Bausachverständiger

Die Rolle eines Bausachverständigen

Bausachverständige werden auch sehr oft als Baugutachter, Sachverständige rund um den Bau oder Baubegleiter genannt. Aufgrund ihrer Erfahrungen und dem Fachwissen überprüfen Bausachverständige unter anderem die fachgerechte Ausführung der verschiedenen Arbeiten rund um den Hausbau. Zusätzlich werden von dem Gutachter Immobilien auf Mängel bzw. Bauschäden überprüft, die entweder schon während der Bauphase oder erst nach der Fertigstellung entstanden sind.

Wie der Name schon vermuten lässt, kann ein Baubegleiter den Hausbau von Anfang an begleiten. So lassen sich schon früh Abweichungen vom Bauvertrag erkennen und gezielt gegensteuern.

Auch beim Kauf eines Hauses kann ein Sachverständiger mit seinem Fachwissen den zukünftigen Hausbesitzern mit Rat und Tat zur Seite stehen. So können Mängel aufgedeckt werden, die ein Laie leicht übersieht. Zudem kann der Gutachter den Wert der Immobilie beurteilen und etwas zur Höhe der eventuellen Sanierungskosten sagen.

Der Bausachverständige wird vom Bauherren oder vom Käufer engagiert. Da die Berufsbezeichnung nicht rechtlich geschützt ist, sollte beim Engagement auf die Ausbildung, die Berufserfahrung und die Sachkenntnis großen Wert gelegt werden.

Aufgaben und Verantwortlichkeiten eines Bausachverständigen

Sowohl die Aufgaben als auch die Verantwortlichkeiten von Bausachverständigen sind weit gefächert. Bevor wir ein paar näher eingehen, möchten wir einen kompletten Überblick geben:

• Bei Maßnahmen zur energetischen Sanierung eine Gebäudeanalyse sowie die entsprechende Beratung

• Energiekonzepte für verschiedene Gebäude erstellen

• Beraten bei gesetzlichen Vorgaben und zu technischen Fragen

• Beantragung von öffentlichen Fördermitteln unterstützen

• Verträge rund um den Kauf, Bau oder die Sanierung beurteilen

• Neubauten und Sanierungen begleiten

• Bauabnahme vorbereiten und begleiten

• Kontrolle der Mängelbeseitigung

• Schäden analysieren (Höhe und Ausmaße)

• Schadenshöhen bei Mängeln bewerten

• Sanierungskosten bewerten

• Bei gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten die Schuldfrage klären

• Schäden und Reparaturen dokumentieren inklusive der Beweissicherung

• Fachgerechte Vermessung

• Bewertung von Immobilien

• Beratung beim Kauf von Immobilien sowie die Analyse von Schwachstellen

• Bodengutachten, Brandschutzgutachten und Schadstoffgutachten erstellen

• Lüftungskonzepte nach DIN 1946 sowie Energieausweise ausstellen

Bauinspektion und -überwachung

Rund um den Hausbau kann ein Sachverständiger für das Bauwesen zur Baubegleitung engagiert werden. Der Baubegleiter wird zuerst überprüfen, ob die Planung dem Stand der Technik entspricht und ob alles ordnungsgemäß abläuft.

In den verschiedenen Bauphasen beim Bau einer Immobilie wird er bei den unterschiedlichsten Gewerken Stichproben durchführen, um so zu ermitteln, ob die Ausführung korrekt ist. Ist dies nicht der Fall, kann der Gutachter sofort eingreifen, um so in der Folge Bauschäden zu verhindern. Dies gilt insbesondere bei schadensanfälligen Arbeiten.

Wenn Bauherren beim Bau ihres Hauses von Anfang an auf Nummer sicher gehen wollen, sollten sie in jedem Fall einen Bausachverständigen engagieren, der das gesamte Bauvorhaben begleitet. Zu den Aufgaben gehören der Blick auf die Baufinanzierung ebenso wie das Einschätzen der Baunebenkosten. Des Weiteren überprüft er den Bauvertrag sowie die Bau- und Leistungsbeschreibung, bevor der Bauherr seine Unterschrift darunter setzt. Im Rahmen seiner Überwachungstätigkeiten wird der Baubegleiter auch das energetische Konzept und die Fachplanung der Heizung- und Sanitäranlagen überprüfen. 

