Mit der Geschossflächenzahl wissen Eigentümer, wie viel Quadratmeter Wohnfläche, die auch als Bruttogrundfläche (BGF) bezeichnet wird, insgesamt auf dem Grundstück möglich ist.
Warum sind die GRZ und GFZ wichtig?
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist sowohl für den Käufer als auch Verkäufer eines Grundstücks wichtig. Käufer erfahren damit, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Gibt es auf dem Grundstück schon Gebäude, dann regelt die Grundflächenzahl aus dem Bebauungsplan, ob es möglich ist, weitere Nebengebäude wie eine Garage oder ein Gartenhaus auf der Grundfläche zu bauen.
Interessierte Käufer müssen beachten, dass die Grundflächenzahl in keinem Fall mit der Wohnfläche des Hauses gleichzusetzen ist. Dies liegt daran, dass zur Grundfläche auch Außenmauern und Außentreppen gerechnet werden und dass im Vergleich mit der Wohnfläche nicht die Stockwerk-Flächen addiert werden.
Für den Verkäufer bedeutet eine hohe Kennzahl bei der GRZ, dass das Grundstück deutlich an Grundstückswert gewinnt. So kann er zum Beispiel für ein Grundstück mit einer Grundflächenzahl von 0,8 in einem urbanen Gebiet mehr verlangen als für ein Grundstück mit einer GRZ von 0,2 in einem Kleinsiedlungsgebiet.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) dient als Kennzahl zur baulichen Nutzung eines Grundstücks. Geregelt ist dies in § 20 Baunutzungsverordnung und in der DIN-Norm 277. Mit der Geschossflächenzahl wissen Eigentümer, wie viel Fläche auf ihrem Grundstück bebaut werden darf. Wichtig hier ist es, dass alle Geschossflächen, welche auf einem Grundstück erlaubt sind, addiert werden. Der Wert wird in einer Dezimalzahl angegeben und begrenzt die Anzahl an Quadratmeter einer Immobilie, wobei es hierbei nicht um die Anzahl der Geschosse geht. Anhand der GFZ kann die Baubehörde die Bebauungsdichte regulieren. So wird verhindert, dass zu dicht oder zu eng gebaut wird. Die Geschossfläche hat sich im Laufe der Zeit stark verändert. Im 19. Jahrhundert waren oft Immobilien mit einer GFZ von 4,0 zu finden. Anfang des 20. Jahrhunderts wurde die GFZ auf 0,5 herabgesetzt, damit mehr Licht, Luft und Sonnenschein in die Städte kommt. Solche kleinen Geschossflächen sind heute nur noch in kleinen Siedlungen zu finden. Die meisten Städte in Deutschland haben eine GFZ von 1,0 bis 1,2.
Wo kann man die GRZ und GFZ finden?
Die GRZ sowie die GFZ eines Grundstücks sind im jeweils gültigen Bebauungsplan der Gemeinde zu finden. Die Kennzahlen werden dort als Dezimalzahlen angegeben und regeln, wie ein Grundstück bebaut werden darf.
Beispiel Wohnflächenberechnung
Als Beispiel für die Wohnflächenberechnung haben wir ein Haus mit einer Bruttogrundfläche (BGF) von maximal 160 m² genommen. Diese 160 m² verteilen sich auf zwei Vollgeschosse. Hierzu haben wir noch das Dachgeschoss und das Kellergeschoss, welche zu den Nicht-Vollgeschossen zählen, gerechnet, sodass wir auf eine Bruttogrundfläche von 320 m² kommen.
Bei einem Einfamilienhaus beträgt der Anteil der Nutzfläche (Wohnfläche) 70 bis 73 Prozent der Bruttogrundfläche. Im Idealfall kämen wir auf eine Wohnfläche von 233 m², welche sich auf zwei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss und ein Kellergeschoss verteilt. Die Rechnung hierzu sieht folgendermaßen aus:
73 % x 320 m² (BGF) = 233 m² Wohnfläche
Die verbleibenden 27 % der Bruttogrundfläche stehen für Verkehrsflächen, Haustechnik und Konstruktion zur Verfügung.
Fazit zum Thema GRZ und GFZ Rechner
Gehen wir hierzu nochmals zur Beispielrechnung für die Wohnfläche zurück. Die ermittelten 233 m² Wohnraum dienen als Grenzwert für die Immobilie. Damit es am Ende nicht zu unschönen Überraschungen kommt, müssen bei der Grundrisserstellung die Größen aller Räume eingetragen werden. Am Ende der Planung werden diese Größen addiert. Das Ergebnis wird dann mit der maximal möglichen Wohnfläche verglichen.
Schon beim Kauf eines Baugrundstückes lohnt ein Blick in den Bebauungsplan, denn daraus lässt sich erkennen, ob das Haus nach den individuellen Wünschen und Vorstellungen gebaut werden darf – ansonsten kann es zu unschönen Überraschungen kommen und die Baufamilie muss entweder das Haus anders planen oder sich nach einem anderen Grundstück umsehen.
