Was ist ein Baugrundgutachten?
Der Begriff Baugrundgutachten ist oft zu hören, doch die wenigsten wissen, was sich tatsächlich dahinter verbirgt. Bauherren sehen oft nur die zusätzlichen Kosten und verzichten aus Unwissenheit auf das wichtige Gutachten und sind dann erstaunt, wenn sich herausstellt, dass ihr Grundstück sich nicht als Baugrund eignet. Im weiteren Verlauf möchten wir nicht erläutern, was ein Baugrundgutachten ist, sondern welche Ziele mit einem solchen Gutachten verfolgt werden.
Definition und grundlegende Konzepte
Beim Baugrundgutachten handelt es sich um ein Bodengutachten, mit dem der Eigentümer mehr über die Beschaffenheit des Bodens erfährt. Nur so kann sichergestellt werden, ob sich der Boden auch als Baugrund eignet.
Sehr oft sind auch Begriffe wie Gründungsgutachten oder geologischer Bericht zu hören. Es handelt sich auch hier um ein Baugrundgutachten. Anhand einer geoanalytischen Untersuchung des Bodens kann schon vor dem Hausbau ermittelt werden, ob es zu Wechselwirkungen zwischen dem Erdreich und dem geplanten Haus, dem Grundwasser sowie der Bebauung in der Nachbarschaft kommt. Auf den ersten Blick kann niemand sagen, ob sich ein Baugrundstück für den Bau des Traumhauses eignet, denn nicht selten wirken die Grundstücke solide und rundherum sind sie bebaut. Durch Verbesserungsmaßnahmen des Bodens, welche im Gutachten genannt werden, kann die Bebaubarkeit um ein Vielfaches verbessert werden. Nur durch das Baugrundachten kann mit Sicherheit gesagt werden, ob auf dem Bauland ein Massivhaus mit Keller möglich ist. Somit dient das Gutachten als Basis für jeden Hausbau und sollte nicht vernachlässigt werden. Die Folgen können verheerend sein.
Ziel und Zweck eines Baugrundgutachtens
Aufgrund des Baugrundgutachtens und der daraus resultierenden Analyse lassen sich Schäden und Risiken am Gebäude von Anfang an vermeiden. Dies betrifft vor allen Dingen Schäden, die durch Risse anhand von Setzungen, Absackungen und Feuchtigkeit entstehen. Experten sprechen in einem solchen Fall von einem Baugrundrisiko. Kommt es während des Baus zu solchen Schäden, kann dies im schlimmsten Fall den sofortigen Baustopp bedeuten. Für die Baufamilie bedeutet dies nicht nur Ärger, sondern auch ein Vielfaches an Mehrkosten. Somit bringt das Baugrundachten für den Bauherrn mehr Planungssicherheit, wenn es um die Planung und die damit verbundenen Kosten geht. Des Weiteren stellt das Baugrundgutachten eine rechtliche Absicherung gegen Folgeschäden dar.
Bei der Planung sind für einen Statiker die Daten aus dem Baugrundgutachten essenziell wichtig, denn damit kann er das Fundament sowie die Bodenplatte berechnen. Da der Statiker für seine Berechnungen haftbar gemacht werden kann, ist er auf entsprechende Informationen aus einem Gutachten angewiesen und würde fahrlässig handeln, wenn er ohne Bodengutachten seine Berechnungen vornimmt.
Bauherren bekommen nur mit dem Baugrundgutachten Klarheit über die Eigenschaften des Baugrunds. Auf keinen Fall sollten Baufamilien sich täuschen lassen, wenn bereits in der Nachbarschaft gebaut wurde und daher annehmen, dass die Bodeneigenschaften gut sind. Selbst wenn auf dem direkten Nachbargrundstück problemlos gebaut werden kann, kann dies ein paar Meter weiter schon ganz anders aussehen. Auf engen Bereichen sind Unterschiede in den Bodeneigenschaften keine Seltenheit und können nicht auf den ersten Blick erkannt werden. Misstrauisch sollten Baufamilien werden, wenn sowohl der Architekt als auch die Baufirma behaupten, dass das Bauen auch ohne Baugrundgutachten möglich ist, denn die Region wäre schließlich aus anderen Bauprojekten bekannt. Baufirmen versuchen so sehr oft die bauordnungsrechtliche Pflicht zu umgehen. Als Bauherr ist es ratsam, immer auf Nummer sicher zu gehen und ein Bodengutachten in Auftrag zu geben. Es handelt sich dabei nicht um nötige Ausgaben, denn das Gutachten kann helfen, Geld zu sparen und die Nerven zu schonen.
Ist ein Baugrundgutachten Pflicht?
