles als auch Paare bzw. Familien sich wohlfühlen.

Unterscheidung zu anderen Mehrfamilienhäusern und Wohnformen

Das 3 Parteienhaus wird sehr oft von den Familienmitgliedern einer Familie bewohnt. Möglich ist hierbei, dass Eltern, Großeltern und Kindern in einem Haus leben – die Rede ist dann von einem sogenannten Mehrgenerationenhaus. Verfügt das Mehrfamilienhaus über mehr Wohneinheiten, werden diese in der Regel fremd vermietet.

Denkbar ist aber auch, dass das 3 Parteienhaus in Kombination von Geschäftsräumen wie zum Beispiel Büro, Arztpraxis oder Ähnliches im Erdgeschoss und die beiden anderen Wohneinheiten zur Eigennutzung genutzt wird. So lassen sich Arbeit und Privatleben sehr gut voneinander trennen, ohne dass weite Arbeitswege in Kauf genommen werden müssen.

Vorteile und Nutzen eines 3 Parteienhauses

Eine solche Immobilie bietet auf einer begrenzten Grundfläche Wohnraum für mindestens drei Parteien, was aufgrund der hohen Grundstückspreise einen deutlichen Vorteil gegenüber dem Bau eines Einfamilienhauses und eines Doppelhauses darstellt. Werden eine oder zwei der Wohnungen vermietet, hilft diese durch die regelmäßigen Mieteinnahmen, die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen. Bei kompletter Eigennutzung können sich die einzelnen Familienmitglieder gegenseitig unterstützen.

Bei Vermietung der kompletten Wohneinheiten dient die Immobilie als Kapitalanlage und aufgrund der resultierenden Rendite auch als sichere Altersvorsorge für den Investor.

Kriterien zur Auswahl eines geeigneten Standorts für ein 3 Parteienhaus

Bei der Suche nach einem passenden Grundstück für den Bau eines Mehrfamilienhauses müssen Baufamilien einige Entscheidungen treffen und dabei auch Hürden nehmen. Sowohl in der Stadt als auch auf dem Land sind freie Baugrundstücke kaum bezahlbar, dennoch sollten Baufamilien auf keinen Fall zu schnell aufgeben. Bevor wir uns näher mit der Lage sowie der Infrastruktur und der Umgebung für die neue Immobilie beschäftigen, möchten wir darauf hinweisen, dass Investoren vor dem Kauf des Grundstücks noch weitere Aspekte beachten müssen. Neben den zukünftigen Entwicklungsplänen für die Region kann der Verkäufer das Grundstück vor der notariellen Beurkundung auch anderweitig verkaufen.

Bewertung von Grundstücksfaktoren

Lage: Bauherren sollten sich bei der Suche nach einem passenden Grundstück für das Mehrfamilienhaus ausreichend Zeit lassen. Auf jeden Fall sollten die Lage, die Verkehrsanbindung sowie die Infrastruktur bei der Auswahl im Fokus stehen.

Das gewählte Baugrundstück muss in erster Linie zu den Abmessungen sowie den Nutzungsvorstellungen für die gewünschte Immobilie passen. Daher ist nicht nur die Grundstücksgröße wichtig, sondern auch der dazugehörige Außenbereich. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die Grenzbebauung, da laut Baurecht zur Grundstücksgrenze beim Bauen ein Mindestabstand eingehalten werden muss. Üblicherweise beträgt dieser Abstand 3 Meter. Weitere Informationen zur Bebaubarkeit und den entsprechenden Vorgaben rund um die Bauweise bekommen zukünftige Käufer aus dem gültigen Bebauungsplan.

Infrastruktur: Bei der Verkehrsanbindung geht es darum, dass Schnellstraßen, Autobahnen oder auch der öffentliche Nahverkehr ein wichtiges Kriterium darstellen. Sowohl Mieter als auch der Eigentümer selbst müssen die Möglichkeit haben, in die nächstgrößere Stadt zu kommen, ohne dass dies zum Problem wird. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Nahversorgung. Gibt es in unmittelbarer Nähe Geschäfte für den täglichen Bedarf? Wie sieht es mit Schulen, Kitas und der ärztlichen Versorgung aus? Selbst Freizeitmöglichkeiten wie Sport und Kultur dürfen nicht zu kurz kommen.

Umgebung: Bevor Baufamilien den Kaufvertrag für ein Grundstück unterschreiben, sollten sie sich die Frage stellen, ob sie hier leben und wohnen möchten oder ob es doch etwas zum Aussetzen gibt.

