Wie wird eine Einliegerwohnung definiert?
Ursprünglich waren auf Bauernhöfen Einliegerwohnungen zu finden. In den separaten Räumen wurden die Landarbeiter (Einlieger) zur Miete untergebracht.
Heute ist der Begriff Einliegerwohnung rechtlich klar definiert. Einliegerwohnungen unterscheiden sich von normalen Mietwohnungen durch die nachfolgenden Kriterien:
Es handelt sich um eine Wohnung im Eigenheim des Vermieters. Der Vermieter muss die Hauptwohnung selbst bewohnen.
Die Einliegerwohnung muss über einen separaten und abschließbaren Eingang verfügen. Dies bedeutet, dass die Einliegerwohnung unabhängig von der Vermieter-Wohnung genutzt werden kann. Somit sind einzeln vermietete Zimmer, die über die Wohnung des Vermieters betreten werden, keine Einliegerwohnung im rechtlichen Sinne.
Flur und Treppenhaus können sowohl vom Vermieter als vom Mieter gemeinsam genutzt werden, während eine gemeinsame Nutzung von Küche und Bad nicht erlaubt ist.
Mieter einer Einliegerwohnung haben weniger Rechte als normale Mieter, was insbesondere den Kündigungsschutz betrifft.
Um nach Ende des Zweiten Weltkriegs den Wohnraummangel einzudämmen und die Situation zu entschärfen, wurden damals Bauherren verpflichtet, in neue Einfamilienhäuser eine Einliegerwohnung zu integrieren.
Wann lohnt sich eine Einliegerwohnung?
Die Einliegerwohnung ist immer dann lohnenswert, wenn Hausbesitzer auf verschiedene finanzielle Vorteile nicht verzichten wollen. Dazu gehören:
Die Mieteinnahmen der Einliegerwohnung sind Teil der Finanzierungsraten, um die Immobilienfinanzierung auf sichere Beine zu stellen.
Nach Beendigung der Finanzierung dienen die Mieteinnahmen der Einliegerwohnung als zweites Einkommen.
Es kann sowohl für die Einliegerwohnung als auch für die Hauptwohnung ein separates Darlehen aufgenommen werden.
Erfüllt das Haus alle Vorgaben der KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau), sind doppelte staatliche Förderungen möglich.
Durch Vermietung der Einliegerwohnung sind Steuervorteile denkbar. Dazu zählen neben den Zinskosten für die Einliegerwohnung auch die Kosten für die Instandhaltung, Modernisierung, Maklerkosten, Reparaturkosten und bei einem Neubau auch die Herstellungskosten.
Ob sich die Vermietung einer Einliegerwohnung lohnt, muss im einzelnen Fall bestimmt werden. Dazu wird die Höhe der Mieteinnahmen mit der Höhe der Ausgaben verglichen. In den meisten Fällen lohnt die Vermietung der Einliegerwohnung erst ab einer Größe von 50 Quadratmetern oder bei zwei Zimmern.
Neben den finanziellen Vorteilen durch eine Vermietung der Einliegerwohnung muss auch an die sozialen Aspekte gedacht werden. Einliegerwohnungen bieten die Möglichkeit, dass zwei Generationen unter einem Dach leben und sich im Alltag gegenseitig unterstützen. Auch mit familienfremden Mietern ist dies möglich, wenn eine enge Bindung aufgebaut werden kann.
Vorteile einer Einliegerwohnung?
Wird eine Einliegerwohnung in das Eigenheim integriert, dann hat dies ein paar nennenswerte Vorteile. Auf die Wichtigsten möchten wir im Folgenden eingehen.
Mieteinnahmen
Es spielt keine Rolle, ob die Einliegerwohnung an Familienmitglieder (Eltern, Kinder) oder an außenstehende Fremde vermietet wird. Die Wohnung sorgt aufgrund der Vermietung für regelmäßige und verlässliche Einnahmen, welche zur Tilgung eines Baudarlehens verwendet werden können. Aufgrund der aktuellen Wohnungsknappheit wird es kaum Schwierigkeiten mit sich bringen, die Einliegerwohnung entsprechend zu vermieten. Gerade in Ballungszentren und in Wohngebieten, die in der Nähe einer Hochschule oder Universität liegen, sind sehr leicht Mieter zu finden.
Wertsteigerung
Bei einem eventuellen Verkauf des Hauses in Zukunft sorgt die Einliegerwohnung für eine Wertsteigerung der Immobilie. Nicht nur das Homeoffice, sondern auch das Mehrgenerationen wohnen gewinnt immer mehr an Bedeutung, sodass Häuser, bei denen eine flexible Nutzungsmöglichkeit geboten wird, sehr beliebt sind.