In Deutschland ist das Baugrundgutachten nicht verpflichtend. Jedoch ist es sinnvoll, vor dem Kauf eines Grundstücks oder dem Hausbau ein Bodengutachten in Auftrag zu geben. Grundstückseigentümer sind für Risiken, die durch eine Bebauung ausgehen, allein verantwortlich. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich vor dem Baubeginn und der Planung intensiv mit dem Thema zu beschäftigen. Optimal ist es, wenn das Baugrundgutachten schon vor dem Grundstückskauf in Auftrag gegeben wird, denn dann müssen die Kosten für das Gutachten vom eigentlichen Besitzer getragen werden.
Wirken sich Bauarbeiten eventuell auf ein Nachbargrundstück aus, dann werden Grundstücksbesitzer verpflichtet, ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen. So lassen sich in jedem Fall Folgeschäden vermeiden.
Die Bedeutung der Bodenbeschaffenheit
Verschiedene Bodenbeschaffenheit lassen sich nicht nur innerhalb einer Region finden, denn vielfach sind innerhalb eines Grundstücks die Bodenarten unterschiedlich. Besteht der Boden aus Torf oder Wiesenkalk, dann eignet er sich nicht zum Bebauen. Zu Setzungen kann es kommen bei Böden aus weichem Lehm, Braunkohle oder mit sehr hohem humosen Anteil. Auch diese Böden eignen sich weniger gut zum Bau eines Hauses. Böden aus Sanden oder dicht gelagertem Kies sind dagegen sehr gut als Baugrund geeignet.
Das Bodengutachten gibt Hinweise auf die jeweiligen Bodenklassen eines Grundstücks. Sowohl für die Gesamtdauer eines Bauwerks als auch für die Baukosten und die architektonischen Möglichkeiten sind die Bodenklassen von großer Bedeutung. Aufgrund der Bodenklasse und somit der Beschaffenheit des Bodens werden die Kosten für den Aushub berechnet. Die Bodenklassen werden in 7 Kategorien unterteilt:
Bodenklasse 1: Oberboden
Bodenklasse 2: fließende Bodenarten (Sand)
Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
Bodenklasse 5: schwer lösbarer Boden
Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels
Selbst als Laie lässt sich erkennen, dass ein Boden mit der Beschaffenheit Klasse 3 einfacher zu bearbeiten ist als Böden mit den Klassen 4 bis 7. Dies erklärt auch, warum sehr viele Baufirmen die Grundstücke der Bodenklasse 3 zuordnen, selbst wenn kein Bodengutachten vorliegt.
Offiziell wurden die Bodenklassen abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, da diese sich noch feiner definieren lassen. Beim privaten Hausbau und bei kleinen Grundstücken wird allerdings immer noch von Bodenklassen gesprochen, wenn es um die Beschaffenheit des Bodens geht.
Die Rolle des Baugrundgutachtens in Bauprojekten
Mit einem Baugrundachten lässt sich ein Baugrundrisiko im Vorfeld erkennen. Anfallende Kosten können somit in das Bauprojekt miteinkalkuliert werden. Dies spart der Baufamilie später nicht nur Geld, sondern schont auch deren Nerven. Folgenden Baugrundrisiken sind bekannt:
Tragfähigkeit des Bodens ist zu gering
Sehr hoher Grundwasserspiegel, sodass drückendes Wasser großen Druck auf die Abdichtungen des Gebäudes ausübt
Hohlräume im Untergrund, die als Dolinen oder Karsttrichter bezeichnet werden
Sehr anspruchsvolle Böden wie zum Beispiel Wiesenkalk oder Seetone
Keine standfesten Böschungen
Schwer lösbares Festgestein
Unbekannte Schadstoffe im Baugrund wie zum Beispiel Altlasten oder Blindgänger
Welche Informationen enthält ein Baugrundgutachten?
Zu den wichtigsten Informationen im Baugrundgutachten gehören die Tragfähigkeit des Untergrunds sowie das Setzungsverhalten. Auch nicht unwichtig sind die Angaben rund um das Grundwasser und die Versickerung von Oberflächenwasser.
Um das Fundament bemessen zu können, sind die konkreten Kennzahlen, welche auf dem Baugrundgutachten beruhen, wichtig. Nur so können Statiker fundierte Empfehlungen zur Gründung des Baugrundes geben.
Des Weiteren gibt es in Deutschland bestimmte Regionen, die einer möglichen Erdbebenzone zugeordnet werden müssen.