Planung und Entwurf eines 3 Parteienhauses

Bei drei separaten Wohneinheiten innerhalb einer Immobilie, in der sowohl jüngere als auch ältere Menschen wohnen sollen, muss bereits bei der Planung an die Barrierefreiheit gedacht werden.

Des Weiteren gelten bei Mehrfamilienhäusern andere Vorgaben als beim Bau eines Einfamilienhauses oder Doppelhauses. In besonderem Maße geht es dabei um die Themen Brandschutz und Schallschutz, welche in der Musterbauverordnung (MBO) geregelt sind. Das Mehrfamilienhaus wird aus diesem Grund auch in unterschiedliche Gebäudeklassen eingeteilt. Häuser mit einer Höhe von bis zu 7 Metern fallen in die Gebäudeklasse 3, während Häuser mit bis zu 13 Metern in die Gebäudeklasse 4 und Häuser mit bis zu 22 Metern in die Gebäudeklasse 5 fallen. Dies bedeutet, dass die Anforderungen zu Brandschutz und Schallschutz mit jedem Meter Höhe vom Haus steigen.

Berücksichtigung von Grundrissgestaltung, Baustil und Architektur

Der Grundriss hat für ein Haus mit mehreren Wohnungen einen deutlichen höheren Einfluss als bei anderen Immobilien, weshalb Baufamilien sich bereits vor der Planung mit dem Thema gründlich auseinandersetzen sollten. Neben der Hausgröße kommt es auch auf die Größe der einzelnen Wohneinheiten an. Familien mit und ohne Kinder schätzen eine Wohnfläche von 70 bis 100 qm. Für Singles reicht oftmals auch eine kleinere Wohnfläche aus. Aus diesem Grund sollte bei der Planung der Grundrisse für die einzelnen Wohnungen an die individuellen Bedürfnisse der Mieter bzw. Bewohner gedacht werden.

Da der Bau eines Mehrfamilienhauses sehr komplex ist, was die Architektur sowie den Baustil angeht, sollte nach Möglichkeit immer mit einem erfahrenen Architekten zusammengearbeitet werden. Dieser weiß, worauf er bei der Architektur und dem Baustil achten muss und kennt auch die Vorgaben aus dem Baurecht, sodass die benötigte Baugenehmigung nur in seltenen Fällen zum Problem wird.

Besonderheiten bei der Planung eines 3 Parteienhauses

Bereits bei der Hausplanung muss auf die Besonderheiten geachtet werden. Neben den bereits erwähnten Gebäudeklassen geht es um die Barrierefreiheit, die wir im Folgenden ausführlicher betrachten möchten.

Barrierefreiheit und Zugänglichkeit

Laut der Musterbauverordnung (MBO) muss ein Haus mit mehreren Wohneinheiten in unterschiedlichen Geschossen für alle barrierefrei zugänglich sein. Dies bedeutet, dass bereits der Außenbereich und der Hauseingang so gestaltet werden müssen, dass auch Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen in das Haus gelangen können. Des Weiteren müssen die Wohnungen barrierefrei erreichbar sein. Dies bedeutet, es muss an eine Aufzugsanlage gedacht werden. Die Wohnungen selbst müssen ebenfalls barrierefrei geplant werden. Laut MBO sind von dieser Regelung nur das Gäste-WC sowie das zweite Badezimmer innerhalb von Immobilien befreit.

Einhaltung gesetzlicher Anforderungen und Normen für Barrierefreiheit im Wohnungsbau

Die rechtlichen Grundlagen für den barrierefreien Wohnungsbau in Deutschland werden in Artikel 3, Absatz 3, Satz im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland geregelt. Dort heißt es: Niemand darf aufgrund seiner Behinderung benachteiligt werden.

Werden die gesetzlichen Anforderungen sowie die Normen für Barrierefreiheit für ein solches Haus nicht eingehalten, wird keine Baugenehmigung erteilt.

Kostenkalkulation und Finanzierung für ein 3 Parteienhaus

Sowohl für den Bau als auch für den Kauf können die 3 Parteienhaus Preise nicht pauschal benannt werden.

Kosten für ein Mehrfamilienhaus werden unter anderem von den folgenden Faktoren beeinflusst.