Der Sachverständige besucht regelmäßig mit dem Bauherrn die Baustelle, um so den Baufortschritt zu überprüfen. Dabei erfolgen Zwischenabnahmen bei Fertigstellung

• von Keller oder Bodenplatte

• Rohbau

• nach Installationen der Rohre, allerdings vor dem Verputzen

• des Innenputzes

Sobald alle Bauphasen abgeschlossen sind, kann eine Thermografie und der Blower Door Test durchgeführt werden. Danach wird die Schlussabnahme vorbereitet, bei der er den Bauherrn begleitet.

Nach Ende der Gewährleistungsfrist von 5 Jahren kann der Baubegleiter erneut engagiert werden, um Schäden und Baumängel festzuhalten.

Erstellung von Gutachten und Berichten

Nicht nur beim Kauf einer Immobilie, sondern auch bei deren Verkauf kann der Baugutachter ein Wertgutachten erstellen, das Auskunft über den tatsächlichen Wert der Immobilie gibt und somit Preisverhandlungen verkürzt. Im Rahmen einer solchen Bewertung kann der Sachverständige sowohl ein Komplettgutachten als auch ein Kurzgutachten erstellen. Der Unterschied hierbei liegt in der Anzahl der einzelnen Details, die im Gutachten aufgeführt werden.

Auf Wunsch kann der Sachverständige den zukünftigen Hausbesitzer beim Hauskauf bzw. der Hausbesichtigung begleiten, um so in einem Baugutachten eventuelle Mängel aufzuführen und die anfallenden Reparaturkosten einschätzen. Das ist gerade beim Kauf von älteren Bestandsimmobilien sehr wichtig. Da hier der Zustand von Dach, Außendämmung und die Heizungsanlage genau begutachtet werden muss. Im Rahmen eines solchen Gutachtens können die Sachverständigen auch überprüfen, ob Änderungswünsche realisierbar sind. Das bedeutet, ob eine Photovoltaikanlage installiert werden darf oder der Anbau einer Garage laut Bebauungsplan möglich ist.

Des Weiteren dürfen die Sachverständigen Energiekonzepte erstellen und die dazugehörigen Energieausweise ausstellen. Dabei führen sie in der Regel auch eine energetische Beratung durch. Sie können Gutachten zu Schadstoffen im Gebäude ebenso erstellen wie ein nötiges Boden- und Brandschutzgutachten.

Rechtsstreitigkeiten und Schlichtung

Kommt es zu Rechtsstreitigkeiten, kann ein Gutachter entsprechend Stellung nehmen. Aus diesem Grund werden auch bei Gericht immer wieder Bausachverständige gehört, wenn Streitereien im Raum stehen, die sich im Vorfeld gemeinsam mit dem Gutachter nicht schlichten lassen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es um einen Hauskauf oder um den Hausbau geht.

Wie viel kostet ein Bausachverständiger?

Die Kosten für einen Bausachverständigen können nicht pauschal benannt werden, denn sie sind immer vom Aufwand abhängig. Weitere ausschlaggebende Faktoren rund um die Kosten für einen Bausachverständigen sind die Größe des Objekts, die Qualifikation des Bausachverständigen sowie die Region.

Wenn ein Bausachverständiger einen kompletten Hausbau betreut, dann ist dies natürlich teurer, als wenn der Baugutachter nur für bestimmte Teilbereiche engagiert wird. Für welche Teilbereiche der Baugutachter engagiert wird, muss zwingend in einem entsprechenden Vertrag festgehalten werden.

Im Übrigen kann ein Bausachverständiger sein Honorar selbst festlegen. Dieses Honorar setzt sich aus seinem Stundenlohn sowie den Spesen für Anfahrten, Porto und dergleichen zusammen. Zum Honorar gerechnet wird auch der Seitenpreis für das Baugutachten. Je umfangreicher das Gutachten ausfällt, umso teurer wird es selbstverständlich. In der folgenden Tabelle haben wir die gängigsten Kosten durch einen Baugutachter aufgeführt: