Was ist ein Bauantrag?
Der Bauantrag wird auch als Baugesuch bezeichnet. Um für ein Bauvorhaben eine Baugenehmigung zu bekommen, müssen Bauherren beim zuständigen Amt einen Bauantrag stellen. Grundlage für den Bauantrag ist neben der jeweiligen Bauordnung die Bauvorlagenverordnung. Um den Bauantrag zu erstellen, wird ein Architekt (bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser) benötigt. Unter anderem hat der Architekt die Verantwortung für die Berechnungen und die Bauvorlagenpläne. Sowohl der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser als auch der Bauherr müssen das Antragsformular sowie sämtliche Unterlagen für den Bauantrag unterzeichnen, bevor dieser eingereicht wird.
Unterschiede zwischen Bauantrag und Bauanzeige
Der wesentliche Unterschied zwischen Bauantrag und Bauanzeige besteht darin, dass für kleine Bauprojekte die Bauanzeige ausreicht, während für alle großen Projekte wie zum Beispiel Bau von einem Gebäude zu Wohnzwecken oder Hausanbauten ein Bauantrag gestellt werden muss. Ohne den Bauantrag kann keine Baugenehmigung erteilt werden. Der Antrag besteht aus verschiedenen Formularen und muss in dreifacher Form erstellt werden. Bauamt, Stadt bzw. Gemeinde und Bauherren bekommen je eine Ausführung. Architekt und zuständige Baufirma bestimmen den Bauantrag, da sie die Anforderungen des Bauherrn kennen.
Während die Bauanzeige eine Bearbeitungszeit von ca. 4 Wochen hat, muss beim Bauantrag deutlich mehr Zeit eingeplant werden. Im Schnitt ist mit einer Dauer von 3 bis 4 Monaten zu rechnen, denn vom Bauamt müssen alle Details überprüft werden. Ein Bauantrag kann innerhalb von zwei Wochen genehmigt werden, jedoch können bis zur Erteilung der Baugenehmigung bis zu 9 Monate vergehen. Ohne Baugenehmigung darf kein Gebäude gebaut werden.
Wann ist ein Bauantrag erforderlich?
Da für jede Errichtung und für jeden Umbau bzw. Anbau sowie bei Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss im Vorfeld ein entsprechender Antrag gestellt werden.
Gesetzliche Vorgaben und Ausnahmen
In Deutschland kann jedes Bundesland entscheiden, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind. Neubauten sind in jedem Fall genehmigungspflichtig, eine Ausnahme bilden kleinere Anbauten oder kleinere bauliche Veränderungen. Bauherren, die möglichst sicher gehen wollen, sollten vor einem geplanten Vorhaben die entsprechende Landesbauordnung (LBO) ihres Bundeslandes sowie den Bebauungsplan der Gemeinde lesen. Je nach Gemeinde kann es ausreichen, wenn Bauherren über geplante Anbauten informieren, während in anderen Gemeinden ein kompletter Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen gestellt werden muss.
Die Rolle des Bauvorhabens und der Baugenehmigung
Wird eine Baugenehmigung von der Baubehörde ausgestellt, zeigt diese an, dass sie für das geplante Bauprojekt in Bezug auf die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften keine Bedenken hat. Allerdings darf die Baufamilie nicht sofort mit dem Bau beginnen, nur weil er eine Baugenehmigung in Händen hält. Aus diesem Grund wird die Baugenehmigung auch als „eingeschränkte Unbedenklichkeitsbescheinigung“ oder als Vorbescheid bezeichnet. Damit das Vorhaben endgültig genehmigt wird, können weitere Verfahren nötig werden. Dazu zählen unter anderem die Prüfung zum Emissionsschutz bzw. zum Wasserschutz.
Die Vorbereitung des Bauantrags
Zur Vorbereitung des Bauantrags muss der Bauherr einen Architekt bzw. einen Bauingenieur mit der Erstellung beauftragen. Diese müssen die erforderliche Sachkunde aufweisen bzw. alle Verpflichtungen nach den geltenden Vorschriften erfüllen können. Des Weiteren sind sie dafür verantwortlich, dass der Bauantrag sowie alle Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Bauherren können zur Vorbereitung des Bauantrags eine schriftliche Bauvoranfrage stellen, um so einen verbindlichen Bauvorbescheid zu erhalten.
