Die Rolle der Bauaufsicht
Im Rahmen des Baurechts hat die Bauaufsichtsbehörde spezielle Befugnisse. Dazu gehören neben dem Erteilen einer Baugenehmigung auch deren Verweigerung. Zusätzlich darf die Bauaufsicht gemäß dem Bauordnungsverfahren zu jeder Zeit und ohne weitere Genehmigung sowie ohne Vorankündigung freigestellte Bauprojekte überprüfen. Im Übrigen darf die Bauaufsichtsbehörde auch bestimmte Bauvorhaben auf die Einhaltung der Baugenehmigung hin überprüfen. Eine solche Überprüfung kann aufgrund von Beschwerden von Bürgern veranlasst werden. In den meisten Fällen kommt es zu solchen baurechtlichen Beschwerden, wenn auf einem Nachbargrundstück ein Bauvorhaben gestartet wird und die Prüfsachverständigen einen entsprechenden Hinweis bekommen.
Definition und grundlegende Aufgaben
Die Bauaufsicht soll Gefahren im Zusammenhang mit Bauprojekten abwehren und ist somit ein wesentlicher Bestandteil des Ordnungsrechts. Die zuständigen Bauaufsichtsbehörden führen Aufgaben durch, welche zur Einhaltung von Bauordnungs- und Bauplanungsrechts nötig sind.
Aufgrund der Komplexität der Bauaufsicht haben die Bauaufsichtsbehörden zahlreiche Maßnahmen zu treffen. Das Einhalten der gesetzlichen Bestimmungen sicherstellen. Unter anderem gehören hierzu:
Prüfen von Bauanträgen
Erteilen von Baugenehmigungen
Überwachen der Baumaßnahmen in Bezug auf das Einhalten der Bauvorschriften sowie der Baugenehmigung
Eingriffs- und Anordnungsbefugnisse, wenn es zu Verstößen gegen das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht kommt
Abnahme und Freigabe bzw. Genehmigung von Gebäuden nach deren Fertigstellung
Unterschiede zwischen öffentlicher und privater Bauaufsicht
Im Rahmen der öffentlichen Bauaufsicht sind die öffentlich-rechtlichen Rechtsvorschriften zusammengefasst, welche sich mit Zulässigkeit und Umsetzung eines Bauvorhabens befassen. Die wesentliche Aufgabe besteht darin, die öffentliche Sicherheit und Ordnung zu wahren. Gleichzeitig wird im öffentlichen Baurecht zwischen dem Bundes- und Landesrecht unterschieden. Die Bauaufsicht ist hierbei für das Einhalten aller Vorschriften aus dem öffentlichen Baurecht zuständig. Zu den Vorschriften zählen das Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZVO) als bundesrechtliche Vorschrift und der Hessischen Bauordnung (HBO) sowie dem Hessischen Denkmalschutzgesetz (GSchG) als landesrechtliche Vorschrift. Neben den erwähnten Gesetzesvorschriften gibt es eine Vielzahl von Satzungen, die gemäß dem BauGB oder der HBO erlassen wurden.
Das private Baurecht dagegen dient der Wahrung der privaten Interessen aller am Bau Beteiligten. Dazu gehören das Nachbarrecht und das Vertragsrecht. Das Einhalten der Regelungen ist nicht Teil der Bauaufsicht, sondern muss durch die Beteiligten sichergestellt werden.
Gesetzliche Grundlagen
Im Sinne des öffentlichen Rechts wird die Bauaufsicht von den Bauaufsichtsbehörden wahrgenommen. In Deutschland ist das Bauordnungsrecht Landesrecht und wird in jedem Bundesland durch die Landesbauordnung (LBO) geregelt.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Vorschriften
Die Bauaufsicht sorgt im jeweiligen Bundesland dafür, dass Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung im Rahmen des Baurechts abgewehrt werden. Die Bauaufsichtsbehörde darf bei Bauvorhaben kontrollieren, ob die einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts und etwaige Anordnungen eingehalten werden. Es geht dabei um die Errichtung und die Änderungen von baulichen Anlagen sowie deren Instandhaltung bzw. Änderung der Nutzung. Zu den baulichen Anlagen gehören alle Gebäude und Einrichtungen, die nicht mobil sind und aus Bauprodukten hergestellt wurden. Die Bauaufsichtsbehörde überwacht in erster Linie die Baugenehmigungsverfahren sowie die Bauordnungsverfahren.
Die Verantwortung der Bauaufsichtsbehörden
Je nach den landesrechtlichen Bestimmungen ist die Verantwortung der Bauaufsichtsbehörde dreigliedrig aufgebaut.
Oberste Bauaufsichtsbehörde – Diese kann Verwaltungsvorschriften und Baubestimmungen erlassen. Des Weiteren ist sie für die Zulassung von neuen Baustoffen und ähnlichen Dingen zuständig.