Das Baugrundachten enthält die folgenden Informationen:
Bauort
Bauwerk
Auftraggeber
Aufbau des Baugrunds
Bodenart und Bodenkennwerte
Bodenmechanische Eigenschaften wie etwa Setzungsverhalten und Tragfähigkeit
Informationen rund um das Grundwasservorkommen sowie eventuelle mögliche Belastungen
Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser aus Regen oder künstlicher Bewässerung
Frostsicherheit Boden
Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
Abdichtung des Bauwerks – Keller als einfaches Mauerwerk oder wasserdicht
Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe durch ein erweitertes Gutachten
Lassen sich durch das Bodengutachten Auffälligkeiten oder gar Probleme erkennen, dann werden direkt im Baugrundgutachten konkrete Maßnahmen zur Verbesserung des Bodens vorgeschlagen, wie zum Beispiel entsprechende Verdichtungen.
Ablauf der Durchführung eines Baugrundgutachtens
Üblicherweise können direkte Aufschlüsse in Form von Rammkern-Bohrungen oder Bagger schürfen in Kombination mit den indirekten Aufschlüssen wie zum Beispiel die Ramm-Sondierungen durchgeführt werden.
Für die direkten Aufschlüsse werden Bodenproben zur Analyse im Labor untersucht. Diese dienen dann als Grundlage für ein Baugrundmodell und dessen Entwicklung.
Mit Rammsondierungen bzw. schweren Rammsondierungen (DPH) gemäß DIN EN ISO 22476-2 kann die Lagerungsdichte, also die Tragfähigkeit der Kiese und des Sandes bewertet werden.
Bei den Analysen im Labor wird unterschieden in bodenmechanische und chemische Analysen. Je nach Bauvorhaben und Böden werden die bodenmechanischen Untersuchungen entsprechend angepasst. Dies bedeutet, dass das Erdreich gesiebt werden kann, um Aufschluss über die Korngrößenverteilung zu erhalten. Das Erdreich kann auch im Hinblick auf seine Konsistenz und seine Plastizität genauer untersucht werden.
Chemische Analysen im Rahmen der Untersuchung werden nötig, wenn mit einer Belastung der Böden zu rechnen ist oder ein Verdacht darauf besteht. Hierzu muss sich der Bodengutachter mit dem Bauherren jeweils individuell abstimmen und das weitere Vorgehen planen.
Verantwortliche für die Erstellung von Baugrundgutachten
Das Bodengutachten wird von einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik erstellt. Der Bauherr kann einen solchen Bodengutachter direkt beauftragen, auch wenn in vielen Fällen die Bauträger die Beauftragung des Sachverständigen übernehmen. Nach Möglichkeit sollte der Bodengutachter aus der Region kommen, da er sich mit den lokalen Gegebenheiten bestens auskennt.
Bauherren sollten jedoch bedenken, dass ein solches Bodengutachten nicht in wenigen Stunden erstellt werden kann, auch wenn die Bohrarbeiten auf dem Baugrundstück nicht sehr lange dauern. Im Schnitt kann hier mit rund 3 Stunden geplant werden. Für die Untersuchungen im Labor muss entsprechend viel Zeit eingeplant werden. Üblicherweise dauert dies ein paar Tage. Dazu kommt noch die schriftliche Ausarbeitung, was wiederum 1 bis 2 Wochen Zeit in Anspruch nimmt. Sollten beim Bodengutachten Schadstoffe im Boden gefunden werden, dann dauert die Erstellung des Gutachtens entsprechend länger. Die Frage, wie lange eine Baugrunduntersuchung dauert, ist somit gerechtfertigt, denn die Planung kann dadurch beeinflusst werden.
Was kostet ein Baugrundgutachten?
Für ein Bodengutachten für ein Einfamilienhaus sollten Baufamilien mit Kosten von 500 bis 1.000 Euro kalkulieren. Die Kosten unterscheiden sich je nach Größe des Grundstücks sowie dessen Lage.
Wird das Baugrundstück gezielt auf Altlasten, Kampfmittel oder gar ein Erdbebenrisiko untersucht, dann ist mit höheren Kosten zu rechnen. Soll ein Haus mit Keller gebaut werden, dann fallen die Kosten ebenfalls höher aus. Es ist mit Mehrkosten von 15 bis 20 % zu rechnen. Doch im Hinblick auf eventuelle Schäden und Folgekosten relativieren sich die Kosten für das Baugrundgutachten.
Fazit zum Baugrundgutachten
Wenn Baufamilien beim Bau ihres Hauses auf Nummer sicher gehen wollen, dann sollten sie in jedem Fall ein Baugrundgutachten im Rahmen einer Baugrunduntersuchung in Auftrag geben. Die Kosten für das fachmännisch erstellte Guthaben relativieren sich schnell, wenn im Vorfeld klar ist, ob das Grundstück sich überhaupt zum Bauen eignet oder mit welchen Mehrkosten gerechnet werden muss. Als Bauherr sollte man auf keinen Fall die anfallenden einsparen wollen, denn eventuelle Folgeschäden können gravierend sein und den Traum von den eigenen vier Wänden gefährden.
