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GRZ GFZ Rechner

Endlich wurde das passende Baugrundstück für das neue Eigenheim gefunden. Für viele Grundstückseigentümer mag es überraschend sein, dass sie nicht frei entscheiden können, wie groß das neue Haus werden soll. Schon bei der Planung muss der zukünftige Bauherr sich an die Vorgaben des jeweiligen Bebauungsplanes halten. Dieser enthält verschiedene Vorgaben, die alle berücksichtigt werden müssen. Zu den wichtigsten Punkten zählen die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ). Mit unserem Ratgeber möchten wir erläutern, wie diese Kennzahlen bestimmt werden und was beachtet werden muss.

Inhaltsverzeichnis

Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet?

Um die spätere Wohnfläche berechnen zu können, müssen die Vorgaben aus dem Bebauungsplan beachtet werden. Dazu gehören:

  • Grundstücksgröße

  • Geschossflächenzahl (GFZ)

  • Grundflächenzahl (GRZ)

  • Maximale Anzahl der Vollgeschosse

Auf die genaue Berechnung der Wohnfläche inklusive der entsprechenden Formeln gehen wir später ein.

Was ist die GRZ (Grundflächenzahl)?

Grundstücksbesitzer dürfen in der Regel nicht die komplette Grundstücksfläche bebauen. Dies ist unter anderem aus ökologischen Gründen wichtig, denn nur so bleiben ausreichend unversiegelte Flächen frei, sodass das Regenwasser versickern kann. Des Weiteren wird durch eine zu hohe Baudichte die Wohnqualität.  Sowie die Ästhetik negativ beeinflusst.

Mit der Grundflächenzahl (GRZ) wird der Ausnutzungsgrad eines Grundstücks festgelegt. Dadurch wissen Bauherren, wie viel Prozent ihres Grundstücks sie bebauen dürfen.  Die Grundflächenzahl berechnet sich aus der maximalen Größe bebaubarer Fläche, geteilt durch die Grundstücksgröße. Der daraus resultierende Dezimalwert liegt zwischen 0,2 und 1.

GRZ = maximal bebaubare Fläche in m² : Grundstücksgröße in m²

Weitere Informationen zur Grundflächenzahl-Berechnung können in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nachgelesen werden. Diese trat 1962 in Kraft und wurde letztmalig 2017 aktualisiert.

Wichtig für die Grundflächenzahl (GRZ) eines Grundstücks ist die Art der baulichen Nutzung, welche im ersten Abschnitt der BauNVO nachzulesen ist. Nachfolgend verschiedene Grundflächen-Zahlen gemäß Bebauungsplan

Dorfgebiet
0,6
Urbanes Gebiet
0,8
Kerngebiet
1,0

Mit Kerngebiet sind Umgebungen gemeint, in denen sich überwiegend Büros, Geschäfte und kulturelle Einrichtungen befinden.

In die Grundflächenzahl fließen alle baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück ein, welche den Boden überdecken oder versiegeln. Neben dem Wohnhaus, den Nebengebäuden, den Garagen bzw. Carports und dem Gartenhaus werden auch Wege und Zufahrten sowie versiegelte Flächen hinzugerechnet. Nicht zur Grundfläche gerechnet werden Dachüberstände und nicht befestigte Gartenwege.

Die Grundflächenzahl wird gemäß Baunutzungsverordnung in zwei Kategorien, nämlich GRZ I und GRZ II, eingeteilt. Zur GRZ I gehören:

  • Grundfläche des Wohnhauses

  • Kellerabgänge

  • Balkone und Terrassen

Die Grundflächenzahl (GRZ II) erläutern wir im Folgenden.

Was ist eine GRZ II?

Zur GRZ II gehören demnach:

  • Stellplätze und Carports

  • Frei stehende Garagen

  • Tiefgaragen

  • Pools und Spielplätze

  • Gartenhäuser

  • Solaranlagen

  • Schächte, Gruben, Öltanks – sowohl ober- als auch unterirdisch

Was ist die GFZ (Geschossflächenzahl)?

Gemäß Baunutzungsverordnung ist neben der Grundflächenzahl die Geschossflächenzahl ebenso wichtig.

Mit der Geschossflächenzahl wird angegeben, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind. Der Wert wird als Dezimalzahl dargestellt und ist als Kennzahl im B-Plan für ein Grundstück zu finden. Nachzulesen ist dies in § 20 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung. Um die Geschossfläche zu berechnen, müssen die Außenmaße des Gebäudes aller Vollgeschosse herangezogen werden.

In § 17 BauNVO sind die verschiedenen Orientierungswerte je Baugebiet zu finden.

Kleinsiedlungsgebiet
0,4
Reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete
1,2
Besondere Wohngebiete
1,6
Dorfgebiete, Mischgebiete und dörfliche Wohngebiete
1,2
Urbane Gebiete und Kerngebiete
3,0
Gewerbegebiete, Industriegebiete und sonst. Sondergebiete
2,4
Wochenendhausgebiete
0,2

Mit der Geschossflächenzahl wissen Eigentümer, wie viel Quadratmeter Wohnfläche, die auch als Bruttogrundfläche (BGF) bezeichnet wird, insgesamt auf dem Grundstück möglich ist.

Warum sind die GRZ und GFZ wichtig?