Mehr Wohnraum
Die Einliegerwohnung sorgt für mehr Platz bzw. Wohnraum innerhalb der Familie. Dabei spielt es keine Rolle, ob Kinder die Wohnung nutzen oder ob ein pflegebedürftiger Verwandter in der Wohnung lebt. Denkbar ist es auch, die Einliegerwohnung an ein Au-pair oder eine Pflegekraft zu vermieten. Die Wege zum Kind oder zur pflegebedürftigen Person sind kurz und doch hat jeder im Haus mit Einliegerwohnung seine Privatsphäre. Gerade ältere Menschen können durch eine Einliegerwohnung länger in ihrem gewohnten Umfeld wohnen bleiben. Die Eigentümer des Hauses können mit einer Einliegerwohnung jederzeit flexibel auf unterschiedliche Anforderungen und Lebenslagen reagieren.
Einliegerwohnung als Büro
Die Einliegerwohnung kann auch sehr gut als Homeoffice (eigenes Büro) zum Empfang von Kunden oder als Praxisraum genutzt werden.
Nachteile einer Einliegerwohnung?
Die Einliegerwohnung im Einfamilienhaus bringt auch Nachteile mit sich, die Besitzer von Immobilien kennen sollten.
Wesentlicher Nachteil ist, dass man nie allein in seinem Haus lebt und dabei immer etwas von der Privatsphäre einbüßt. Unweigerlich begegnet man den Mietern, sodass schon bei der Vermietung auf eine gewisse Sympathie geachtet werden muss.
Da die Einliegerwohnung in ihrer Größe begrenzt ist, eignet sie sich für ein oder zwei Personen, was im Vergleich mit einer gleichwertigen Wohnung in einem Zweifamilienhaus auch geringere Mieteinnahmen zur Folge hat.
Des Weiteren sorgt die Einliegerwohnung beim Neubau für einen höheren Planungsaufwand und somit auch für höhere Baukosten. Im Schnitt muss mit Mehrkosten von 30.000 bis 60.000 Euro gerechnet werden.
Nicht zu vergessen sind auch die höheren Anforderungen an den Schallschutz, wenn sich eine Einliegerwohnung im Einfamilienhaus befindet. Mit der DIN 4109 werden die Grenzbereiche zwischen Einliegerwohnung und Hauptwohnung in Bezug auf Tritt-, Körper- und Luftschallschutz geregelt.
Einliegerwohnung vermieten – Alle Infos
Rund um das Vermieten von Einliegerwohnungen gibt es einiges zu beachten. Wir haben uns die wichtigsten Punkte genauer angeschaut.
Was kann von der Steuer abgesetzt werden?
Steuerliche Vorteile sind ein wesentliches Argument für die Einliegerwohnung. Gerade die Ausgaben rund um diese Wohnung können steuerlich geltend gemacht werden, sofern die Kosten sich klar von den übrigen Kosten des Hauses abgrenzen lassen.
Schon beim Bauvertrag und später beim Darlehensvertrag ist es ratsam, dass beide Wohneinheiten getrennt werden. Gleiches gilt auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit Einliegerwohnung. Aus dem Kaufvertrag muss klar hervorgehen, wie sich die Gesamtkosten auf die beiden Wohneinheiten verteilen. Experten raten zu einem gesonderten Konto für die Einliegerwohnung, auf dem alle Einnahmen und Ausgaben klar ersichtlich sind.
Beim Finanzamt können für die Wohnung folgende Aufwendungen geltend gemacht werden:
Darlehenszinsen, die für die Einliegerwohnung anfallen
Aufwendungen zum Erhalt der Wohnung (Instandhaltung, Reparaturen oder Modernisierungen)
Nutzen Mieter den Garten mit, dann anteilig die Kosten für die Gartengestaltung und dessen Pflege.
Maklerkosten, wenn für die Vermietung ein Makler beauftragt wird.
Wird die Wohnung an ein Familienmitglied vermietet, ist es wichtig, dass der Mieter mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete zahlt, sonst drohen Einbußen bei der Steuerersparnis.
Sonderkündigungsrecht bei der Einliegerwohnung
Vermieter können die Mieter einer Einliegerwohnung leichter kündigen als bei normalen Wohnungen. Die Rede ist hier von einem Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, dass das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen beendet werden kann. Die Kündigung muss daher keinen Hinweis auf Eigenbedarf enthalten. Bedeutet die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte, kann das Sonderkündigungsrecht nicht angewandt werden. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Mieter schwer krank ist.
Vermieter müssen wissen, dass sich die gesetzliche Kündigungsfrist für die Wohnung aufgrund des Sonderkündigungsrechts um drei Monate verlängert, was wiederum von der Dauer des Mietverhältnisses abhängt.
Längere Kündigungsfrist bei der Einliegerwohnung
Besteht das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre, dann verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für die Einliegerwohnung von drei auf sechs Monate. Bei einer Mietdauer von bis zu 8 Jahren wird die Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate erhöht. Und wohnt der Mieter länger als 8 Jahre in der Einliegerwohnung, dann hat er eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Im Übrigen gelten alle Rechte und Pflichten rund um die Kündigungsfristen auch für Verwandte, die Mieter der Einliegerwohnung sind.
Wie sieht ein Mietvertrag bei der Einliegerwohnung aus?
Wird eine Einliegerwohnung vermietet, ist klar, dass Mieter und Vermieter oftmals einen bestimmten Bereich des Hauses gemeinsam nutzen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Mietvertrag klare Regelungen enthält.
