Definition der Baulinie
Experten bezeichnen die Baulinie auch sehr oft als Fluchtlinie. Im Bebauungsplan ist die Baulinie als rote Linie auf einer Grundstücksfläche gekennzeichnet.
Gibt es auf einer Grundstücksfläche eine solche rote Linie (Baulinie), dann muss der Eigentümer gemäß § 23 Absatz 2 BauNVO mit einer Gebäudeseite direkt auf den Fluchtlinien bauen. Ein Vor- oder Zurücksetzen von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann nach Ermessen der zuständigen Behörde erlaubt werden. Es ist möglich, dass im Bebauungsplan Ausnahmen nach Art und Umfang für die überbaubare Grundstücksfläche vorgesehen sind. Für den Eigentümer bedeutet dies, dass er keinen weiteren Entscheidungsspielraum hat, wenn es auf seinem Grundstück eine solche Fluchtlinie gibt. Es muss beim Bauen in jedem Fall bis an die Baulinie herangehen. Die überbaubare Grundstücksfläche erlaubt kein dahinter Zurücktreten von Gebäudeteilen. So soll erreicht werden, dass an der Straßenseite des Grundstücks eine durchgehende Flucht von Gebäuden entsteht, um so ein einheitliches Siedlungsmuster zu erzielen.
Baulinien und Baugrenzen – Unterschiede
Laien können die Begriffe Baulinien und Baugrenzen in der Regel nur schwer auseinanderhalten und kennen dementsprechend auch nicht die Unterschiede. Nachfolgend eine kurze Erläuterung zu den Begriffen.
Baulinien
Bei Baulinien im Bebauungsplan sind keinerlei Abweichungen möglich. Es ist wichtig, dass die Gebäude bis direkt an die Baulinie erbaut werden. Dabei darf der Begriff Baulinie nicht mit der Baugrenze verwechselt werden.
Baugrenzen
Baugrenzen beschreiben eine exakt festgelegte Grenze auf dem Grundstück, die bei der Bebauung nicht überschritten werden darf. Im Gegensatz zur Baulinie müssen Gebäude nicht bis an die Baugrenze reichen, sondern können auch dahinter zurückbleiben. In einigen Bebauungsplänen werden auf Grundstücksflächen die Baugrenzen oft in Kombination mit der Baukante genutzt.
Rechtliche Grundlagen und Vorschriften
Die rechtlichen Grundlagen zu den Baulinien sind im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu finden. Die wichtigsten Paragrafen hierzu sind:
§ 1 BauGB (Zweck des Gesetzes und Begriffsbestimmungen)
§ 9 BauGB (Inhalt und Darstellung von Bebauungsplänen)
§ 23 BauNVO (Baulinien und Baugrenzen)
Warum ist die Baulinie wichtig?
Die Baulinien im Bebauungsplan sind wichtig, um bei der städtebaulichen Entwicklung den Verlauf von Straßen und sonstigen Verkehrsflächen zu regeln. Des Weiteren dienen die Baulinien der Sicherung von Grünanlagen oder von Verkehrsflächen. Bei der Bebauung eines Grundstücks gelten die Baulinien als verbindliche Regelung sowohl für Haupt- als auch für Nebengebäude.
Baulinienfestlegung und -anpassung
Die Festsetzung der Baulinie erfolgt durch die jeweilige Gemeinde im Rahmen einer Bauleitplanung. Die Gemeinde kann die Festsetzung nicht willkürlich entscheiden, denn sie ist an die Vorschriften des übergeordneten Raumordnungsplan und den Flächennutzungsplan gebunden.
Straßenseitige Baulinien beginnen parallel zur Straßenbegrenzungslinie, wobei der Abstand von der Verkehrsbedeutung der Straße und den örtlichen Gegebenheiten abhängig ist. Üblicherweise gelten folgende Abstände:
Baulinien werden nicht nur zur Straßenseite hin festgelegt, sondern können auch entlang der Grundstücksgrenzen reichen. Hier ist die Baulinie im rechten Winkel zur Straßenbegrenzungslinie definiert. Die Abstände werden dabei ebenfalls durch die Festsetzungen im Bebauungsplan bestimmt.
Wann ist eine Überschreitung der Baulinie zulässig?
Eine Baulinie ist verbindlich und Überschreitung der festgelegten Grenzen sind nicht möglich. Im Baurecht gibt es jedoch Ausnahmen und Sonderreglungen, die eine Überschreitung einer Baulinie unter bestimmten Voraussetzungen zulassen. Dazu zählen Balkone, Vordächer, Erker, Garagen oder Carports.
Ob und wie ein Überschreiten der Baulinie möglich ist, wird von den örtlichen Bauvorschriften geregelt. Bauherren können bei einem begründeten Anlass bei der Gemeinde einen Antrag auf die Befreiung der Festsetzungen aus dem Bebauungsplan stellen.
Rechtliche Folgen bei Baulinienverletzungen
Eine Verletzung der Baulinie kann verschiedene Rechtsfolgen nach sich ziehen. In den meisten Fällen wird die Bauaufsichtsbehörde den Bauherren auffordern, den Bau mit der festgelegten Baulinie in Einklang zu bringen. Dies kann durch eine Rückbauverpflichtung erfolgen. Des Weiteren können Bußgelder verhängt werden. Im schlimmsten Fall wird dem Bauherrn das Baurecht für das betreffende Grundstück entzogen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollten Baufamilien vor der Bauplanung sich intensiv mit den örtlichen Festsetzungen rund um die Baulinie und Baugrenze befassen und bei ihrem Bauvorhaben berücksichtigen.
Fazit zur Baulinie
Als Bauherr ist es wichtig, sich vor dem Bauvorhaben nicht nur mit dem Begriff Baulinie, sondern auch mit der Baugrenze zu beschäftigen. So lassen sich unschöne Situationen vermeiden, die im schlimmsten Fall den Rückbau eines Gebäudes bedeuten oder gar das Entziehen des Baurechts für das Grundstück. All dies kostet Zeit, Nerven und Geld. Um dies zu vermeiden, sollten entsprechende Tipps der Bauämter oder der Fachanwälte befolgt werden.