Erforderliche Dokumente und Unterlagen
Je nach Bundesland unterscheiden sich die Dokumente bzw. die Unterlagen, die mit dem Bauantrag eingereicht werden müssen. In der Regel werden dem Bauordnungsamt zusammen mit dem Bauantragsformular die folgenden Unterlagen eingereicht:
Lageplan des Grundstückes
Höhenplan
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Bauzeichnungen vom Architekt mit Grundrissen, Raumbezeichnungen und Ansichten
Beschreibung der Baumaßnahmen
Gutachten zur Statik
Nachweise zur Sicherheit wie Brandschutz, Wärme- und Schallschutz
Kostenaufstellung des Bauprojekts
Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen
Der Bauantrag muss in dreifacher Ausfertigung in entsprechenden Bauantragsmappen eingereicht werden. Diese haben folgende Farben:
Einreichungstermine und Zuständigkeiten
Liegen alle Dokumente und Unterlagen vor, kann der Bauantrag beim zuständigen Amt für das Genehmigungsverfahren eingereicht werden. Üblicherweise erfolgt eine Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen. Liegt dem Bauherren die Vollständigkeitsbescheinigung der Behörde vor, dauert es meistens noch 3 bis 4 Monate, bis die Baugenehmigung erteilt wird. Sollten jedoch Unterlagen fehlen, dann nimmt sie zusätzliche Zeit in Anspruch und die Erteilung der Baugenehmigung verzögert sich.
Aus diesem Grund sollten Bauherren rechtzeitig vor dem Bauvorhaben mit der Planung und der Vorbereitung des Antrags beginnen. Experten raten, dass die Vorbereitungen 6 bis 9 Monate vor dem eigentlichen Baubeginn starten sollten, um nicht unter Zeitdruck zu geraten.
Der Bauantrag im Detail
Je nach LBO der entsprechenden Bundesländer sind Anträge unterschiedlich aufgebaut und strukturiert.
Aufbau und Struktur eines Bauantrags
Die Vorgaben zu den Inhalten der Anträge sind von Bundesland zu Bundesland verschieden, da es verschiedene Landesbauordnungen gibt. Grundsätzlich gehören zu den Bauanträgen als Anlage die ausgefüllten Formular-Vordrucke, die Pläne, Zeichnungen und Berechnungen des Bauvorhabens sowie entsprechende Nachweise und Beschreibungen.
Wichtige Informationen und Bestandteile
Der Antrag zur Baugenehmigung muss verschiedene Informationen enthalten. In jedem Fall muss der Antrag vollständig ausgefüllt sein und vor der Abgabe sowohl vom Entwurfsverfasser als auch vom Bauherren eigenhändig unterschrieben werden. Zum Antrag beigefügt werden müssen entsprechende Bauzeichnungen sowie eine Beschreibung des Gebäudes inklusive der technischen Details als Anlage beigefügt.
Häufige Fehler und Probleme beim Bauantrag
Zu Problemen beim Genehmigungsverfahren kommt es oft durch Unwissenheit der Bauherren. Sie möchten beim Honorar für den Architekten sparen und füllen den Antrag allein aus, obwohl ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser vorgeschrieben ist. Zu Problemen kommt es auch, wenn keine detaillierte Baubeschreibung vorgelegt werden kann oder wenn die Leistungsbeschreibung ohne einen Architekten erfolgt, sodass die Beschreibungen mangelhaft sind.
Kosten und Gebühren
Für Bauanträge gibt es keine klare Kostenfestsetzung, da die Gebühren sich nach der Größe des Bauvorhabens richten. In der Regel wird mit einem Gebührensatz von 0,5 bis 1 % der gesamten Baukosten des Vorhabens gerechnet. Für ein kleineres Bauvorhaben werden Mindestgebühren erhoben, die sich auf 100 bis 200 Euro belaufen.
Um die Kosten zu berechnen, kann folgende Faustformel angewandt werden:
Baufläche im m³ x Bauwert in Euro pro m³ geteilt durch den Gebührensatz der zuständigen Baubehörde
Würde der Neubau von einem Einfamilienhaus 300.000 Euro kosten, dann muss mit Bauantragskosten von 1.500 Euro gerechnet werden.
Neben den Bauantragskosten müssen auch die Kosten für den Architekten bzw. der Ingenieure sowie für eventuell anfallende Prüfdokumente kalkuliert werden. Stellen Bauherren im Vorfeld eine Bauvoranfrage, dann verursacht dies ebenfalls Kosten, die zu den Baunebenkosten gerechnet werden.
Fazit zum Bauantrag
Da ohne entsprechende Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde bzw. der Gemeinde kein Bauvorhaben begonnen werden darf, muss ein entsprechender Bauantrag gestellt werden, damit es nicht zu unliebsamen Überraschungen auf der Baustelle kommt. Die Anträge müssen sorgfältig ausgefüllt werden, da es ansonsten zu Verzögerungen beim Bau kommen kann.