Im Wesentlichen sind im Mietvertrag für Einliegerwohnungen die gleichen Angaben wie in einem Mietvertrag für normale Wohnungen zu machen. So kann dem Mieter ein Recht auf Gartennutzung eingeräumt werden. Ebenfalls Teil des Mietvertrags sind die Gartenpflege, das Schneeräumen, die Kellernutzung, eine eventuelle Tierhaltung und alles, was dem Vermieter wichtig erscheint, um einen Streit im Vorfeld auszuschließen.
Folgende Punkte sollten im Mietvertrag für die Einliegerwohnung erfasst werden:
Möbliert oder unmöbliert – je nachdem greifen unterschiedliche Regelungen, wenn es um Mieterhöhung oder den Mieterschutz geht.
Mitbenutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen – Hier geht es nicht nur um den Keller oder den Dachboden, sondern auch um die Waschküche und die Mitnutzung einer Waschmaschine.
Garten – Neben der Nutzung muss auch geregelt werden, wer den Garten pflegt und ob eine optische Umgestaltung erlaubt ist.
Heizung – Gemeint ist hier die Heizkostenabrechnung, auf die wir später noch genauer eingehen.
Betriebskosten – Damit sind alle Nebenkosten rund um das Haus gemeint. Wird nichts dazu im Vertrag geregelt, muss der Vermieter alle Kosten allein tragen. Des Weiteren muss im Mietvertrag festgelegt werden, ob Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung erfolgen.
Heizkostenabrechnung bei der Einliegerwohnung
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die Heizkosten abzurechnen. Zum einen kann nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig und zum anderen nach individuellen Regelungen wie Quadratmeter oder Personenzahl abgerechnet werden. Dies muss jedoch im Mietvertrag festgehalten werden.
Rechnet der Vermieter nach Verbrauch ab, dann müssen alle Heizkörper mit speziellen Messeinrichtungen ausgestattet sein, sodass eine verbrauchsabhängige Ablesung und somit auch die Abrechnung möglich ist.
Lohnt es sich, eine Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten?
Es kann sich durchaus lohnen, die Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten, wenn das Haus in einer attraktiven Stadt oder in einer Ferienregion steht. Ist die Einliegerwohnung gut ausgelastet, können die Mieteinnahmen höher sein als bei einer dauerhaften Vermietung. Somit kann die Einliegerwohnung zu einer interessanten Einnahmequelle werden. Vermieter müssen jedoch bedenken, dass eine Vermietung als Ferienwohnung die Kosten im Vorfeld ansteigen lässt. Grund hierfür ist, dass die Wohnung komplett möbliert sein muss und auch die Ausstattung vollständig sein soll. Vermieter müssen zudem mit einem höheren Aufwand in Bezug auf Reinigung, Verwaltung und anfallende Reparaturen rechnen.
Neben der Vermietung als Ferienwohnung kann die Einliegerwohnung auch an Monteure vermietet werden. Auch wenn hier die Mieten etwas niedriger sind, so haben die Bewohner geringere Ansprüche an die Unterkunft als Urlauber.
In jedem Fall müssen Vermieter im Vorfeld klären, ob eine Vermietung als Ferienwohnung oder als Unterkunft für Monteure rechtlich erlaubt ist.
Fördermöglichkeiten für Einliegerwohnungen
Achtung: Förderprogramme für den Neubau unterliegen ständigen Änderungen. Die im Text genannten Informationen können von den aktuellen Fördermöglichkeiten und Programmen abweichen.
Hausbesitzer können bei der Einliegerwohnung nicht nur von günstigen Zinsen, sondern auch von Zuschüssen der KfW profitieren. Durch die Zuschüsse kann die Laufzeit von Darlehen verkürzt werden. Dabei gilt, je effizienter das Haus die erneuerbaren Energien nutzt, desto höher fällt der Tilgungszuschuss aus.
Um von der KfW-Förderung zu profitieren, muss es sich in jedem Fall um eine Einliegerwohnung, also eine abgeschlossene Wohneinheit, handeln. Hausbesitzer bekommen mit dem Programm Wohngebäudekredit 261, 262 pro Wohneinheit maximal 150.000 Euro zinsgünstiges Darlehen sowie einen Tilgungszuschuss von bis zu 18.750 Euro.
Fazit zur Einliegerwohnung
Eine Einliegerwohnung zu vermieten, bringt dem Vermieter eine Reihe von Vorteilen. Durch Mieteinnahmen kann er seine Finanzierung auf sichere Beine stellen. Wichtig beim Einliegerwohnung vermieten ist, dass die Chemie zwischen Vermieter und Mieter stimmt, denn sonst kommt es langfristig zu Streitereien. Vermieter dürfen bei der Einliegerwohnung aber nicht nur die Vorteile im Blick haben, sondern müssen sich auch der Nachteile bewusst sein. Mieter haben bei der Einliegerwohnung, dass sie im Grunde keinen echten Kündigungsschutz haben, denn der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen.