Die Grundflächenzahl (GRZ) ist sowohl für den Käufer als auch Verkäufer eines Grundstücks wichtig. Käufer erfahren damit, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Gibt es auf dem Grundstück schon Gebäude, dann regelt die Grundflächenzahl aus dem Bebauungsplan, ob es möglich ist, weitere Nebengebäude wie eine Garage oder ein Gartenhaus auf der Grundfläche zu bauen.

Interessierte Käufer müssen beachten, dass die Grundflächenzahl in keinem Fall mit der Wohnfläche des Hauses gleichzusetzen ist. Dies liegt daran, dass zur Grundfläche auch Außenmauern und Außentreppen gerechnet werden und dass im Vergleich mit der Wohnfläche nicht die Stockwerk-Flächen addiert werden.

Für den Verkäufer bedeutet eine hohe Kennzahl bei der GRZ, dass das Grundstück deutlich an Grundstückswert gewinnt. So kann er zum Beispiel für ein Grundstück mit einer Grundflächenzahl von 0,8 in einem urbanen Gebiet mehr verlangen als für ein Grundstück mit einer GRZ von 0,2 in einem Kleinsiedlungsgebiet.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) dient als Kennzahl zur baulichen Nutzung eines Grundstücks. Geregelt ist dies in § 20 Baunutzungsverordnung und in der DIN-Norm 277. Mit der Geschossflächenzahl wissen Eigentümer, wie viel Fläche auf ihrem Grundstück bebaut werden darf. Wichtig hier ist es, dass alle Geschossflächen, welche auf einem Grundstück erlaubt sind, addiert werden. Der Wert wird in einer Dezimalzahl angegeben und begrenzt die Anzahl an Quadratmeter einer Immobilie, wobei es hierbei nicht um die Anzahl der Geschosse geht.  Anhand der GFZ kann die Baubehörde die Bebauungsdichte regulieren. So wird verhindert, dass zu dicht oder zu eng gebaut wird. Die Geschossfläche hat sich im Laufe der Zeit stark verändert. Im 19. Jahrhundert waren oft Immobilien mit einer GFZ von 4,0 zu finden. Anfang des 20. Jahrhunderts wurde die GFZ auf 0,5 herabgesetzt, damit mehr Licht, Luft und Sonnenschein in die Städte kommt.  Solche kleinen Geschossflächen sind heute nur noch in kleinen Siedlungen zu finden. Die meisten Städte in Deutschland haben eine GFZ von 1,0 bis 1,2.

Wo kann man die GRZ und GFZ finden?

Die GRZ sowie die GFZ eines Grundstücks sind im jeweils gültigen Bebauungsplan der Gemeinde zu finden. Die Kennzahlen werden dort als Dezimalzahlen angegeben und regeln, wie ein Grundstück bebaut werden darf.

Beispiel Wohnflächenberechnung

Als Beispiel für die Wohnflächenberechnung haben wir ein Haus mit einer Bruttogrundfläche (BGF) von maximal 160 m² genommen. Diese 160 m² verteilen sich auf zwei Vollgeschosse. Hierzu haben wir noch das Dachgeschoss und das Kellergeschoss, welche zu den Nicht-Vollgeschossen zählen, gerechnet, sodass wir auf eine Bruttogrundfläche von 320 m² kommen.

Bei einem Einfamilienhaus beträgt der Anteil der Nutzfläche (Wohnfläche) 70 bis 73 Prozent der Bruttogrundfläche. Im Idealfall kämen wir auf eine Wohnfläche von 233 m², welche sich auf zwei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss und ein Kellergeschoss verteilt.  Die Rechnung hierzu sieht folgendermaßen aus:

73 % x 320 m² (BGF) = 233 m² Wohnfläche

Die verbleibenden 27 % der Bruttogrundfläche stehen für Verkehrsflächen, Haustechnik und Konstruktion zur Verfügung.

Fazit zum Thema GRZ und GFZ Rechner

Gehen wir hierzu nochmals zur Beispielrechnung für die Wohnfläche zurück. Die ermittelten 233 m² Wohnraum dienen als Grenzwert für die Immobilie. Damit es am Ende nicht zu unschönen Überraschungen kommt, müssen bei der Grundrisserstellung die Größen aller Räume eingetragen werden. Am Ende der Planung werden diese Größen addiert. Das Ergebnis wird dann mit der maximal möglichen Wohnfläche verglichen.

Schon beim Kauf eines Baugrundstückes lohnt ein Blick in den Bebauungsplan, denn daraus lässt sich erkennen, ob das Haus nach den individuellen Wünschen und Vorstellungen gebaut werden darf – ansonsten kann es zu unschönen Überraschungen kommen und die Baufamilie muss entweder das Haus anders planen oder sich nach einem anderen Grundstück umsehen.

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Matthias Büdenbender
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Autor: Matthias Büdenbender

Mein Name ist Matthias Büdenbender. Ich bin Geschäftsführer von Büdenbender Hausbau und schreibe auf dieser Website über die Zukunft des Bauens.
Ich teile hier mein Know how und berichte über die Qualität beim Hausbau, sowie die Trends der Hausbaubranche und Innovationen. Dabei folgen meine Mitarbeiter und ich einer Maxime: Wir bauen Ihnen kein Gebäude, wir bauen Ihnen ein Zuhause, für Sie und Ihre Familie.
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