Was ist eine Bauvoranfrage?
Die Bauvoranfrage wird in Fachkreisen auch oft als „kleine Schwester“ des Bauantrages bzw. als das „kleine Genehmigungsverfahren“ gesehen. Durch den Vorbescheid, der von der zuständigen Baubehörde ausgestellt wird, kann über die spätere Entscheidung des Bauantrags nicht im Vorfeld entschieden werden. Baufamilien bekommen durch die Bauvoranfrage allerdings Planungssicherheit für ihr Bauvorhaben. Dies bedeutet, dass die bereits genehmigten Teilaspekte der Anfrage durch den Bauvorbescheid rechtsgültig sind.
Als Bauherr kann mit der Bauvoranfrage geklärt werden, ob das geplante Bauvorhaben zulässig ist. Dies ist besonders wichtig, wenn noch kein Bebauungsplan vorliegt oder das Baugrundstück sich in einem Außenbereich befindet, welcher nicht als Teil einer zusammenhängenden Bebauung bzw. Bauplanung ist.
In § 73 der Niedersächsischen Bauordnung heißt es, dass über eine Baumaßnahme auf Antrag entschieden werden soll. Wird nicht innerhalb der nächsten drei Jahre ein Bauantrag gestellt, dann erlischt laut § 73 Abs. 2 der bereits erteilte Bauvorbescheid. Die Geltungsdauer des Bauvorbescheides kann auf Anfrage um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden. Im Übrigen ist die Niedersächsische Bauordnung mit den Bauordnungen der anderen Bundesländer gleichzusetzen.
Die Vorteile der frühzeitigen Klärung von Baufragen
Grundsätzlich ist für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung nötig. Durch die Bauvoranfrage kann geklärt werden, ob das geplante Bauvorhaben rechtlich möglich ist. Dies ist besonders dann von Vorteil, wenn zukünftige Baufamilien ein Baugrundstück kaufen möchten, um dort ihr Traumhaus zu bauen. Mit der Bauvoranfrage sind sie auf der sicheren Seite, ob auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf und wenn, ob ihre Vorstellungen vom neuen Haus realisierbar sind. Ist dies nicht der Fall, kann vom Grundstückskauf abgesehen werden.
Vorteilhaft ist die Bauvoranfrage nicht nur für Käufer eines Grundstücks, sondern auch für Verkäufer. Durch die Bauvoranfrage kann ein höherer Verkaufspreis erzielt werden, da potenzielle Käufer eine rechtsgültige Genehmigung für Teilaspekte auf dem Bauland bekommen.
Zieht die Bauvoranfrage einen positiven Bauvorbescheid nach sich, dann steht dem grundsätzlichen Baugenehmigungsverfahren nichts mehr im Wege. Experten sprechen hier von einer positiven Feststellungswirkung für das Baugenehmigungsverfahren.
Wann sollte man eine Bauvoranfrage stellen?
Die Bauvoranfrage sollte immer dann gestellt werden, wenn ein Haus in einem Baugebiet errichtet werden soll, das deutlich von der Norm abweicht. Gerade wenn die Grundstückseigentümer Zweifel haben, dass ihr Bauantrag genehmigt wird, sollte eine Bauvoranfrage mit Antrag auf einen Bauvorbescheid gestellt werden.
Liegt das Bauland in einem Außenbereich oder gibt es für das entsprechende Baugebiet noch keinen gültigen Bebauungsplan, sollte ebenfalls eine Bauvoranfrage gestellt werden. Es gibt eine Vielzahl von Flächen ohne Bebauungsplan. Diese Flächen wurden zum größten Teil vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes im Jahr 1960 schon bebaut.