• Wird das Haus allein oder mit einer Baugemeinschaft gebaut

• Größe der Wohnflächen

• Höhe der Erschließungskosten

• Kosten für Baumaterialien

• Wird das Haus mit Keller oder mit Bodenplatte gebaut

• Ausbaustand bei der Wahl Fertighaus (schlüsselfertig oder als Ausbauhaus in verschiedenen Stufen)

• Wahl des Anbieters

• Qualität bei der Ausstattung

• Dachform (Walmdach, Flachdach, Pultdach oder Satteldach)

• Gestaltung der Außenbereiche

• Parkmöglichkeiten (Tiefgarage oder Parkplatz vor dem Haus)

• Aufzugsanlage

• Baunebenkosten – üblich sind 10 bis 20 % der Bausumme

• Kosten für die Nachweise Schallschutz und Brandschutz

• Art der Heizanlage

• Grundstückskosten inklusive der anfallenden Nebenkosten

Baukosten, Grundstückspreise, Steuern und Gebühren

Auch in den nächsten Jahren werden die Baukosten für Mehrfamilienhäuser deutlich ansteigen. Dies liegt zum einen an der großen Nachfrage der benötigten Rohstoffe sowie am generellen Preisanstieg durch Inflation und Anhebung der Bauzinsen. Selbst die vergangene Corona-Pandemie und die Folgen des Ukraine-Kriegs werden sich in den nächsten Jahren noch bemerkbar machen.

Neben den Baukosten müssen Baufamilien auch mit erhöhten Kosten für Grundstücke rechnen. Die höheren Kosten führen in der Folge auch zu höheren Steuern und zu höheren Gebühren für Notare und Makler.

Finanzierungsmöglichkeiten für ein 3 Parteienhaus

Die Finanzierung beim Mehrfamilienhaus ist ein wichtiger Aspekt, der nicht unterschätzt werden darf. Der Baufamilie stehen beim Mehrfamilienhaus verschiedene Möglichkeiten der Hausfinanzierung zur Verfügung. Sie können zwischen den verschiedenen Darlehen einer Bank wählen. Dazu zählen:

• Annuitäten-Darlehen, die klassische und beliebteste Hausfinanzierung

• Flex-Darlehen für mehr Flexibilität bei der Hausfinanzierung

• Kombi-Darlehen

• Konstant-Darlehen

• Volltilger-Darlehen

• Fest-Darlehen

• Rentenhypothek

Bei den Finanzierungsmöglichkeiten sollten das Eigenkapital sowie die verschiedenen staatlichen Förderungen nicht außer Acht gelassen werden. Hier lohnt es sich in jedem Fall, mit einem Experten zum Thema Finanzierung Mehrfamilienhaus zu sprechen.

Erwerb eines bestehenden 3 Parteienhauses

Im Hinblick auf die gestiegenen Preise für Grundstücke entscheiden sich immer mehr zukünftige Hausbesitzer für den Kauf von Häusern anstatt selbst zu bauen. Diese Alternative ist für viele eine praktikable Lösung, denn sie bringt eine Reihe von Vorteilen gegenüber dem Bau mit sich. Üblicherweise spricht nichts gegen eine sofortige Vermietung, sodass die Mieteinnahmen sofort für die Hausfinanzierung zur Verfügung stehen. Eventuell anfallende Sanierungen oder Renovierungen im Mehrfamilienhaus können in der Folge Stück für Stück vorgenommen werden, ohne dass den Mietern dadurch Nachteile entstehen.

Tipps für ein bereits bestehendes Mehrfamilienhauses mit drei separaten Wohneinheiten

3 Parteienhaus kaufen: Bevor das Traumhaus gekauft wird, sollten sich die zukünftigen Käufer das Mehrfamilienhaus genau anschauen. Neben der Ausstattung des Objekts sind auch die Bauweise, die vorhandene Nutzfläche sowie eventuell vorhandene Mängel ein wichtiger Aspekt. Je nach möglicher Nutzung des Objekts muss geklärt werden, wie es mit den vorhandenen Mietern und deren Mietvertrag aussieht und ob die Nutzfläche sowie eine eventuell vorhandene Einliegerwohnung mit den eigenen Wünschen und Vorstellungen übereinstimmt.

Bewertung von Angeboten, Preisverhandlungen und Immobilieninspektion

In Bezug auf den Kaufpreis beim Mehrfamilienhaus muss ebenfalls einiges beachtet werden. Hier spielt in erster Linie der Zustand des Hauses eine wichtige Rolle. Gerade bei einem vermeintlichen Schnäppchen, sind oftmals viele Reparaturen nötig, um den strengen Vorgaben beim Wohnungsbau gerecht zu werden. Das Mehrfamilienhaus muss daher sehr genau inspiziert werden. Laien sollten gemeinsam mit einem Gutachter die Hausbesichtigung vornehmen, denn dieser kann bauliche Mängel oftmals schon auf den ersten Blick erkennen. 

Gemeinschaftliches Leben und Verwaltung im 3 Parteienhaus

Da Hausbesitzer bei einem Mehrfamilienhaus sich in der Regel nicht um alles allein kümmern möchten, bietet es sich an, einen Dienstleister bzw. einen Hausmeister, der alle kleineren Wartungen oder die Pflege vom zugehörigen Garten übernimmt,  zu engagieren. Die anfallenden Kosten für Verwaltung und Co. werden dann auf die Mieter umgelegt.

Berücksichtigung von gemeinsam genutzten Räumen, Kostenbeteiligung und Regelungen

In einem Mehrfamilienhaus gibt es eine Reihe von Räumen, die gemeinsam genutzt werden. Damit es nicht zu Streitereien zwischen den Mietern kommt, muss im Vorfeld eine Regelung getroffen werden. Dazu zählen auch die regelmäßige Reinigung des Treppenhauses bzw. der Straßen- und Winterdienst. Den Mietparteien muss daher mit dem Mietvertrag eine Hausordnung überreicht werden, aus der hervorgeht, welche Arbeiten anfallen und ob mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist. 

Rechtliche Rahmenbedingungen und Vertragsgestaltung

Sowohl beim Kauf als auch beim Bau eines Mehrfamilienhauses müssen im Vorfeld eine Vielzahl von rechtlichen Fragen geklärt werden. Interessenten sollten sich hierbei von einem Experten beraten lassen.

Berücksichtigung von Mietverträgen, Eigentumsverhältnissen und Haftungsfragen

In den Mietverträgen der Parteien geht es in erster Linie um die Rechte und Pflichten, die für jede Mietpartei bindend sind. Dabei können auch die Kosten für spezielle Versicherungen rund um das Mehrfamilienhaus auf die einzelnen Parteien zu gleichen Teilen umgelegt werden. 

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit im 3 Parteienhaus

Insbesondere beim Bau sollte der Architekt auf das umweltfreundliche und nachhaltige Bauen rund um das Mehrfamilienhaus angesprochen werden. Neben der Verwendung von nachhaltigen Baustoffen spielt auch die Energieeffizienz eine wichtige Rolle. Damit sowohl beim Bau als auch bei der späteren Nutzung nicht nur Energie, sondern auch Ressourcen gespart werden können, muss das Mehrfamilienhaus über seine gesamte Lebensdauer betrachtet werden.

Energieeinsparungen, Umweltschutz und langfristige Kostenersparnisse

Baufamilien sollten darauf bestehen, dass alle verwendeten Materialien aus nachwachsenden Rohstoffen sind. Zu den energieeffizienten Maßnahmen gehört auch, dass die komplette Gebäudehülle energetisch optimiert gestaltet wird. Rund um den Bau müssen die vorhandenen Ressourcen so sparsam wie möglich eingesetzt werden. Des Weiteren sollten diese aus der Region kommen. 

Erfahrungen und Tipps von 3 Parteienhaus-Besitzern

Soll das Mehrfamilienhaus gekauft werden, ist es wichtig, dass die zukünftigen Besitzer nicht nur auf den Zustand des Hauses, sondern auch auf eine anfallende Sanierung achten. Dies erklärt auch, warum der Marktwert des Mehrfamilienhauses bekannt sein sollte. Nur so ist sicher, dass der Kaufpreis mit den anfallenden Nebenkosten angemessen ist.

Nicht unwichtig sind auch die Mietverträge mit den Altmietern. Laien sollten sich in diesem Zusammenhang mit eine Experten rund um das Mietrecht unterhalten. Damit es nicht zu einem Leerstand der Mietwohnungen kommt, ist sowohl deren Zustand als auch die Größe von großer Wichtigkeit.

Fazit zum 3 Parteienhaus

Werden alle Fragen in Bezug auf das 3 Parteienhaus von Anfang an ausführlich behandelt und beantwortet, dann können die zukünftigen Eigentümer von einer guten Kapitalanlage sowie einer sicheren Rendite ausgehen. Das Mehrfamilienhaus bringt in jedem Fall eine Reihe von Vorteile, die Hausbesitzer sich zunutze machen sollten. Soll das Mehrfamilienhaus im Rahmen einer Baugemeinschaft gebaut werden, können sowohl die Kosten als auch die risiken geteilt werden, was wiederum von Vorteil ist.