Obere Bauaufsichtsbehörde – Sie hat die Fachaufsicht gegenüber der unteren Baubehörde und ist somit der unteren Bauaufsichtsbehörde auch weisungsbefugt. Die Behörde wird tätig, wenn es zu begründeten Beschwerden oder Hinweisen kommt, die ihnen durch die untere Bauaufsichtsbehörde zugetragen werden.
Untere Bauaufsichtsbehörde – Sie überwacht alle zugewiesenen Bauvorhaben und überprüft die Baugenehmigungsanträge.
Die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden
Die Bauaufsichtsbehörden sollen darauf hinwirken, dass die Vorschriften bei Bauvorhaben auch wirklich eingehalten werden. Mit Bauvorhaben sind nicht nur deren Errichtung, sondern auch die Änderung, der Abbruch, die Nutzung bzw. Nutzungsänderung gemeint. Grundsätzlich darf weder von Gebäuden noch von anderen baulichen Anlagen eine Gefahr für Leben, Gesundheit und Umwelt ausgehen. Somit dürfen Gebäude nur an Orten errichtet werden, die den gesetzlichen Bauvorschriften entsprechen.
Überwachung und Kontrolle von Bauprojekten
Neben den verschiedenen Behörden wie zum Beispiel dem Bauordnungsamt sind zur Kontrolle und Überwachung von Bauprojekten noch weitere Personen beteiligt. Dazu gehören Bauherren, Planer, Architekten, Ingenieure und die ausführenden Unternehmen.
Die jeweiligen Aufgaben ergeben sich dabei aus den vertraglichen Vereinbarungen, ihren rechtlichen Verpflichtungen sowie den Zielsetzungen des Bauvorhabens.
Ziel der Überwachung und somit auch der Kontrolle ist es, dass eine Bauleistung sowohl termin- als auch kosten- und qualitätsgerecht ausgeführt wird.
Genehmigungsverfahren und Baugenehmigungen
Bevor ein Haus gebaut werden darf, ist das Baugenehmigungsverfahren entscheidend. Dies bedeutet, dass der Bauherr eine Baugenehmigung benötigt, bevor er mit dem Bau beginnen kann.
Das Genehmigungsverfahren hat dabei zum Ziel, dass eine Baugenehmigung durch eine Behörde wie zum Beispiel die Bauaufsicht erteilt wurde. Laut Gesetz muss das Genehmigungsverfahren von der Antragstellung bis zur Erteilung der Baugenehmigung innerhalb von drei und maximal 7 Monaten erledigt sein. Im Schnitt dauert je nach Situation und Verfahrensart ein Genehmigungsverfahren rund ein halbes Jahr länger als vom Gesetzgeber vorgesehen.
Die Bedeutung der Bauaufsicht für die Sicherheit
Die Bauaufsicht soll Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung abwehren. Sollen also Bauwerke oder sonstige bauliche Anlagen errichtet bzw. beseitigt werden oder steht eine Nutzungsänderung im Raum, muss die Bauaufsicht zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung zahlreiche gesetzliche Anforderungen überprüfen. Unter anderem geht es dabei um die Standsicherheit eines Gebäudes, das Einhalten der Vorschriften zum Brandschutz sowie den Vorschriften über die Mindestabstände zwischen den baulichen Anlagen.
Häufige Probleme und Herausforderungen in der Bauaufsicht
Immer wieder kommt es zu Problemen und Herausforderungen in der Bauaufsicht durch die Zusammenarbeit mit Architekten bzw. durch fehlende Kommunikation. Aufgrund von Erfahrungen lassen sich die meisten Probleme lösen, während es bei anderen Bauvorhaben zu deutlichen Herausforderungen kommt.
Fazit zur Bauaufsicht
Die Beauftragung einer Bauaufsicht ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch wird Bauherren gerade bei einem komplexen Bauprojekt empfohlen, eine Bauaufsicht zu beauftragen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Bauherr bautechnisch keine Erfahrung hat und nicht mehr Zeit als nötig auf der Baustelle verbringen möchte. Durch die Bauaufsicht können Bauherren sich viel Zeit und Mühe ersparen, selbst wenn dies bedeutet, dass mit weiteren Kosten rund um das Bauvorhaben zu rechnen ist. Jedoch kann gesagt werden, dass die anfallenden Kosten für die Bauaufsicht in den meisten Fällen geringer ausfallen, als wenn es später zu unentdeckten Baumängeln kommt. Gerade wegen ihrer Zuständigkeiten kann die Bauaufsicht auf die Beseitigung von Fehlern, welche beim Bauen entstanden sind, bestehen. In der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes sind die Aufgaben der Bauaufsicht festgeschrieben, sodass es hier nicht zu unnötigen Diskussionen kommen kann.