Eine Bauvoranfrage sollte auch immer dann gestellt werden, wenn ein Baugrundstück ohne gültigen Bebauungsplan veräußert werden soll. Mit der Bauvoranfrage und dem dazugehörigen Bauvorbescheid kann der Verkaufspreis für den Baugrund deutlich angehoben werden. Ähnlich sieht es auch beim Grundstückskauf aus. Die zukünftigen Eigentümer bekommen die Sicherheit, dass sie nach dem Kauf ihr Eigenheim auf dem Baugrund bauen dürfen und somit das Baugenehmigungsverfahren Aussicht auf Erfolg hat. Die vorzeitige Planung rund um das Traumhaus kann beginnen.
Der Ablauf einer Bauvoranfrage
Die Bauvoranfrage, die amtlich auch als Antrag auf Bauvorbescheid bezeichnet wird, ist eine an die zuständige Baubehörde gestellte Anfrage zum nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren. Der Ablauf ist grundsätzlich immer gleich. Im Folgenden möchten wir näher darauf eingehen.
Schritte und Prozess von der Antragstellung bis zur Entscheidung
Der Antrag auf den Bauvorbescheid kann sowohl förmlich als auch formlos gestellt werden. Wer sich für den formlosen Antrag entscheidet, der muss lediglich einen Lageplan sowie Skizzen seines Bauvorhabens einreichen. Allerdings muss der Antragsteller sich hier im Klaren sein, dass der Bescheid der Baubehörde rechtlich nicht bindend ist. Um mehr Sicherheit zu haben, sollte der Antrag förmlich gestellt werden. Dies bedeutet, dass die Bauvoranfrage in schriftlicher Form wahlweise beim Bauordnungsamt oder der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden muss. Der Antragsteller muss in diesem Fall weder Architekt noch Bauplaner oder Bauherr sein. Es muss lediglich nachgewiesen werden, dass ein Kaufinteresse für das entsprechende Grundstück besteht. Somit verfügt der Antragsteller auch über eine Vollmacht des Grundstückseigentümers. Durch die detaillierten Bauvorlagen beim förmlichen Antrag gibt es für den Bauvorentscheid eine Bindewirkung. Jedoch kann jedes Bundesland über den Umfang der Bindewirkung selbst entscheiden. In den meisten Fällen wird eine solche Bauvoranfrage als gebundene Verwaltungsentscheidung gesehen. Es gibt aber auch Ausnahmen, sodass die Anfrage lediglich als Zusicherung gesehen wird. Behörden behalten sich so das Recht vor, die Bindewirkung des erteilten Bauvorbescheids wieder aufzuheben.
Welche Dokumente und Informationen sind erforderlich?
Wie bereits erwähnt, sollte für mehr Planungssicherheit die Bauvoranfrage förmlich gestellt werden. Dies ist zwar weniger umfangreich als später der Bauantrag, dennoch müssen eine Reihe von Unterlagen beigefügt werden. Folgende Dokumente müssen für die förmliche Bauvoranfrage mit eingereicht werden:
Antragsformular
Ein Auszug auf der amtlichen Flurkarte
Eine Baubeschreibung
Zusätzlich ein detaillierter Fragenkatalog des Architekten oder Bauingenieurs. Dabei ist wichtig, dass die Fragen so formuliert sind, dass die Behörde diese nur mit einem Ja oder Nein beantworten kann.
Dazugehörige Bauzeichnungen und Bauvorlagen inklusive einem Lageplan, Grundrissen, Ansichten, Schnitten, Entwässerung und der Wasserversorgung
Für ein gewerbliches Bauvorhaben muss eine genaue Nutzungsbeschreibung in den Bauvorlagen dabei sein
Fotos vom Grundstück
Kopien von eventuellen Baulasten
Bei Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans ein entsprechender Antrag auf Ausnahmen. Beispiel dafür sind die Abstandsflächen.
Berechnung des Bruttorauminhalts
Auszug aus dem Grundstücksnachweis
Unterschriften mit Ort und Datum
In einigen Bundesländern muss die förmliche Bauvoranfrage von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt) gestellt werden.
Was passiert nach der Bauvoranfrage?
Sollten zukünftige Bauherren von der zuständigen Behörde eine positive Rückmeldung auf ihre Bauvoranfrage erhalten, bedeutet dies jedoch nicht, dass sie sofort mit ihrem Bauvorhaben beginnen können. Bevor das Bauvorhaben endgültig starten kann, muss der obligatorische Bauantrag gestellt werden. Erst, wenn der Bauantrag genehmigt wurde, kann der Hausbau beginnen.
Allerdings dürfen sich die zukünftigen Baufamilien nach dem Bauvorbescheid nicht unbegrenzt Zeit lassen, bis sie ihr Bauvorhaben in die Tat umsetzen. Je nach Bauordnung der Bundesländer hat die Bauvoranfrage eine Gültigkeit von ca. 3 Jahren. Sollen die 3 Jahre nicht ausreichen, dann müssen Baufamilien einen Antrag auf Verlängerung stellen. Eine solche Verlängerung ist in Bayern für bis zu 2 Jahre möglich, während in allen anderen Bundesländern andere Fristen für die Verlängerung gelten.
Wenn die Bauvoranfrage abgelehnt wurde, dann bekommen die Antragsteller einen Ablehnungsbescheid. Dieser Ablehnungsbescheid gibt ihnen das Recht, Widerspruch dagegen einzulegen. Ein solcher Widerspruch ist mit weiteren Gebühren verbunden. Besser ist es, beim Erhalt des Ablehnungsbescheids das persönliche Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Behörde zu suchen. Hilfreich ist es, wenn der Antragsteller dabei von einem Architekten oder einem Bauingenieur, der alle Fragen des Bauvorhabens beantworten kann, unterstützt wird. Im Idealfall kann ein Kompromiss gefunden werden, sodass das Bauvorhaben mit ergänzenden Unterlagen dennoch ermöglicht wird.
An wen richtet sich eine Bauvoranfrage?
Die förmliche Bauvoranfrage, die von einem Bauingenieur oder Architekt vorbereitet wurde, muss bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Es macht in jedem Fall Sinn, die Bauvoranfrage von dem zuständigen Architekten oder einer vergleichbaren Person vorbereiten zu lassen, da hier Erfahrung mit dem Planungs- und Bauordnungsrecht vorhanden ist. Dank der entsprechenden Fachkenntnis kann die Bebaubarkeit von einem Grundstück besser beurteilt werden. Wenn nötig, kann die entsprechende Vorplanung gleich mit erstellt werden. Aus letzterem Grund sollte auf keinen Fall an der falschen Stelle Geld gespart werden.
Sollte es noch Fragen zum Baugenehmigungsverfahren oder zum Vorbescheid sowie zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens geben, ist es ratsam, sich bei der Bauaufsicht oder der zuständigen Baubehörde zu informieren.
Bearbeitungszeit und Gebühren
Beim Bauvoranfrage stellen kommt es unweigerlich zu Fragen, wie lange die Bearbeitung dauert oder mit welchen Kosten zu rechnen ist. Wir haben zu diesen Fragen ein wenig recherchiert.
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Bauvoranfrage?
Wie viel Zeit sich das Bauamt für die Prüfung der Bauvoranfrage nehmen darf, wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Durchschnittlich müssen Antragsteller mit einer Bearbeitungszeit von 3 Monaten nach der Bauvoranfrage rechnen.
Sobald der Bauvorbescheid erstellt wurde, hat dieser nur eine zeitlich begrenzte Bindungswirkung. Von Bundesland zu Bundesland wird diese Bindungswirkung anders geregelt. Baufamilien können im Schnitt von einer Bindungswirkung zwischen 2 und 3 Jahren ausgehen. Innerhalb dieser Zeit müssen sie einen Bauantrag zur Erteilung einer Baugenehmigung stellen. Geschieht dies nicht, dann erlischt die Bindungswirkung und es muss später eine neue Bauvoranfrage gestellt werden, die das gleiche Prozedere nach sich zieht. Allerdings kann durch einen Antrag die Frist verlängert werden. Auch dies wird in jedem Bundesland anders geregelt.
Gebühren und Kosten im Zusammenhang mit Bauvoranfragen
Die Gebühren bzw. die Kosten für die Bauvoranfrage sind sowohl vom. Bearbeitungsaufwand als auch von der zuständigen Baubehörde abhängig. Wird ein formloser Antrag gestellt, belaufen sich die Kosten in der Regel auf 50 bis 200 Euro.
Deutlich teurer wird der förmliche Antrag. Im Schnitt liegen die Kosten hier bei ca. 1 % der voraussichtlichen Baukosten oder 40 bis 60 % der nachfolgenden Baugenehmigung. Für ein Einfamilienhaus bedeutet dies, dass Gebühren von rund 400 Euro anfallen können. Für ein Mietshaus oder generell für Häuser mit mehreren Wohneinheiten können die Gebühren 5.000 Euro und mehr betragen.
Antragsteller bzw. Bauinteressierte sollten sich bei der zuständigen Behörde Informationen rund um die Gebühren einholen, damit es nicht zu unschönen Überraschungen kommt. Leider sind die Gebühren für die Bauvoranfrage stellen nicht bundeseinheitlich geregelt.
Doch mit den Gebühren für die Behörde ist es nicht getan, denn die Kosten für den Architekten müssen hinzuaddiert werden. Dieser wird seine Kosten nach der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) stellen.
Best Practices und Tipps
Die folgenden Tipps sollen helfen, Fehler bei der Antragstellung zu vermeiden, damit die Bauvoranfrage erfolgreich wird.
Empfehlungen für eine erfolgreiche Bauvoranfrage
Damit die Bauvoranfrage Aussicht auf Erfolg hat und nicht sofort abgelehnt wird sollten folgende Tipps beachtet werden:
Im entsprechenden Formular für die Bauvoranfrage sollten alle Fragen so gut wie möglich beantwortet werden. Dazu gehören alle Angaben zum Grundstück sowie zum geplanten Bauvorhaben mit den entsprechenden Maßen und der Gebäudeklasse.
Des Weiteren sollte ein Lageplan sowie ein Auszug aus der Flurkarte beigelegt werden. Wichtig in diesem Zusammenhang sind auch alle Angaben, die sich auf die Entwässerung und die spätere Wasserversorgung beziehen.
Damit die Auskunft des Bauamts rechtlich bindend ist, sollte die Bauvoranfrage immer förmlich gestellt werden, auch wenn dies Mehraufwand und extra Kosten bedeutet.
Häufige Fehler vermeiden
Einer der größten Fehler bei der Bauvoranfrage ist es, Kosten einsparen zu wollen und die Bauvoranfrage formlos zu stellen bzw. beim förmlichen Antrag auf die Unterstützung eines Architekten aus Kostengründen zu verzichten. Hier sparen Bauherren eindeutig am falschen Ende.
Ebenfalls zu den häufigen Fehlern gehören, dass die Anträge unvollständig und nicht wahrheitsgemäß ausgefüllt werden.
Fazit: Bauvoranfrage – Frühzeitige Klarheit für erfolgreiche Bauprojekte
Auf keinen Fall darf die Bauvoranfrage mit einer Baugenehmigung gleichgesetzt werden, was dazu führen kann, dass der Bauherr unrechtmäßig mit dem Bau begonnen hat. Nach der erfolgreichen Bauvoranfrage muss zur vollständigen Klarheit rund um das Bauvorhaben der formelle Bauantrag gestellt werden. In der Regel wird dann die formelle Baugenehmigung erteilt und dem Hausbau steht nichts mehr im Wege.
Durch den positiven Bauvorbescheid bekommen Grundstücksbesitzer nur die Sicherheit, dass sie ihr geplantes Bauprojekt auf dem entsprechenden Grundstück verwirklichen können. Dies bedeutet, dass mit dem Bauvorbescheid lediglich geklärt wird, ob das Haus gemäß den Vorstellungen der Baufamilie gebaut werden darf und ob es dem gültigen Baurecht entspricht.
